ECLI:NL:RBNHO:2022:10249

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9558161 \ CV EXPL 21-7877

Uitspraakdatum: 9 november 2022

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser 1]

2. [eiser 2]

beiden wonende te [plaats]

eisers

verder te noemen: [eiser 1] cs.

gemachtigde: mr. M.R. van Buiten

tegen

Stichting Pré Wonen

gevestigd te Haarlem

gedaagde

verder te noemen: Pré Wonen

gemachtigde: mr. D. de Vries

de zaak in het kort

In deze procedure stellen de huurders dat sprake is van schimmel- en vochtoverlast in het gehuurde als gevolg van een gebrekkige ventilatievoorziening. De huurders vorderen betaling van € 42.769,28 aan huurprijsvermindering van 40% over de periode van 2009 – 2020. De kantonrechter is van oordeel dat weliswaar sprake is van een gebrek aan de ventilatie, maar dat dit gebrek slechts een huurprijsvermindering van 5% rechtvaardigt. Daar komt bij dat huurders pas recht hebben op die huurprijsvermindering vanaf 17 januari 2019 omdat de huurders niet hebben kunnen aantonen dat de verhuurder vóór die datum op de hoogte was van het gebrek. De vorderingen van de huurders die zien op schadevergoeding worden afgewezen omdat van schade niet is gebleken.

Het procesverloop

1.1.
[eiser 1] cs. hebben bij dagvaarding van 19 november 2021 een vordering tegen Pré Wonen ingesteld. Pré Wonen heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.Op 21 augustus 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Zowel [eiser 1] cs. als Pré Wonen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben [eiser 1] cs. en Pré Wonen bij brieven van 12 augustus 2022 en 16 augustus 2022 nog nadere producties ingebracht.

De feiten

2.1.Op 1 juli 2009 is tussen Pré Wonen als verhuurster en Stuster als huurster een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Sinds 2010 is ook [eiser 1] huurder van het gehuurde. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van toepassing verklaard.

Op een klachten-/gebrekenformulier “einde onderhoudstermijn” dat door Stuster op 21 december 2009 is ondertekend, staat onder andere:

“voordeur krom. Tocht in de gang (erg koud).

Raamkozijnen scheef

Afzuiginstallatie werkt niet goed

CV/thermostaat gaat aan/uit”

2.3.In de daaropvolgende jaren hebben [eiser 1] cs. diverse klachten gemeld bij Pré Wonen. Deze klachten zijn telkens door Pré Wonen opgepakt en afgehandeld. Zo heeft Pré Wonen de afzuigkap vernieuwd, keukenkastjes en kozijnen gerepareerd en de badkamer(voegen) opnieuw gekit.

2.4.Vanaf in elk geval 17 januari 2019 hebben [eiser 1] cs. meerdere malen contact gehad met Pré Wonen althans haar beheerder (of technisch opzichter) in verband met vocht- en ventilatieproblemen in het gehuurde. Naar aanleiding daarvan heeft de firma Mampaey in juli 2019 onderzoek verricht en geconcludeerd dat twee buizen van de WTW-installatie al vanaf de oplevering van de woning verstopt waren.

2.5.In oktober 2019 heeft nieuw onderzoek plaatsgevonden. Daarover heeft Pré Wonen op 22 oktober 2019 aan [eiser 1] cs. geschreven: Ik ben vorige week bij u thuis geweest met een specialist die diverse metingen heeft verricht in de kanalen. Uit deze metingen en het onderzoek met de camera is gebleken dat er geen verstoppingen zitten in de kanalen. Dit in tegenstelling van de vorige keer, met deze camera kunnen we 90 graden draaien en daardoor konden we zien dat de kanalen schoon waren.

2.6.Bij brief van 20 november 2019 hebben [eiser 1] cs. geschreven dat de warmte terugwin installatie (hierna: de WTW-installatie) sinds de oplevering van het gehuurde al niet naar behoren functioneert. [eiser 1] cs. hebben Pré Wonen daarbij uitgebreid geschetst hoe de afgelopen jaren voor hem en zijn familie in het gehuurde zijn geweest. [eiser 1] cs. willen dat Pré Wonen maatregelen treft.

