ECLI:NL:RBLIM:2021:7689

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/289216 / HA ZA 21-119

Vonnis van 6 oktober 2021

in de zaak van

[eiser sub 1] ,

2. [eiseres sub 2],

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. M.W.M. Pennings te Beek, Limburg,

tegen

[gedaagde]
,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. K.A.M.J. Horsch te Valkenburg a/d Geul.

Partijen zullen hierna [eiser] (mannelijk enkelvoud) en [gedaagde] worden genoemd.

De procedure

1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met 18 producties;

de conclusie van antwoord met 5 producties;

de nadien opnieuw overgelegde productie 13 van [eiser] ;

het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 21 juli 2021 en de

spreekaantekeningen van partijen;

– het formulier B16 met de brief van mr. Pennings aan de griffier van 2 augustus 2021

bevattend opmerkingen zijdens [eiser] naar aanleiding van het proces-verbaal,

– de brief van mr. Horsch aan de griffier van 3 augustus 2021 bevattend een opmerking

zijdens Loontjes naar aanleiding van het proces-verbaal,

– de akte houdende overlegging producties van [eiser] van 11 augustus 2021.

1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.

De feiten

2.1.
[eiser] heeft op 17 maart 2018 de woning c.a. aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna: de woning) gekocht van [gedaagde] . De koopsom bedroeg € 600.000,00.

2.2.De schriftelijke koopovereenkomst (hierna: de koopakte) is opgemaakt conform het NVM-model 2018.
Artikel 6.1 van de koopakte luidt als volgt:
‘De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn.’

Artikel 6.3. van de koopakte luidt als volgt:
‘De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft’.

Bij de koopakte hoort een ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ (hierna: de Vragenlijst), die door [gedaagde] is ingevuld en door [eiser] en [gedaagde] is geparafeerd en (op de laatste pagina) is ondertekend.
De Vragenlijst bevat, onder meer, het volgende:
‘2. Gevels
a. Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of aanhoudende vochtige plekken op de gevels? nee
(…)
c. Zijn de gevels tijdens de bouw geïsoleerd? ja
(…)
5. Vloeren, plafonds en wanden
a. Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden? nee
b. Is er sprake (geweest) van schimmelvorming op de vloeren, plafonds en/of wanden? nee
(…)
e. Is er sprake (geweest) van gebreken aan de vloerconstructie, zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste vloerdelen? nee
(…)
6. Kelder, kruipruimte en fundering
a. Is er sprake (geweest) van gebreken aan de fundering? nee
(…)
c. Is de kruipruimte droog? ja

d. Is er sprake van vochtdoorslag door de kelderwand? nee

e. Is de grondwaterstand in de afgelopen jaren waarneembaar gewijzigd of is er sprake van wateroverlast geweest? nee

(…)’.

2.4.De woning dateert uit medio 1970 en is in 2001 in opdracht van [gedaagde] en zijn toenmalige echtgenote ingrijpend verbouwd door aannemer [naam aannemer] te [vestigingsplaats 1] .

2.5.Voorafgaand aan de koop heeft [eiser] op 17 maart 2018 een bouwkundige inspectie laten verrichten door de heer [naam bouwkundige 1] van [naam bedrijf] te [vestigingsplaats 2] (hierna: [naam bouwkundige 1] ). [naam bouwkundige 1] heeft onmiddellijk na de inspectie mondeling rapport uitgebracht, waarna [eiser] is overgaan tot de aankoop van de woning.
De bevindingen van [naam bouwkundige 1] zijn daarna neergelegd in een schriftelijk rapport van zijn hand d.d. 22 maart 2018. In dit rapport heeft [naam bouwkundige 1] de woning op nagenoeg ieder geïnspecteerd onderdeel de beoordeling ‘goed’ gegeven. [naam bouwkundige 1] heeft de door [eiser] in verband met de woning te maken kosten (exclusief verbeterkosten) geraamd op in totaal € 2.730,00 (inclusief BTW).
In verband met de schoorsteen heeft [naam bouwkundige 1] , onder meer, het volgende geconstateerd:
‘3. Daken, schoorsteen
Gebreken schoorsteen
Resultaat: Onvoldoende
Toelichting: De schorsteen kanaal waarop de gashaard is aangesloten vertoond aan de buitenzijde wat mankementen in het schilderwerk en metselwerk. Dit is niet afgeklopt maar hier heeft zich vocht verzameld achter het schilderwerk. Tevens is de betonnen afdekplaat gescheurd en die vervangen c.q. gerepareerd te worden. (…)’.

