ECLI:NL:RBLIM:2022:2187

Uitspraak

RECHTBANK limburg

Zittingsplaats Roermond

Bestuursrecht

zaaknummer: ROE 21 / 804

uitspraak van de meervoudige kamer van 22 maart 2022 in de zaak tussen

Stichting Daelzicht, te Heel, eiseres

(gemachtigde: G. Gieben)

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, verweerder

(gemachtigde: P.J.J.C. Jonkers).

Procesverloop

Bij besluit met dagtekening 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 1.246.000,- voor het belastingjaar 2020.

Bij besluit van 5 februari 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 41 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 10 en 11 februari 2022. Namens eiseres zijn verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam taxateur 1] . Namens verweerder zijn verschenen zijn gemachtigde en taxateurs [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is in 1939 gebouwd en in gebruik genomen als gemeentehuis van de voormalige gemeente Susteren. In 2005 is de onroerende zaak verbouwd van kantoor tot een gezinsvervangend tehuis. De onroerende zaak bestaat uit woonvoorzieningen op de begane grond en de drie verdiepingen van in totaal 1.684 m², een kantoor op de begane grond van 77 m² en een berging in de kelder van 60 m². De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 2.760 m².

Het geschil

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2019” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de Taxatiewijzer) is evenmin in geschil, behoudens de daarin opgenomen restwaarden. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen.

De standpunten van eiseres

3. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 714.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een op 6 oktober 2020 opgemaakt taxatierapport van [naam taxateur 1] en [naam taxateur 4] van Phydias B.V. De standpunten van eiseres zijn op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

3.1.In het taxatierapport is volgens de taxateurs aangesloten bij de grondwaarde van € 95,- per m² die verweerder in het taxatieverslag heeft gehanteerd (totaal inclusief BTW: 2.760 m² x € 95,- = € 262.200,-). De taxateurs van eiseres hebben de waarde van het bijgebouw (de berging in de kelder) onder de grondwaarde voor € 16.188,- (inclusief BTW) verantwoord.

3.2.Voor het bepalen van de bouwkosten zijn de taxateurs uitgegaan van de kengetallen van het archetype N3730000 (‘Gezinsvervangend tehuis, 1945 t/m 1965’) uit de Taxatiewijzer. De totale bouwkosten (bruto vervangingswaarde) hebben zij, ervan uitgaande dat de onroerende zaak bestaat uit één onderdeel van 1.761 m², ingeschat op € 4.361.997,- (inclusief BTW). Indien de waarde van de berging daarbij wordt opgeteld, leidt dat tot een bruto vervangingswaarde van € 4.378.185,- (inclusief BTW).

3.3.Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018n

ECLI:NL:GHARL:2018:3824.

en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017.n

ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.

In de taxatie van eiseres is voor alle onderdelen gekozen voor een restwaarde van 10%. Eiseres wil met dit (lage) percentage tot uitdrukking brengen dat in de zorg veel objecten aan het einde van hun levensduur geen restwaarde hebben en worden gesloopt. Uitgaande van bouwjaar 1939 is de levensduur van de ruwbouw (55 jaar), afbouw (30 jaar) en de installaties (15 jaar) verstreken en daarom moeten die onderdelen, omdat er geen sprake is van een recente renovatie of andersoortig recent ingrijpen op de restwaarde worden gewaardeerd. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 5 januari 2001 en 26 november 2015,n

ECLI:NL:GHAMS:2001:AA9410 en ECLI:NL:GHAMS:2015:5017.

een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020n

ECLI:NL:HR:2020:169.

en een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020.n

ECLI:NL:GHSHE:2020:4097.

3.4.Eiseres heeft, evenals verweerder in zijn taxatieverslag, geen correctie voor functionele veroudering toegepast.

De standpunten van verweerder

4. Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder in beroep een taxatierapport, opgemaakt op 19 juli 2021 door [naam taxateur 2] , overgelegd. Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

4.1.De taxateur is uitgegaan van een grondwaarde van € 95,- exclusief en € 115,- inclusief BTW (totaal inclusief BTW: 2.760 m² x € 115,- = € 317.400,-). Verweerder heeft op zitting verklaard dat is uitgegaan van de gronduitgifteprijzen van de betreffende gemeente of, indien die ontbreken, van de prijzen van een naastgelegen gemeente.