2.7.Op 11 december 2019 heeft Pré Wonen de woning geïnspecteerd. Bij brief van 3 februari 2020 heeft Pré Wonen geschreven dat – naar aanleiding van de woninginspectie – (i) de technische problemen door haar zullen worden opgelost en (ii) een gesprek zal plaatsvinden over de gebruiksoorzaak met als doel de situatie in het gehuurde te verbeteren.

Op 21 februari 2020 en 27 februari 2020 heeft een inspectie door Koppen Bouwexperts (hierna: Koppen) plaatsgevonden. Naar aanleiding hiervan heeft Koppen het rapport van 13 maart 2020 opgesteld, waarin staat:

“5.2. GEBRUIK VAN HET SYSTEEM

De bewoners geven aan dat zij de instructie hebben gehad om het systeem op stand 1 te zetten en alleen wanneer zij koken en/of douchen de hoogstand dienen te gebruiken.

Tevens is opgevallen dat de WTW-unit ingesteld is op alleen afzuigen en niet toevoeren. De bewoners geven aan dat dit is gedaan omdat wanneer de WTW ook op inblazen staat de kinderen last van hun luchtwegen krijgen. (…)

5.3.
VOLUMESTROOMMETING

In het appartement zijn de volumestromen gemeten van het ventilatiesysteem volgens de ‘nuldrukcompensatiemethode’. (…)

De unit is voor de metingen in de hoogstand gezet en is omgezet naar zowel mechanische afvoer als toevoer. (…)

Conclusie: Uit de meetresultaten blijkt dat
niet alle
aanwezige ruimten voldoen aan de, in het bouwbesluit gestelde ventilatie-eis, in de gemeten ventilatiestand.

SAMENVATTING EN CONCLUSIE VENTILATIEONDERZOEK

Het gebruik van de mechanische ventilatie is niet zoals mag worden verwacht, voor een gezond binnenklimaat is het van belang dat bij aanwezigheid van personen in de woning de unit in de bouwbesluitstand wordt gebruikt. Tevens is het voor ventilatie van belang dat de unit zowel lucht toe als afvoert.

De stand met alleen afzuiging kan alleen gebruikt worden wanneer er ramen worden geopend om het gebrek aan toevoer te compenseren.

Bij het sluiten van de ramen creëer je in de gehele woning onderdruk.

Hierdoor moet de lucht via andere (onbedoelde) luchtlekken de woning binnen dringen. Dat kan op de plaatsen van deze luchtlekken leiden tot extreme afkoeling van deze betreffende locaties. Afkoeling heeft als mogelijk gevolg condensatie en uiteindelijk bij langdurige vochtigheid het ontstaan van schimmels.

De afzuiging voldoet op dit moment niet aan de minimale eisen zoals gesteld in het bouwbesluit. Conform het bouwbesluit moet er tenminste 1 stand zijn waarin de afzuig debieten voor de keuken, badkamer en toilet worden behaald, in dit geval zou dit tenminste in stand 3 het geval moeten zijn. De oorzaak kan zijn dat de ventielen van de unit niet goed zijn ingeregeld of dat na het inregelen de ventielen mogelijk van locatie zijn verwisseld waardoor deze niet meer goed functioneren.

7.2
SAMENVATTING EN CONCLUSIE CLIMABOX ONDERZOEK

Temperatuur (…)

Conclusie:

* Het temperatuur verloop is gezien het spuigedrag van de bewoners volgens het verwachtingspatroon.

* Een dauwpunttemperatuur die boven de buitentemperatuur ligt duidt op gebrekkige ventilatie. Bij goede ventilatie ligt deze in een woning altijd onder de buitentemperatuur. Dit komt omdat de relatieve luchtvochtigheid hiervoor buiten 100% moet zijn, dit komt echter nooit voor maar wordt af en toe benaderd bij mist.