In verband met de keuken heeft [naam bouwkundige 1] , onder meer, het volgende geconstateerd:
‘8. Keuken, toilet en badkamer
(…)
Keuken: geen gebreken
Resultaat: goed
Toelichting: De aanwezig keuken is geïnspecteerd op gebreken aan o.a. tegelwerk, kitwerk, voegwerk, keukenkastdeuren, hang en sluitwerk, kastbodems, achterwanden, vocht, lamineerlagen, werkblad, wasbak, kraan en dergelijke. Hieraan zijn geen gebreken opgemerkt, het geheel kan als bedoeld functioneren.’
In verband met de kruipruimte en de kelder heeft [naam bouwkundige 1] , onder meer, het volgende geconstateerd:
‘13. Kruipruimte en kelder
Kruipruimte
Resultaat: Goed
Toelichting: Er is een luik aanwezig dat kan worden geopend. Hierdoor is de inspectie van de kruipruimte uitgevoerd.
Let op! Alle beoordelingen welke betrekking hebben op de kruipruimte gelden uiteraard alleen voor het zichtbare gedeelte vanaf luik of opening
Kruipruimte: condensatie vloer

Resultaat: Goed

Toelichting: De vloer is niet aan de onderzijde gecondenseerd. Er is geen vochtig klimaat in de kruipruimte. (…)

(…)

Kruipruimte: schimmels

Resultaat: Goed

Toelichting: Er is geen schimmel zichtbaar aanwezig.

Kelder onder de woning

Resultaat: Goed

Toelichting: Onder de woning is gedeeltelijk een kelder aanwezig. Deze kan worden betreden en geïnspecteerd.

(…)

Kelder: wand afwerking

Resultaat: Goed

Toelichting: Er is geen wandafwerking aanwezig, geadviseerd wordt dit te handhaven. (…)

(…)

Water in de kelder

Resultaat: Goed

Toelichting: Het is niet vastgesteld of genoemd dat er op enig moment sprake is van wateroverlast in de kruipruimte.

(…)’

In verband met de fundering heeft [naam bouwkundige 1] , onder meer, het volgende geconstateerd:

‘
15. Fundering

Fundering: staalfundering

Resultaat: Goed

Toelichting: De funderingsbalken zijn volgens opgave van beton. Er is geen schade zichtbaar aanwezig aan de funderingsbalken. Deze verkeren in goede conditie.

Let op! De funderingsbalken zijn niet geheel zichtbaar en/of er is onvoldoende zicht om deze goed en geheel te inspecteren. De funderingsbalken zijn slechts gedeeltelijk geïnspecteerd. Belichting, vervuiling, bodemisolatie en dergelijke kunnen altijd het resultaat van de inspectie beïnvloeden.

(…)’.

In verband met de (buiten)gevels heeft [naam bouwkundige 1] , onder meer, het volgende geconstateerd:
‘17. Gevels exterieur
(…)
Gevels: vervuiling

Resultaat: Voldoende

Toelichting: Op veel plaatsen is de wit geschilderde gevel vervuild. Dit is groene aanslag en dient verwijderd te worden.

Let op! (…) Verder is aangegeven dat de spouwmuren niet geïsoleerd zijn. (…)

(…).’

2.6.De woning is op (althans vlak na) 14 mei 2018 door [gedaagde] geleverd aan [eiser] .

2.7.
[eiser] heeft onmiddellijk daarna een begin gemaakt met de (voorgenomen) renovatie en verbouwing van de woning.

Omdat [eiser] van mening was dat sprake was vochtproblemen onder en in verband met de vloer van de begane grond van de woning, heeft hij [naam bouwkundige 2] van TOP Expertise BV te Hoogvliet/Rotterdam (hierna: [naam bouwkundige 2] ) verzocht om ter zake te rapporteren.
De bevindingen van [naam bouwkundige 2] zijn neergelegd in een schriftelijk rapport van zijn hand d.d. 27 juni 2018. Dit rapport bevat, onder meer, het volgende:
‘Onderzoek: Het onderzoek richt zich op de oorzaak van de gebreken en de vochtproblematiek in de woning, op welke wijze deze gebreken zijn ontstaan en of de vorige eigenaar van de vochtproblematiek en de gebreken op de hoogte had kunnen zijn.
(…)

De woning betreft een voormalige bungalow van één woonlaag. De wederpartij heeft medio 2001 de woning grondig verbouwd, waarbij deels een hellend samengesteld dak is aangebracht en de patio is geïntegreerd in de woning. De woning is gefundeerd op een gemetselde fundering en deels voorzien van een kelder.

(…)

Oorzaak van de vochtproblematiek

Wij constateren meerdere oorzaken, waardoor water in de woning en in de kruipruimte heeft kunnen binnentreden. Met het integreren van de buitenpatio bij de woning, is geen afdoende waterkering aangebracht onder de kozijnen in de toegevoegde achtergevel. De kozijnen zijn min of meer “koud’ op de vloer van de voormalige patio geplaatst, waardoor oppervlaktewater op het achterterras vrij eenvoudig onder de kozijnen naar binnen kan stromen. Het binnentredend water komt in de poreuze zandcement afwerkvloer en verspreidt zich over deze vloer. Dit water tast niet alleen de afwerkvloer aan, zoals wij op foto’s hebben kunnen vaststellen, maar dit water komt ook in de kruipruimte en op de houten balken met verrotting tot gevolg.

(…)

De betonvloer van de voormalige patio steekt iets door de nieuwe achtergevel heen. Hemelwater en oppervlaktewater komt op deze doorstekende betonvloer. Deze vloer vormt één geheel met de patiovloer die in de woning is geïntegreerd. Onder de nieuw aangebrachte kozijnen in de achtergevel, die op de patiovloer zijn geplaatst, is geen afdoende waterkering c.q. barrière aangebracht, waardoor het water vrij eenvoudig naar binnen stroomt. Ook stroomde water binnen via enkele grote openingen in de gevel die dienst deden als ventilatievoorziening van de spouw.