4.2.De taxateur heeft de kengetallen van het archetype N3770000 (‘Gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer’) uit de Taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen en op grond daarvan geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde van de woonvoorzieningen, het kantoor en de berging in de kelder afgerond € 3.518.846,- (inclusief BTW) bedraagt.

4.3.Verweerders taxateur is voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties (respectievelijk 30, 25 en 17%) binnen de bandbreedtes van de Taxatiewijzer gebleven. Die percentages liggen omstreeks het gemiddelde van de bandbreedtes. Ter onderbouwing van de restwaarden heeft de taxateur een berekening van de restwaarde van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 2] en [adres 3] te [plaats 3] (twee verkoopcijfers) overgelegd. Voor de ruwbouw is de taxateur uitgegaan van het oorspronkelijke bouwjaar 1939. Voor de onderdelen afbouw en installaties is het verbouwingsjaar 2005 tot uitgangspunt genomen. Dit betekent dat de maximum levensduur van de onderdelen afbouw en installaties van respectievelijk 35 en 20 jaar nog niet is bereikt en een verlenging van de levensduur voor die onderdelen niet aan de orde is. Dat is anders voor de ruwbouw waarvan de maximum levensduur volgens de Taxatiewijzer 65 jaar bedraagt. De levensduur van dit onderdeel is verlengd tot 90 jaar. Aan voormelde inschatting van het nieuwe bouwjaar van de afbouw en installaties en de levensduur van de ruwbouw ligt ten grondslag dat de onroerende zaak in 2005 is verbouwd van kantoor tot een gezinsvervangend tehuis. Daarbij zijn onder andere de vloeren, wanden, plafonds, kozijnen, installaties, keukens en sanitaire voorzieningen vernieuwd. Bovendien heeft de taxateur bij zijn inschatting betrokken dat uit een inpandige opname van de onroerende zaak van 2 juli 2021 blijkt dat de staat van alle onderdelen van de onroerende zaak ‘voldoende’ is. Van die opname zijn foto’s overgelegd. Ook is verwezen naar een nieuwsbericht op internet over de opening in 2005 en de website van de projectontwikkelaar.

4.4.Anders dan in het taxatieverslag, is in beroep met circa 32% fors gecorrigeerd voor functionele veroudering.

4.5.In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 becijferd op € 1.270.000,-, hetgeen volgens verweerder betekent dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 van € 1.246.000,- niet te hoog is.

De aanvullende standpunten van eiseres ter zitting

5. Op zitting heeft eiseres – voor zover voor deze zaak van belang – in aanvulling op het voorgaande de volgende standpunten ingenomen.

5.1.Eiseres heeft erop gewezen dat verweerder in beroep de grond hoger heeft gewaardeerd (namelijk € 95,- exclusief BTW per m²) dan in het taxatieverslag waarin de grond werd gewaardeerd op een bedrag van € 95,- inclusief BTW. Ervan uitgaande dat in het taxatieverslag gebruik is gemaakt van de gemeentelijke uitgifteprijzen, vindt eiseres dat verweerder niet zonder nadere onderbouwing de grondprijs heeft kunnen verhogen. Eiseres heeft hiertoe verwezen naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2020n

ECLI:NL:GHAMS:2020:3791

en de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 februari 2020.n

ECLI:NL:GHARL:2020:1082

5.2.Eiseres vindt het discutabel dat de berging in de kelder tegen dezelfde bruto vervangingswaarde per m² als de woonruimtes is gewaardeerd.

5.3.Eiseres heeft de bruikbaarheid van de transacties die verweerder gebruikt ter onderbouwing van de restwaarde in twijfel getrokken. Zo is [adres 2] te [plaats 2] , blijkens de informatie van verweerder, een voor eigen bewoning aan een particulier verkochte twee-onder-een-kapwoning uit 1982 die ten tijde van de verkoop nog niet aan het einde van zijn levensduur was. Dat geldt ook voor de tweede verkoop van het object [adres 3] te [plaats 3] aan een belegger die van dit object zes zelfstandige woningen wil maken. Daarbij is voor eiseres niet duidelijk waarom de grondwaardes van dit object tussen de eerste en tweede verkoop verschillen.