Relatieve luchtvochtigheid (…)

Conclusie: De Gemiddelde luchtvochtigheid licht in de gemeten ruimten boven de maximale ideale luchtvochtigheidswaarde van 55% volgens Eigenhuis. Hierdoor is het onstaan van schimmels op materialen die hier vatbaar voor zijn niet uitgesloten. Tevens zal er op posities met koude bruggen boven klepraampjes al dan niet geopend een verhoogde kans zijn op condensatie met schimmelvorming tot gevolg.

CO2 (…)

Conclusie: Gedurende de meetperiode is de CO2 concentratie voor meer dan de helft van de tijd boven de hygiënische grenswaarde. In slaapkamer 3 komt de gemiddelde waarde niet onder de hygiënische grenswaarde. Dit duidt op onvoldoende ventilatie.

9. ADVIES

De bewoners juiste instructies geven over het gebruik van het ventilatie systeem, bij aanwezigheid in stand 3, bij koken gebruik maken van de afzuigkap. Altijd in WTW functie of als dit echt niet wenselijk is altijd ramen op een kier om zo frisse lucht binnen te krijgen.

Het systeem opnieuw inregelen zodat voldaan wordt aan de eisen van het bouwbesluit.

– Bij voorkeur in stand 2 zodat er in stand 3 nog een mogelijkheid blijft voor aanvullend ventileren.

– Knik uit geluidsdemper verwijderen (verminderen geluidsdruk) en vervangen door een buis met een bocht van bij voorkeur 45 graden om zo de doorstroming zo optimaal mogelijk te maken. Geluiddemper dient 1 meter recht gemonteerd te worden zonder bochten.

– Ventielen nummeren en opening markeren zodat deze altijd op de juiste positie en in de juiste stand kunnen worden terug geplaatst na reiniging.

– Mogelijk moet er een nieuwe berekening gemaakt, om een zo optimaal mogelijk systeem te krijgen met overal de juiste debieten.

Naar verwachting zullen de vochtproblemen (het ontstaan van schimmels) na opnieuw inregelen en bij het juiste gebruik van ventilatie voorzieningen verdwijnen.”

2.9.Bij brief van 19 maart 2020 heeft Pré Wonen aan [eiser 1] cs. bevestigd dat installateur Mampaey de WTW-installatie conform het rapport van Koppen zou aanpassen, waarna Koppen opnieuw metingen zou uitvoeren en een toelichting zou geven op het eerste rapport.

2.10.Bij brief van 30 maart 2020 hebben [eiser 1] cs. Pré Wonen aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden schade van de afgelopen 11 jaren. In reactie hierop heeft Pré Wonen bij brief van 10 april 2020 aansprakelijkheid van de hand gewezen. In de brief staat ook:
Ik heb in het systeem gekeken naar de meldingen die u in de afgelopen jaren heeft gedaan met betrekking tot de luchtbehandeling (ventilatie) in uw woning. Behoudens een incidentele melding uit 2010, 2016 en 2017 die vervolgens direct is opgepakt en verholpen door Pré Wonen, zie ik tot begin 2019 geen (structurele) meldingen in ons systeem staan over dit onderwerp.

Op 30 april 2020 heeft een hermeting door Koppen plaatsgevonden. In het rapport van 27 mei 2020 staat hierover:

“4.5. SAMENVATTING EN CONCLUSIE VENTILATIEONDERZOEK

Geconstateerd is dat de afzuiging van lucht in het toilet in stand 2 niet (meer) functioneert. De oorzaak hiervan kan gezocht worden in de geringe ruimte onder de binnendeuren. Voor een goed werkende ventilatie dient onder alle binnendeuren bij voorkeur een ruimte te worden vrijgehouden van 15 mm.

Geconstateerd is dat de installatie is ingeregeld in stand 3. In deze stand voldoet het mechanisch ventilatiesysteem aan de eisen voor afzuiging zoals gesteld in het bouwbesluit.