Naast voornoemde gebreken constateren wij dat de kruipruimte niet wordt geventileerd, zoals noodzakelijk. Een kruipruimte moet worden geventileerd middels roosters vanuit de gevel naar de kruipruimte. Hierbij moet “trek” ontstaan, zodat de kruipruimte en de houten balklaag droogt. Wij stellen vast dat er geen ventilatieroosters zijn aangebracht tot in de kruipruimte. Dit is te beoordelen als een bouwkundig gebrek.

Vanwege de ligging van de woning wordt de fundering zwaar belast met hemelwater. De woning is gesitueerd onderaan een heuvelachtige locatie. Hemelwater van hogere locaties stroomt naar beneden en wordt feitelijk opgevangen door de gemetselde fundering aan de achterzijde van de woning.

(…)

1. In hoeverre is het aannemelijk dat verkoper geen kennis had van de geconstateerde (verborgen) gebreken aan de woning.
‘Ons inziens is het uiterst aannemelijk dat de verkoper tijdens de bewoning de vochtproblematiek heeft waargenomen middels het optrekken van vocht in de wanden en het vocht in de vloeren. De gebreken zijn niet plots ontstaan, maar zijn een gevolg van bouwkundige gebreken. Aannemelijk zijn de gebreken kort na de verbouwing en het integreren van de patio in 2001 ontstaan.
(…)

5. Hadden de geconstateerde gebreken bij de uitgevoerde bouwkundige keuring naar boven kunnen komen.

Ons inziens had de bouwkundige keuring meer duidelijkheid kunnen brengen. Bij hoofdstuk 13, kruipruimte en kelder, blijkt dat de kruipruimte alleen door een luik is beoordeeld en dat de kruipruimte niet is betreden. Van afstand is vastgesteld (ons inziens ten onrechte) dat de kruipruimte niet vochtig is. Met het betreden van de kruipruimte had de problematiek ons inziens vastgesteld kunnen worden.

De inspecteur stelt (terecht) vast dat de kruipruimte voldoende dient te ventileren. Vreemd genoeg wordt niet vastgesteld dat er geen ventilatieroosters zijn aangebracht.

Bij hoofdstuk 15 Funderingen, geeft de inspecteur aan dat de fundering volgens opgave is uitgevoerd in beton. Aan de hand van de beschikbare foto’s, stellen wij vast dat de fundering in metselwerk is uitgevoerd. Indien bekend was geweest dat de fundering in metselwerk was uitgevoerd, had mogelijk nader onderzoek moeten plaatsvinden, omdat gemetselde funderingen kwetsbaarder zijn voor (optrekkend) vocht.’

De herstelkosten zijn door [naam bouwkundige 2] begroot op € 52.965,00 (inclusief BTW).

Bij e-mail van 7 september 2018 en bij brief van 20 juni 2010 heeft [eiser] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de geleden en nog te lijden schade. [gedaagde] heeft iedere aansprakelijkheid afgewezen.

3. Het geschil

[eiser] vordert, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad (samengevat):

primair

1. voor recht te verklaren dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die [eiser] heeft geleden en lijdt als gevolg van zijn toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning;
2. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 178.160,00 (+ p.m., althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedag) aan [eiser] wegens het onder 1. genoemde toerekenbare tekortschieten, het toe te wijzen bedrag te vermeerderen met wettelijke rente,

subsidiair

3. de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de woning gedeeltelijk – uitsluitend voor wat betreft de koopsom – te ontbinden;
4. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 178.160,00 (+ p.m., althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedag) aan [eiser] wegens het onder 1. genoemde tekortschieten, het toe te wijzen bedrag te vermeerderen met wettelijke rente,
meer subsidiair

5. te verklaren voor recht dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand is gekomen onder invloed van dwaling;
6. de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het door [eiser] geleden nadeel te wijzigen en [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 178.160,00
(+ p.m., althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedag) aan [eiser] , het toe te wijzen bedrag te vermeerderen met wettelijke rente,

primair en (meer) subsidiair

7. voor zoveel nodig een deskundige te benoemen;
8. voor zoveel nodig een descente te gelasten;
9. althans zodanig te bepalen als het de rechtbank in goede jusitie vermeent te behoren,
met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, met nakosten en rente.

3.2.
[gedaagde] voert verweer.

De beoordeling

vooraf

4.1. Partijen hebben opmerkingen gemaakt naar aanleiding van de inhoud van het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 4 augustus 2021. De (voorgestelde) aanvullingen en correcties zijn niet relevant voor de beoordeling van het geschil. De rechtbank laat de inhoud van de desbetreffende berichten (zie rov. 1.1.-slot) daarom buiten beschouwing.

algemeen

4.2.De rechtbank stelt voorop dat over de (al dan niet) toewijsbaarheid van de vorderingen van [eiser] dient te worden beslist op basis van de inhoud van de tussen hen gesloten koopovereenkomst, deze overeenkomst uit te leggen conform de toepasselijke (Haviltex-)maatstaf en rekening houdend met alle relevante omstandigheden van het geval. In het onderhavige geval komt speciaal belang toe aan de tussen partijen opgemaakte en ondertekende koopakte c.a. (zie de rov. 2.2. en 2.3.) en ook aan de NVM-toelichting op de model-akte, die in het onderhavige geval onderdeel uitmaakt van de koopakte en die daartoe door beide partijen is geparafeerd.
Dienaangaande geldt het volgende.