5.4.De taxateur van eiseres heeft op zitting de invloed van de renovatie in 2005, waarmee eerder geen rekening was gehouden, betrokken bij zijn berekening en op grond daarvan het standpunt ingenomen dat de waarde van de onroerende zaak niet meer kan bedragen dan € 953.000,-.

5.5.Tot slot heeft eiseres verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit geschil.

Bewijslastverdeling (algemeen)

6. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.n

Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300

Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde.n

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 15 juni 20212, ECLI:NL:GHSHE:2012:BW9025 en 27 september 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6153

Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd.n

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 28 mei 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1647

Wettelijk kader

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

8. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

de aard en de bestemming van de zaak;

de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

9. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

Grondwaarde

10. De rechtbank overweegt dat bij de vast te stellen vervangingswaarde van de grond beoordeeld moet worden welke prijs de eigenaar van de grond zou moeten betalen om de grond in eigendom te verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de onderhavige grond. Deze vervangingswaarde van de grond wordt bepaald door rekening te houden met de locatie, de grootte en de bestemming van de grond. De uitgifteprijs van de gemeente kan hierbij een goede indicatie zijn, mits het gronduitgiftebeleid een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van die gronden en van qua grootte, bestemming en locatie vergelijkbare grondtransacties, indien althans dergelijke marktgegevens van vergelijkbare transacties (in de gemeente of de regio) voorhanden zijn.

11. De rechtbank overweegt dat het verweerder in beginsel vrij staat om in beroep ter ondersteuning van de bij het bestreden besluit vastgestelde (of gehandhaafde) waarde, een ander standpunt in te nemen dan hij in de bezwaarfase heeft ingenomen. Dit is slechts anders indien dit standpunt ondubbelzinnig is prijsgegeven, dan wel wordt aangevoerd onder zodanige omstandigheden, dat behandeling ervan zou leiden tot een inbreuk op een goede procesorde.n

Hoge Raad 10 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO6786.

De rechtbank is niet gebleken dat verweerder zijn in bezwaar gebruikte standpunt over de grondwaarde heeft prijsgegeven of dat het in beroep gewijzigde standpunt strijd met een goede procesorde oplevert. Dit betekent dat verweerder niet gehouden is om een in de bezwaarfase gehanteerde (onjuiste) grondprijs in beroep te handhaven. De door eiseres op zitting genoemde uitspraken van de gerechtshoven Amsterdam en Arnhem-Leeuwarden geven geen aanleiding om tot een ander oordeel op dit punt te komen.

12. De rechtbank ziet geen grond om in twijfel te trekken dat aan de in beroep gebruikte grondprijs gronduitgifteprijzen ten grondslag liggen en acht aannemelijk dat de door verweerder verdedigde grondprijs niet te hoog is. Een inhoudelijk gemotiveerde betwisting van de genoemde uitgifteprijs en de gebruikte grondprijs is achterwege gebleven.

Archetype en bruto vervangingswaarde

13. De rechtbank stelt vast dat over de toepasselijkheid van de Taxatiewijzer geen discussie bestaat. Partijen verschillen wel van mening over het toe te passen archetype. Waar verweerder het archetype N3770000 (‘Gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer’) heeft toegepast, vindt eiseres dat archetype N3730000 (‘Gezinsvervangend tehuis, 1945 t/m 1965’) beter past. De bandbreedtes van de levensduur en restwaarde van de beide archetypes zijn aan elkaar gelijk. De keuze van het archetype kan van wel belang zijn voor de hoogte van de bruto vervangingswaarde.

14. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij het vaststellen van de bouwkosten op alle onderdelen binnen de bandbreedte van de vervangingswaarde (per m²) van het archetype N3770000 is gebleven. De gekozen vervangingswaarde (per m²) ligt voor ieder onderdeel rond het gemiddelde van de bandbreedte. Omdat op het archetype N3730000 hogere vervangingswaardes van toepassing zijn (met uitzondering van het onderdeel installaties) en de taxatie van eiseres hierdoor uitgaat van in totaal € 859.339,- hogere bouwkosten dan verweerder (inclusief de berging en inclusief BTW), concludeert de rechtbank dat niet kan worden geoordeeld dat verweerder de totale vervangingswaarde op een te hoog bedrag heeft gewaardeerd en behoeven de vragen welk archetype het beste bij de onroerende zaak past en of verweerder de berging tegen te hoge prijzen per m² heeft gewaardeerd, geen bespreking.