5. ADVIES

Indien nodig de deuren inkorten zodat ook in stand 2 de ventilatie in het toilet blijft functioneren

Bij voorkeur het systeem alsnog in stand 2 inregelen en in stand 3 nog een mogelijkheid blijft voor een zogenaamde versnelde ventilatie met overcapaciteit.(…)

Naar verwachting zullen de vochtproblemen (het ontstaan van schimmels) na het opnieuw inregelen en bij het juiste gebruik van de ventilatie voorzieningen verdwijnen.”

2.12.Nadien heeft Pré Wonen bij brief van 7 augustus 2020 geschreven dat de genoemde werkzaamheden in het rapport van 27 mei 2020 van Koppen zullen worden uitgevoerd. Uit coulance heeft Pré Wonen aangeboden om één maand huur te voldoen aan [eiser 1] cs. In reactie hierop hebben [eiser 1] cs. bij brief van 9 augustus 2020 geschreven dat zij akkoord gaan met de uitvoering van de genoemde werkzaamheden, maar niet met de betaling van één maand huur.

2.13.
[eiser 1] cs. hebben bij brief van 9 september 2020 opnieuw Pré Wonen aansprakelijk gesteld en in aanvulling daarop, bij brief van 28 september 2020, een verzoek om huurprijsvermindering gedaan. Ook hebben [eiser 1] cs. Pré Wonen gevraagd om een redelijk aanbod te doen voor de schade die zij in de afgelopen elf jaar hebben geleden aan derving huurgenot.

2.14.Nadien zijn in de periode van 26 oktober 2020 tot en met 6 november 2020 werkzaamheden door de firma Mampaey uitgevoerd in het gehuurde namens Pré Wonen. [eiser 1] cs.hebben daarna niet meer over de WTW-installatie of aanverwante gebreken geklaagd.

2.15.Pré Wonen heeft bij brief van 30 november 2020 [eiser 1] cs. bericht dat zij het verzoek om huurprijsvermindering afwijst.

2.16.Bij e-mail van 31 januari 2022 heeft [betrokkene] namens Koppen als toelichting op de 2e rapportage van Koppen geschreven:
“Het eerste rapport (…) is een volledig klimaat onderzoek naar aanleiding van de klachten van de bewoners, hier zijn een tweetal punten uit naar voren gekomen.
De eerste betreft het bewonersgedrag;
(…)
De tweede gaat over het functioneren van het systeem;
(…)
Het tweede rapport (…) betreft de controle van de aanpassingen aan het systeem (vanwege het tweede advies in het eerste rapport); (…)
In deze rapportage is geen onderzoek gedaan naar het binnenklimaat maar alleen naar het functioneren van de installatie na de aanpassingen aan de installatie (om deze reden wordt het bewonersgedag in deze rapportage dan ook niet opgenomen).
Natuurlijk is het advies ten aanzien van bewonersgedrag uit de eerste rapportage (…) niet veranderd, immers bij onjuist gebruik van de installatie zal deze niet functioneren zoals deze is bedoeld en kunnen hier aan gerelateerde klachten (zoals bijvoorbeeld geconstateerd in de eerste rapportage) ontstaan.”

De vordering

3.1.
[eiser 1] cs. vorderen dat de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad:

– Pré Wonen veroordeelt tot betaling van € 42.769,28, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2009 tot de dag van algehele betaling.

– voor recht verklaart dat Pré Wonen toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als verhuurder en aansprakelijk is voor de door [eiser 1] cs. geleden schade

– Pré Wonen veroordeelt tot betaling van 15 % aan buitengerechtelijke incassokosten over de hoofdsom danwel susbidiair betaling conform het Besluit buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2009 tot de dag van algehele voldoening;

– Pré Wonen veroordeelt tot betaling van de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis en het nasalaris.