4.3.Op grond van artikel 6.1. van de koopakte geldt als hoofdregel dat de onroerende zaak aan de koper in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin zij zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevindt, met inbegrip van alle zichtbare en onzichtbare gebreken, en dat de koper de woning in deze staat aanvaardt.
De bepaling komt (in elk geval in de onderhavige situatie; zie hiervoor) neer op een vergaande uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verkoper. De koper kan zich hiertegen beschermen, met name door de woning voorafgaand aan de koop te (laten) onderzoeken op de al dan niet aanwezigheid van voor hem van belang zijnde gebreken.

4.4.Op de hoofdregel van artikel 6.1. wordt in artikel 6.3.-eerste volzin van de koopakte een uitzondering gemaakt: de verkoper staat ervoor in dat dat het verkochte bij de levering de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik (in het onderhavige geval:) als woning nodig zijn.
In deze bepaling ligt (in elk geval in de onderhavige geval; zie hiervoor) een niet-onbelangrijke garantie ten gunste van de koper besloten, die met name van belang kan zijn als het verkochte een meer ingrijpend gebrek vertoont dat ten tijde van de koop voor zowel de verkoper als de koper bekend noch kenbaar was.

4.5.Niet elk gebrek belemmert echter het normale gebruik van de woning ‘als woning’. Het gebrek zal naar aard en omvang een zekere ernst moeten hebben en, als zodanig, afbreuk moeten doen aan de mogelijkheid om op bestendige en veilige wijze in de woning te wonen. De koper van een bestaande woning zal daarbij ook, mede afhankelijk van de ouderdom van de woning en de koopprijs, rekening moeten houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud en met de noodzaak van aanpassingen aan de eisen van de tijd, ook al waren dat achterstallige onderhoud en de noodzaak van de aanpassingen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet meteen zichtbaar.

4.6.Belangrijk is verder dat in artikel 6.3.-vierde volzin van de koopakte wordt bepaald dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die bij het sluiten van de koopovereenkomst aan koper bekend zijn of kenbaar zijn, voor diens rekening en risico komen. Gebreken die koper onbekend zijn, maar die hij had moeten ontdekken als hij – met name ook bij het onderzoek van de woning voorafgaand aan de koop – voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn ‘kenbaar’.
Deze bepaling vormt een betrekkelijk vergaande uitzondering op de in artikel 6.3.-eerste volzin opgenomen garantie ten gunste van de koper, en verwijst – opnieuw – naar (het belang van) kopers onderzoeksplicht.

4.7.Anderzijds mag de koper ervan uitgaan dat de verkoper hem op de hoogte zal stellen van de gebreken die de verkoper kent (of die voor hem kenbaar zijn), als hij weet dat deze gebreken voor de koper van belang zijn en hij tevens weet of vermoedt dat de koper ze niet kent. Dit geldt zeker ook voor gebreken die afbreuk doen aan de mogelijkheid tot ‘normaal gebruik’ in de zin van artikel 6.3.-eerste volzin.
4.8. In het geval de verkoper de koper onvoldoende heeft geïnformeerd (en daardoor is tekortgeschoten in zijn mededelingsplicht) én de koper vóór de koop onvoldoende onderzoek heeft verricht of heeft laten verrichten (en daardoor is tekortgeschoten in zijn onderzoeksplicht) geldt als hoofdregel dat de verkoper die een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden, zich niet met succes tegen een beroep op de non-conformiteit van de woning of op dwaling zal kunnen verweren met de stelling dat de koper zijn onderzoeksplicht heeft geschonden.

De rechtbank zal mede op basis van het voorgaande beoordelen of de vorderingen van [eiser] voor toewijzing in aanmerking komen. De rechtbank zal daarbij onderscheid maken tussen de volgende (door [eiser] gestelde) gebreken aan de woning:
(1) in verband met de vloer van de begane grond: verrotte houten vloerbalken in de woonkamer, vochtige kruipruimte, betonvloer van de buitenpatio verzadigd met vocht, aantasting van de vloeren van keuken, bijkeuken en hal (gedeeltelijk) door optrekkend vocht, leidingen onder de vloer doorgeroest;
(2) voorgevel en schoorsteen: gebreken aan schilderwerk en metselwerk;
(3) dak: naden van de dakbedekking niet volledig waterdicht, scheuren in de aluminium dakranden, ontbrekende afdichting bij de stenen schoorsteen;
(4) overige gebreken: gebrekkig hang- en sluitwerk, ontbrekende spouwmuur-isolering.