Correctie technische veroudering – verlenging van de technische levensduur

15. De rechtbank stelt vast dat in geschil is of verweerder bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering van de afbouw en de installaties uit mocht gaan van een nieuw bouwjaar, te weten het jaar 2005. Onbestreden is dat in dat jaar de onroerende zaak is verbouwd van kantoor tot een gezinsvervangend tehuis en dat dit een ingrijpende verbouwing is geweest. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met zijn verwijzing hiernaar aannemelijk heeft gemaakt dat de renovatie en verbouwing dusdanig omvangrijk en ingrijpend zijn geweest dat deze leiden tot een nieuw bouwjaar van de afbouw en installaties. Gelet op het voorgaande is ten aanzien van die onderdelen van de onroerende zaak van een verlenging van de levensduur geen sprake en behoeft wat eiseres daarover heeft aangevoerd geen bespreking.

16. Zoals onder 4.3 is vermeld, heeft verweerder de levensduur van de ruwbouw van de onroerende zaak verlengd. De levensduur van dit onderdeel is ten opzichte van de maximale levensduur van archetype N3770000 met 25 jaar verlengd tot 90 jaar. Verweerder heeft gesteld dat, nu zijn taxateur niet is gebleken dat de onroerende zaak op de waardepeildatum niet gebruikt kon worden in overeenstemming met de aard en bestemming die de eigenaar / gebruiker daaraan heeft gegeven, de gehanteerde gebruiksperiode aannemelijk is. De taxateur heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen en geconstateerd dat de staat van dit onderdeel ‘voldoende’ is.

17. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020n

ECLI:NL:HR:2020:1671.

volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Volgens verweerder moet de levensduur van de ruwbouw op een langere periode worden gesteld dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en wordt de restwaarde op een later tijdstip bereikt. De bewijslast hiervan rust op verweerder, ook omdat eiseres dit betwist.

18. De rechtbank moet dan ook beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk maakt dat een verlenging van de levensduur van de ruwbouw gerechtvaardigd is.

19. In eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 is op dit punt als volgt geoordeeld.

“2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering.

In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.

2.3.4
Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.

2.3.5
Het Hof heeft zijn oordeel dat niet van de restwaarde van (onderdelen van) het complex kan worden uitgegaan, kennelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat die restwaarde niet kan zijn bereikt omdat het complex nog als voetbalcomplex in gebruik is. Zoals volgt uit hetgeen in 2.3.3 is overwogen berust dat uitgangspunt op een onjuiste rechtsopvatting.”

20. Bij uitspraak van 2 april 2020 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch met toepassing van voormeld arrest van de Hoge Raad het volgende geoordeeld.n

ECLI:NL:GHSHE:2020:1121.

“4.2.2 De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduur van een onroerende zaak bij elke (jaarlijkse) herwaardering opnieuw moet worden beoordeeld. De (onderhouds)toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum rechtvaardigt volgens de heffingsambtenaar een verlenging van de levensduur van de installaties en de afbouw met 5 jaar en van de ruwbouw met 10 jaar. Hierbij heeft de heffingsambtenaar in aanmerking genomen:

– dat de onroerende zaak normaal wordt onderhouden en in gebruik is;

– dat de gebruiker heeft aangegeven dat er geen plannen zijn om de installaties te slopen;

– dat uit het meerjarige onderhoudsplan is gebleken dat de installaties niet op korte termijn moeten worden vervangen en dat enkel sprake is van de normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden;

– dat de installaties normaal functioneren; en

– dat de huidige gebruiker/eigenaar het gebruik niet op (korte) termijn zal beëindigen.

(…)

4.2.6 (…) (…) De uitgangspunten op basis waarvan de heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot verlenging van de technische levensduur (zie 4.2.2), kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op het in 4.2.5 vermelde arrest, geen aanleiding zijn voor verlenging van de technische levensduur.”