[eiser 1] cs. leggen aan de vordering ten grondslag dat vanaf de aanvang van de huurovereenkomst een gebrek kleefde aan de WTW-installatie en dat als gevolg hiervan sprake is van ernstige vocht- en schimmeloverlast. Dit blijkt ook uit het klachtenformulier van 21 december 2009 en bovendien beschikt Pré Wonen over alle door [eiser 1] cs. gedane meldingen. De door [eiser 1] cs. ervaren problemen leveren een gebrek conform art. 7:204 BW op en hebben geleid tot een aanzienlijke vermindering van het huurgenot. [eiser 1] cs. hebben daarom recht op een evenredige vermindering van 40 % van de huurprijs vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot oktober 2020, het moment waarop de gebreken zijn verholpen.

4. Het verweer

4.1.Pré Wonen betwist de vordering en concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring danwel afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiser 1] cs. in de kosten van deze procedure. Allereerst voert zij aan dat [eiser 1] cs. niet-ontvankelijk zijn omdat de dagvaarding niet voldoet aan de vereisten van artikel 21 Rv.

4.2.Verder heeft Pré Wonen betoogd dat [eiser 1] cs. niet eerder dan bij brief van 20 november 2019 hebben geklaagd over de gestelde problemen. De incidentele klachten die er daarvoor waren zijn opgepakt en opgelost door Pré Wonen. Naar aanleiding van het bericht van 20 november 2019 heeft Pré Wonen direct Koppen ingeschakeld, die de staat van het gehuurde en de ventilatiemogelijkheden heeft beoordeeld. Hieruit bleek dat enkele werkzaamheden moesten worden uitgevoerd, waartoe Pré Wonen direct opdracht heeft gegeven. Blijkens de hermeting zijn de reparatiewerkzaamheden inmiddels verricht en is de WTW-installatie juist ingeregeld. Pré Wonen betwist dat het gehuurde niet beschikt over adequate ventilatiemogelijkheden. Er is geen sprake van een gebrek in het gehuurde en zij is niet toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Volgens Pré Wonen kan niet worden uitgesloten dat de gestelde problemen in het gehuurde mede door [eiser 1] cs. zelf worden veroorzaakt, die onvoldoende ventileren, zoals ook blijkt uit de eerste rapportage van Koppen. Nu Pré Wonen steeds tijdig actie heeft ondernomen naar aanleiding van de klachten van [eiser 1] cs. , is er geen grondslag voor toewijzing van de vordering van [eiser 1] cs. Uit coulance is een aanbod gedaan en uiteindelijk zijn [eiser 1] cs. voor € 334,48 gecompenseerd voor onder andere ventilatieproblemen in de woning.

De beoordeling

[eiser 1] cs. zijn ontvankelijk in hun vorderingen

Pré Wonen heeft primair aangevoerd dat [eiser 1] cs. niet hebben voldaan aan de substantiëringsplicht en aan het gestelde in artikel 21 Rv en dat zij op die grond niet-ontvankelijk verklaard moeten worden. Dat verweer wordt verworpen. Wat er ook zij van de inhoud van de dagvaarding, duidelijk is wel dat [eiser 1] cs. hun vordering tot huurprijsvermindering hebben gebaseerd op een in hun ogen niet functionerende WTW-installatie. Blijkens de verdere inhoud van de conclusie van antwoord is Pré Wonen daar ook van uit gegaan. Verder volgen de verweren van Pré Wonen (summierlijk) uit de dagvaarding en heeft Pré Wonen voldoende gelegenheid gehad haar verweren zelf uit te werken. Pré Wonen is dus niet in haar verdediging geschaad.

Per wanneer was Pré Wonen op de hoogte van de klachten van [eiser 1] cs.?

5.2.Op grond van artikel 7:207 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Eén van de eisen is dus dat het gebrek bij de verhuurder zodanig bekend is (gemaakt) dat deze tot herstelmaatregelen kan overgaan. Het ligt op de weg van de huurder die immers op grond van voormeld artikel huurprijsvermindering vordert, om voldoende te onderbouwen en zo nodig te bewijzen dat hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven of dat dit gebrek bij de verhuurder voldoende bekend was.