Ad (1), de vloer van de begane grond

4.10.De rechtbank is van oordeel dat [eiser] de aanwezigheid van de gebreken aan en in verband met de vloer van de begane grond ten tijde van de aanvang van de renovatie/verbouwing van de woning (vlak na de levering op 14 mei 2018) voldoende heeft onderbouwd, zowel op basis van de inhoud van het rapport van [naam bouwkundige 2] als aan de hand van de door hem in het geding gebrachte (en tijdens de mondelinge behandeling aan de orde gestelde) foto’s.
Voor zover [gedaagde] de aanwezigheid van de genoemde gebreken ten tijde van de aanvang van de renovatie/verbouwing heeft willen betwisten, verwerpt de rechtbank dit verweer als zijnde onvoldoende onderbouwd.

4.11.Voor zover [gedaagde] heeft willen stellen dat de genoemde gebreken (nog) niet aanwezig waren op het moment dat de koopovereenkomst werd gesloten (op 17 maart 2018), verwerpt de rechtbank ook dat verweer als zijnde onvoldoende onderbouwd.
De rechtbank verwijst in dit verband opnieuw naar de inhoud van het rapport van [naam bouwkundige 2] , en vooral naar zijn beschrijving en analyse van de oorzaken van de genoemde gebreken (zie rov. 2.8.). Heel kort samengevat komen de bevindingen van [naam bouwkundige 2] erop neer dat de woning in 2001 onoordeelkundig is verbouwd, dat de vochtproblematiek daardoor is ontstaan, en dat die problematiek daarna is verhevigd door de ‘vochtgevoelige’ ligging van de woning.
[gedaagde] heeft, gemotiveerd, gesteld dat de kruipruimte wel degelijk wordt geventileerd door middel van daartoe aangebrachte roosters, maar heeft de genoemde bevindingen van [naam bouwkundige 2] voor het overige niet, maar in elk geval onvoldoende gemotiveerd, betwist.

4.12.De rechtbank volgt [eiser] ook in zijn stelling dat in verband met de vloer van de begane grond en het daarin en daaronder aanwezige vocht sprake is (geweest) van ernstige gebreken. Niettemin komen deze gebreken, gelet op het bepaalde in artikel 6.1. van de koopakte, in uitgangspunt voor rekening en risico van [eiser] .

4.13.De rechtbank laat in het midden of [eiser] vervolgens een beroep toekomt op het bepaalde in de eerste volzin van artikel 6.3. van de koopakte (de ‘garantie’). Een bevestigend antwoord op die vraag kan [eiser] namelijk niet baten, omdat de rechtbank van oordeel is dat in verband met de genoemde vochtproblemen in verband met de vloer van de begane grond hoe dan ook sprake is van voor [eiser] ‘kenbare’ gebreken in de zin van de vierde volzin van het genoemde artikel 6.3.
De rechtbank overweegt hiertoe als volgt.

4.14.
[eiser] heeft voorafgaand aan de koop opdracht gegeven tot een beperkte bouwkundige keuring van de woning, door [naam bouwkundige 1] in zijn rapport aangeduid als een ‘visuele inspectie’, waarbij ‘uitsluitend zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gesignaleerd en gerapporteerd’ en waarbij ‘verborgen gebreken (…) niet worden (…) geconstateerd’, met dien verstande dat ‘een vermoeden hiervan (..) echter (zal ) worden aangegeven’.
[eiser] heeft onvoldoende toegelicht waarom met een dergelijk, beperkt, onderzoek kon worden volstaan. De rechtbank wijst in dit verband op de [eiser] bekende ouderdom van de woning (medio 1970), op de [eiser] eveneens bekende verbouwing van de woning in (of omstreeks) 2001, en op de voor [eiser] zichtbare ligging van de woning (onderaan een heuvel, aan de rand van de bebouwing). [eiser] heeft gesteld dat in de verkoopbrochure van de makelaar stond dat de woning in technisch perfecte staat was en dat [gedaagde] zich tijdens de bezichtiging louter positief heeft uitgelaten over de woning (en daarmee niet heeft gewezen op gebreken of achterstallig dan wel noodzakelijk onderhoud). Dergelijke uitlatingen ‘in algemene bewoordingen’ vormen echter – gelet op wat [eiser] verder bekend was en had kunnen zijn in verband met de woning – onvoldoende reden om te volstaan met het opdragen van een bouwkundige inspectie die alleen geëigend was om zichtbare gebreken op te merken. In verband hiermee verdient opmerking dat is gesteld noch gebleken dat [gedaagde] bezwaar zou hebben gehad tegen een meer uitgebreide inspectie van de woning. [eiser] kan worden aangerekend dat hiertoe geen opdracht is gegeven.

4.15.Verder verdient opmerking dat een meer uitgebreide inspectie (maar zonder destructief onderzoek) de vochtproblematiek ongetwijfeld aan het licht zou hebben gebracht. Dat zou bijvoorbeeld zijn gebeurd als [naam bouwkundige 1] zich in de kruipruimte zou hebben begeven en deze in zijn geheel visueel zou hebben geïnspecteerd. [naam bouwkundige 1] heeft dit laatste niet gedaan en kan worden aangerekend dat hij heeft volstaan met het werpen van een blik op de kruipruimte vanuit het door hem geopende luik, waarna hij – zonder verder voorbehoud en in algemene zin – (aantoonbaar onjuiste) positieve uitspraken heeft gedaan over de situatie ter plaatse.