21. In de door eiseres aangehaalde uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 staat het volgende.

“4.11 (…) Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar dient dan wel aannemelijk te maken dat een afwijking gerechtvaardigd is. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daar niet in is geslaagd. De technische levensduur van de kantine met volgnummer 4 is voor de ruwbouw verlengd van 40 naar 45 jaar, voor de afbouw van 25 naar 40 jaar en voor de installaties van 17 naar 40 jaar. De door de heffingsambtenaar genoemde aanpassingen (zie 4.10) acht het hof van onvoldoende gewicht voor de verlenging van de technische levensduur die de heffingsambtenaar hanteert. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vernieuwing van het keukenblok en de toiletten niet behoort tot het normale onderhoud en een bouwkundige verbetering of vernieuwing vormt.”

22. De rechtbank overweegt dat uit de onder 19 tot en met 21 genoemde jurisprudentie volgt dat de omstandigheden dat de ruwbouw van de onroerende zaak nog in gebruik zijn en normaal wordt onderhouden, niet volstaan voor een verlenging van de levensduur hiervan. De enkele inschatting van de taxateur dat de staat van dit onderdeel ‘voldoende’ is, is daarom, nu die kwalificatie volgens zijn rapport inhoudt dat geen directe onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk zijn, op zichzelf onvoldoende voor een verlenging van de levensduur. Omdat een nadere onderbouwing achterwege is gebleven, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet afdoende heeft onderbouwd dat een verlenging van de levensduur van de ruwbouw gerechtvaardigd is.

Correctie technische veroudering – restwaarde

23. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden ontleend aan de Taxatiewijzer. De restwaarden vallen binnen de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedtes van archetype N3770000, namelijk ongeveer op het gemiddelde van die bandbreedtes. Ter onderbouwing van de restwaarden heeft de taxateur een berekening van de restwaarde van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 2] en [adres 3] te [plaats 3] (twee verkoopcijfers) overgelegd, waaruit volgens verweerder restwaardes blijken van 56,73%, 20,14% en 44,73%.

24. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden.

25. Zoals hiervoor onder 17 is overwogen volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken.

26. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitsprakenn

Zie bijvoorbeeld de uitspraken van het gerechtshof Den Haag van 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863, het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824 en het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.

en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”.

27. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeentenn

Door een kerngroep waarin vertegenwoordigers van de VNG, de Waarderingskamer, gemeenten, samenwerkingsverbanden van lokale overheden en in opdracht van (samenwerkingsverbanden van) gemeenten werkzame taxatiebedrijven deelnemen.

en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de restwaarde 10% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan.n

De rechtbank verwijst in dit verband ook naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 8 maart 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:376.

28. Verweerder heeft de restwaarden bovendien tevens onderbouwd met verkoopgegevens.

Naar het oordeel van de rechtbank kan een uit verkooptransacties herleide restwaarde van een vergelijkbaar type object gevolgd worden, indien dit object ná de gebruikelijke levensduur is verkocht. Als dat laatste niet het geval is, moet de verkoopprijs worden gecorrigeerd voor het aantal jaren dat de levensduur nog niet is verstreken. Gelet op de bouwjaren van de verkochte objecten is niet aannemelijk dat de levensduur van (in ieder geval) het onderdeel ruwbouw ten tijde van de verkoop was verstreken. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt dat daarvoor is gecorrigeerd. Bovendien moet rekening worden gehouden met eventueel aanwezige bijzondere omstandigheden rond de verkoop, zoals een planologische wijziging die een ander, voor de koper lucratiever gebruik, mogelijk maakt. Uit verweerders taxatierapport blijkt dat de objecten zijn verkocht om ter plaatse één of meer woningen voor particulieren te realiseren. Verweerder heeft echter niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre die omstandigheid al dan niet van invloed is op de berekende restwaardes. Op deze nadere onderbouwing valt dus zeker ten aanzien van de nauwkeurigheid en de hoogte een en ander af te dingen. Anderzijds zijn de berekende restwaarden (gemiddeld) zodanig hoger dan de restwaarden volgens de Taxatiewijzer dat, zelfs indien voormelde kanttekeningen worden betrokken, deze nadere onderbouwing geen afbreuk doet aan voormeld uitgangspunt dat de Taxatiewijzer in beginsel gevolgd kan worden.