4.16.Gelet hierop is op 17 maart 2018, vóór de koop, sprake geweest van een voor [naam bouwkundige 1] ‘kenbaar’ vochtprobleem in en in verband met de vloer van de begane grond van de woning.
Deze kenbaarheid moet naar het oordeel van de rechtbank worden toegerekend aan [eiser] , zodat het ervoor moet worden gehouden dat het vochtprobleem toen ook voor [eiser] kenbaar is geweest. De rechtbank overweegt in verband met deze toerekening dat op [eiser] de eerder beschreven onderzoeksplicht rustte en dat [eiser] ervoor heeft gekozen om daaraan te voldoen door [naam bouwkundige 1] aan te wijzen als inspecteur en door hem de eerdere beschreven inspectieopdracht te verstrekken. Daarvan uitgaande ligt het voor de hand om te oordelen dat [eiser] de gevolgen van de té beperkte inspectie door [naam bouwkundige 1] – en de daarvan het gevolg zijnde eigen onkunde – voor zijn rekening dient te nemen. Dit is des te meer het geval, omdat geen goede reden is gesteld of gebleken om te oordelen dat [gedaagde] – die nu door [eiser] wordt aangesproken tot schadevergoeding – deze gevolgen voor zijn rekening dient te nemen.

4.17.In verband met de toepassing van de vierde volzin van artikel 6.3. van de koopakte is, ten slotte, van belang dat [eiser] (rechtstreeks) kan worden aangerekend dat hij ervoor heeft gekozen om de woning te kopen op basis van de (beperkte) mondelinge rapportage door [naam bouwkundige 1] , onmiddellijk na diens inspectie. [eiser] heeft niet gewacht op de schriftelijke rapportage, terwijl de daarin opgenomen toelichting, met tal van waarschuwingen en voorbehouden, [eiser] attent had kunnen maken op de beperkte omvang van [naam bouwkundige 1] bouwkundige inspectie (bijvoorbeeld in verband met de kruipruimte). [eiser] had daarin aanleiding kunnen – en moeten – zien om alsnog een meer uitgebreide inspectie van de woning op te dragen.

4.18.
[eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Die stelling is relevant in het kader van de toepassing van artikel 6.3. van de koopakte, ook al wijst de tekst van artikel 6 daar niet op (zie rov. 4.8.).

4.19.Vast staat dat [gedaagde] door middel van de Vragenlijst heeft meegedeeld (zie rov. 2.3.):
– dat in de gevels van de woning geen sprake is (geweest) van vochtdoorslag of aanhoudende vochtige plekken op de gevels,
– dat in de vloeren, plafonds en wanden van de woning geen sprake is (geweest) van vochtdoorslag, optrekkend vocht of schimmelvorming en evenmin van aangetaste vloerdelen, en
– dat de kruipruimte droog was en dat geen sprake was van vochtdoorslag door de kelderwand.

Tussen partijen staat verder vast dat [gedaagde] tijdens de bezichtiging van de woning door [eiser] niet heeft gesproken over (eventuele) vochtproblemen in en rond de woning.

4.20.
[gedaagde] heeft gesteld er geen reden was om dit laatste te doen, omdat hij niet op de hoogte was van (eventuele) vochtproblemen in en onder (de vloeren van) de woning. Volgens [gedaagde] heeft hij daarom ook de vragenlijst naar waarheid ingevuld.
heeft dit verweer onderbouwd door te stellen dat de verbouwing in 2001 is uitgevoerd door een gerenommeerde aannemer en dat daarna nooit sprake is geweest van water dat de woning is binnengedrongen op de wijze die [naam bouwkundige 2] beschrijft. Verder heeft [gedaagde] gesteld dat hij noch zijn (voormalige) echtgenote – die naar stelling van [gedaagde] hypergevoelig is voor geur en verontreiniging – ooit een muffe geur hebben geroken of schimmelplekken hebben gezien, al dan niet in de kelder. Zijn (voormalige) echtgenote zou schimmelvorming in de keukenkastjes ook meteen hebben opgemerkt. In de kruipruimte is hij nooit geweest. De laminaatvloer en de tegelvoer in de woning zijn vochtig gereinigd en zijn daarna steeds ‘normaal’ opgedroogd, aldus nog steeds [gedaagde] .
heeft er verder op gewezen dat niemand voorafgaand aan de koop vocht- of schimmelproblematiek heeft opgemerkt: zijn makelaar noch [eiser] noch de mensen met wie [eiser] voorafgaand aan de koop in de woning is geweest noch [naam bouwkundige 1] (die in zijn rapport heeft vermeld dat geen vochtmeting is uitgevoerd in de wanden en/of de plafonds, omdat er geen vocht is waargenomen en er geen aanleiding was om een vochtpercentage te meten).

[eiser] heeft zijn stelling inzake de geschonden mededelingsplicht – mede gelet op het verweer van [gedaagde] – onvoldoende onderbouwd.
In dit verband is met name van belang dat [naam bouwkundige 2] uitdrukkelijk is gevraagd ‘in hoeverre (…) het aannemelijk (is) dat verkoper geen kennis had van de geconstateerde (verborgen) gebreken aan de woning’, waarop [naam bouwkundige 2] heeft geantwoord (zie ook rov. 2.8):

‘Ons inziens is het uiterst aannemelijk dat de verkoper tijdens de bewoning de vochtproblematiek heeft waargenomen middels het optrekken van vocht in de wanden en het vocht in de vloeren. De gebreken zijn niet plots ontstaan, maar zijn een gevolg van bouwkundige gebreken. Aannemelijk zijn de gebreken kort na de verbouwing en het integreren van de patio in 2001 ontstaan’.
[naam bouwkundige 2] komt niet verder dan de kwalificatie ‘aannemelijk’. De toevoeging ‘uiterst’ suggereert méér overtuiging bij de deskundige, maar is niet van een toelichting voorzien. [naam bouwkundige 2] heeft ook niet toegelicht waaruit volgens hem blijkt dat (en waar en in welke mate) sprake is geweest het optrekken van vocht in de wanden en van vocht in de vloeren. Evenmin heeft [naam bouwkundige 2] aangegeven waaruit volgt dat deze (eventuele) vochtoverlast toen voor [gedaagde] waarneembaar is geweest.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de rechtbank [eiser] gevraagd naar een betere onderbouwing op dit punt, maar [eiser] heeft, bijvoorbeeld, niet kunnen wijzen op foto’s uit de periode onmiddellijk na de levering van de woning waarop de gevolgen van de vochtproblemen duidelijk zichtbaar zijn, en wel op een zodanige wijze dat kan worden geoordeeld dat deze problemen ook al vóór en ten tijde van de koop aanwezig waren en wel op een zodanige plaats dat [gedaagde] daarmee bekend moet zijn geweest.

De rechtbank wijst er in dit verband op dat ook [eiser] zelf deze problemen voor en ten tijde van de koop niet heeft waargenomen, en de vochtproblemen pas heeft geconstateerd nadat een begin was gemaakt met het verwijderen van de houten vloer in de woonkamer.

De aanwezigheid van enkele (door [gedaagde] daar geplaatste) ‘vochtvreters’ in de kelder is onvoldoende om daaruit af te leiden dat [gedaagde] bekend was met de vochtproblematiek waarop [eiser] zich beroept. Datzelfde geldt voor de foto’s waarop, uitgaande van de stellingen van [eiser] , enkele schimmelvlekken op een keldermuur zichtbaar zijn.

[gedaagde] heeft gemotiveerd weersproken dat in de keukenkastjes sprake was van schimmel. Die stelling bevindt bevestiging in de waarnemingen van [naam bouwkundige 1] , die – kennelijk – de bodems en de achterwanden van de keukenkasten heeft geïnspecteerd, onder meer op vocht en die geen (vocht- of schimmel-) problemen heeft opgemerkt (zie rov. 2.5.). [eiser] heeft zijn andersluidende stelling, gelet hierop, onvoldoende onderbouwd.
heeft in verband met zijn stelling inzake de geschonden mededelingsplicht ook geen passend, voldoende concreet, bewijsaanbod gedaan.

4.23.Gelet op het voorgaande gaat de rechtbank ervan uit dat [gedaagde] vóór en ten tijde van de koop niet wist en ook niet behoefde te weten van de vochtproblemen in en in verband met de vloer van begane grond van de woning. Hieruit volgt dat niet kan worden geoordeeld dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht jegens [eiser] heeft geschonden, zodat van kracht blijven: (1) het oordeel dat de genoemde vochtproblemen kenbaar waren voor ( [naam bouwkundige 1] en daarmee) [eiser] (zie rov. 4.13.), en (2) dat [eiser] daarom hoe dan ook geen beroep toekomt op artikel 6.3.-eerste volzin van de koopakte (zie rov. 4.6.).

4.24.Dit betekent dat [gedaagde] in zoverre niet is tekortgeschoten jegens [eiser] en dat ook geen sprake is geweest van (juridisch relevante) dwaling. Voor zover de vorderingen van [eiser] zien op de vochtproblemen in en in verband met de vloer van de begane grond van de woning zullen zij daarom worden afgewezen.

4.25.Voor de volledigheid merkt de rechtbank nog op dat tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [eiser] de woning volledig en naar tevredenheid heeft verbouwd, zodat van een descente noch van een deskundigenbenoeming thans nog voor de beoordeling relevante resultaten mogen worden verwacht.

Ad (2)-(4), de overige (gestelde) gebreken

4.26.In rov. 4.9. heeft de rechtbank, samengevat, weergegeven op welke andere (gestelde) gebreken aan de woning de vorderingen van [eiser] betrekking hebben.
Ook hier geldt dat over de (al dan niet) toewijsbaarheid van de vorderingen dient te worden beslist op basis van het in de rov. 4.2. e.v. geschetste toetsingskader.