29. Omdat, zoals onder 22 is geoordeeld, verweerder de verlenging van de levensduur van de ruwbouw niet aannemelijk heeft gemaakt, kan in deze zaak de vraag of die verlenging moet leiden tot een bijstelling van de restwaarde van dit onderdeel onbeantwoord blijven.

30. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden.

Correctie functionele veroudering

31. De rechtbank stelt vast dat verweerder in het taxatierapport is uitgegaan van een (procentueel en absoluut) hogere correctie voor functionele veroudering dan eiseres. De rechtbank concludeert hieruit dat niet in geschil is dat verweerder deze correctie niet te laag heeft vastgesteld.

Conclusie

32. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak van € 1.246.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft de door haar verdedigde waarde van € 953.000,- evenmin aannemelijk gemaakt. Daarom zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op € 1.090.000,-.

Griffierecht en proceskosten

33. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden.

34. Over de gevraagde proceskostenvergoeding wegens kosten van rechtsbijstand verwijst de rechtbank naar de proceskostenveroordeling in de uitspraak in de zaak met zaaknummer ROE 21 / 801 over een andere onroerende zaak van eiseres die op hetzelfde aanslagbiljet is opgenomen als de onderhavige onroerende zaak. Deze zaken gelden voor de proceskostenveroordeling als één zaak en in de hiervoor genoemde zaak is verweerder reeds veroordeeld in die proceskosten, zodat er in onderhavige zaak geen aanleiding meer is voor een separate proceskostenveroordeling. n

Hoge Raad 12 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ6822, en 9 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:19 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 november 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:4638.

35. Verder heeft eiseres recht op een vergoeding van haar taxatiekosten en de kosten van de aanwezigheid van de taxateur op zitting, welke kosten wel specifiek aan onderhavige zaak moeten worden toegerekend. De rechtbank acht een tijdsbeslag van 5 uur en een uurtarief van € 120,- (te vermeerderen met de ter zake verschuldigde BTW) redelijk. Overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties hanteert de rechtbank voor de vergoeding van de aanwezigheid van de taxateur op zitting hetzelfde (door de taxateur opgegeven) tarief als voor het opstellen van het taxatierapport. Het tijdsbeslag van de behandeling van deze zaak op zitting stelt de rechtbank vast op 15 minuten, wat betekent dat de vergoeding € 30,- (te vermeerderen met de ter zake verschuldigde BTW) n

De BTW-vrijstellingen van artikel 11 van de Wet op de omzetbelasting 1968 zijn niet van toepassing.

bedraagt.

Redelijke termijn

36. De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat een geschil over een waardevaststelling ingevolge de Wet woz binnen een redelijke termijn behoort te worden beslecht. Indien de redelijke termijn is overschreden wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden vanwege het lange wachten op een (eind)uitspraak over het geschil. Het bestuursorgaan respectievelijk de Staat der Nederlanden kunnen door de belastingrechter tot vergoeding van die schade worden veroordeeld. Of de redelijke termijn bedoeld in voormeld artikel is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren. Als uitgangspunt heeft te gelden dat, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk langer dan twee jaar heeft geduurd.

37. De rechtbank overweegt dat te beoordelen periode aanvangt met de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen en doorloopt tot de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan. In deze zaak is het bezwaarschrift door verweerder ontvangen op 24 maart 2020 en is op 22 maart 2022 uitspraak gedaan. De totale behandelingstermijn heeft niet langer dan twee jaar geduurd en dus is de redelijke termijn niet overschreden.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;

vernietigt het bestreden besluit;

herroept het primaire besluit, stelt de woz-waarde van [adres 1] te [plaats 1] per waardepeildatum 1 januari 2019 vast op € 1.138.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;

draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360,- aan eiseres te vergoeden;

veroordeelt verweerder in de proceskosten wegens deskundigenkosten tot een bedrag van in totaal € 630,- (te vermeerderen met de ter zake verschuldigde BTW).

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en D.D. Kock, leden, in samenwerking met mrs. S. Haddoumi en D.D.R.H. Lechanteur, griffiers. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: 22 maart 2022

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.