4.27.Voor het (gestelde) gebrek aan het schilderwerk en metselwerk in de schoorsteen geldt dat sprake is geweest van een zichtbaar gebrek (zie het rapport van [naam bouwkundige 1] , rov. 2.5.), dat in uitgangspunt voor rekening en risico komt van [eiser] (artikel 6.1. van de koopakte).
Gesteld noch gebleken is dat het (gestelde) gebrek afdoet aan de mogelijkheid om de woning te bewonen. Het (gestelde) gebrek valt daarmee buiten het bereik van de ‘garantie’ in artikel 6.3.-eerste volzin van de koopakte. Zou daar anders over worden gedacht, dan geldt dat sprake is (geweest) van een ‘aan koper bekend’ althans ‘kenbaar’ gebrek in de zin van artikel 6.3.-vierde volzin. [eiser] heeft niet, maar in elk geval onvoldoende gemotiveerd, gesteld dat [gedaagde] in verband met de schoorsteen zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Het gebrek is als zodanig beperkt naar aard en omvang. Gesteld noch gebleken is dat het gebrek bewust is verhuld door de schoorsteen over te (laten) verven voordat [gedaagde] haar te koop heeft aangeboden.
Gelet op dit een en ander oordeelt de rechtbank dat in verband met het (gestelde) gebrek aan de schoorsteen geen sprake is van non-conformiteit (en daarmee van een tekortkoming door [gedaagde] ) en evenmin van (juridisch relevante) dwaling bij [eiser] .

4.28.Hetzelfde geldt voor de (gestelde) gebreken aan het metselwerk in de voorgevel, aan het dak en in verband met het hang- en sluitwerk van de woning.
Hier is, uitgaande van de stellingen van [eiser] , sprake van zichtbare dan wel onzichtbare gebreken die op grond van artikel 6.1. van de koopakte voor zijn rekening en risico komen, des te meer omdat zij buiten het bereik van artikel 6.3.-eerste volzin vallen.
heeft onvoldoende onderbouwd: (1) dat deze gebreken [gedaagde] bekend waren of dat zij voor hem kenbaar waren en/of (2) dat ter zake deze – naar aard en omvang geringe – gebreken op [gedaagde] een mededelingsplicht rustte.

In verband met de isolatie van de spouwmuren is van belang dat [eiser] zijn desbetreffende stellingen uitsluitend heeft onderbouwd met een beroep op het rapport van [naam bouwkundige 1] en dat het ontbreken van de isolatie niet anderszins (bijvoorbeeld met foto’s) is aangetoond. In het schadeoverzicht (prod. 13) zijn ook geen posten opgenomen die in verband kunnen worden gebracht met de (eventueel) ontbrekende isolatie. Als gevolg van dit een en ander is de (feitelijke) aanwezigheid van het gebrek onvoldoende onderbouwd.

Uit de door [gedaagde] ingevulde Vragenlijst kon [eiser] blijken dat de spouwmuren waren geïsoleerd (zie rov. 2.3.), terwijl [naam bouwkundige 1] heeft zijn rapport heeft vermeld dat is aangegeven dat de spouwmuren niet zijn geïsoleerd (zie rov. 2.5.-slot). Deze tegenstrijdigheid had voor [eiser] aanleiding moeten zijn om vóór de koop nadere vragen te stellen aan [gedaagde] en/of zelf nader onderzoek te (laten) doen, hetgeen [eiser] – kennelijk – heeft nagelaten. Als dat nalaten het gevolg is van de omstandigheid dat [eiser] zijn aankoopbeslissing heeft gebaseerd op de (beperkte) mondelinge rapportage door [naam bouwkundige 1] (zie rov. 4.17.), dan komt dat voor zijn rekening. De enkele (wellicht) foutieve vermelding inzake de isolatie van de spouwmuren in de Vragenlijst is, gelet op de geschetste gang van zaken, onvoldoende om te oordelen dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht jegens [eiser] heeft geschonden.
In verband met de toepassing van de artikelen 6.1. en 6.3. van de koopakte is verder van belang dat [eiser] niet heeft toegelicht of en zo ja, welke invloed de (eventueel) ontbrekende spouwmuurisolatie heeft (gehad) op de bewoonbaarheid van de woning.
Al met al is (ook) in verband met de (mogelijk) ontbrekende spouwmuurisolatie sprake van onvoldoende onderbouwde vorderingen.

Gelet op al het voorgaande zal de rechtbank de vorderingen ook afwijzen voor zover zij betrekking hebben op de ‘overige (gestelde) gebreken’.

Hetzelfde zal gebeuren met de vordering onder 9, nu onduidelijk is gebleven wat [eiser] daarmee beoogt.

De stellingen van partijen inzake, onder meer, het (al dan niet aanwezige) verzuim bij [gedaagde] en de omvang van de schadevergoeding waarop [eiser] (al dan niet) aanspraak kan maken kunnen buiten beschouwing blijven.
Partijen hebben geen feiten gesteld die de rechtbank, wanneer bewezen, tot andere dan de hiervoor gegeven oordelen kunnen leiden. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen.

4.31.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden tot op heden begroot op:

– griffierecht 1.666,00

– salaris advocaat 3.540,00 (2,0 punten × tarief € 1.770,00)

Totaal € 5.204,00

Inzake de nakosten en de rente zal worden beslist als hierna te melden.

De beslissing

De rechtbank

5.1.wijst de vorderingen af,

5.2.veroordeelt [eiser] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 5.204,00, dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na betekening tot de dag van de volledige betaling,

5.3.veroordeelt [eiser] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.verklaart dit vonnis voor wat betreft de daarin opgenomen veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Beurskens en in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2021.