5.3.Het gaat hier om een gebrek aan de WTW-installatie. Daarom moet vast komen te staan dat [eiser 1] cs. daarover, of daaraan verwante gebreken zoals problemen met de ventilatie of schimmelvorming, hebben geklaagd, dan wel dat Pré Wonen daarvan op de hoogte was. [eiser 1] cs. stellen dat zij vanaf 2009 hebben geklaagd over de WTW-installatie. Enige onderbouwing van die stelling ontbreekt echter. Op nadere vragen van de kantonrechter hebben [eiser 1] cs. niet kunnen verduidelijk op welke momenten en waarover zij hebben geklaagd. [eiser 1] cs. voeren aan dat Pré Wonen alle klachten deugdelijk had moeten registreren en dat het ontbreken van een dergelijke administratie in haar risicosfeer ligt. Daarmee miskennen [eiser 1] cs. dat, zoals hiervoor al is overwogen, de stelplicht en bewijslast van het bekend zijn van de verhuurder met de gestelde gebreken op hen rust. Daar komt bij dat Pré Wonen bij conclusie van antwoord een overzicht heeft gegeven van de klachten van [eiser 1] cs. in de jaren 2015 – 2017. Geen van die klachten, met uitzondering van één klacht in 2017, had betrekking op de WTW-installatie of aanverwante gebreken. [eiser 1] cs. hebben niet betwist dat Pré Wonen alle klachten heeft opgepakt en tot herstel is overgegaan. Het ligt niet voor de hand dat Pré Wonen al die klachten wel heeft opgepakt en een probleem met de WTW-installatie op zijn beloop heeft gelaten.

5.4.
[eiser 1] cs. hebben nog gewezen op het klachtenformulier uit december 2009 waarin is gemeld dat de afzuiginstallatie niet goed werkt en op de brief van Pré Wonen van 10 april 2020 waarin zij erkent dat er meerdere meldingen zijn gedaan. Pré Wonen heeft daartegen echter aangevoerd dat zij alle klachten direct heeft opgepakt en heeft verholpen. Dat blijkt ook wel uit de omstandigheid dat niet is komen vast te staan dat [eiser 1] cs. na zo’n incidentele klacht vaker over het zelfde probleem heeft geklaagd. Van meerdere meldingen over het zelfde probleem is niet gebleken. Ten slotte heeft [eiser 1] cs. er nog op gewezen dat in 2017 de afzuigkap is vernieuwd. Volgens [eiser 1] cs. wijst de omstandigheid dat al zeven jaar na ingebruikneming een nieuwe afzuigkap moest worden aangebracht, er op dat sprake was van een serieus gebrek aan de WTW-installatie. De kantonrechter kan dat betoog niet volgen omdat niet duidelijk is wat de oorzaak was van het niet meer functioneren van de afzuigkap, zodat ook geenszins vaststaat dat dit te maken had met een gebrek aan de WTW-installatie.

5.5.Vast staat wel dat in elk geval vanaf 17 januari 2019 [eiser 1] cs. hebben geklaagd over de ventilatie en over vochtproblemen in de woning. Naar aanleiding hiervan heeft Pré Wonen (enige maanden later) onderzoek gedaan en [eiser 1] cs. enige financiële compensatie geboden. Vervolgens is nog nader onderzoek gedaan dat uiteindelijk heeft geresulteerd in het rapport van Koppen en het uitvoeren van de daarin geadviseerde werkzaamheden. Gelet hierop moet het ervoor worden gehouden dat [eiser 1] cs. in elk geval op 17 januari 2019 zodanig hebben geklaagd over een gebrek aan de WTW-installatie dat is voldaan aan het in artikel 7:207 BW vereiste van voldoende bekendheid bij de verhuurder. Een eventuele huurprijsvermindering kan dus ook niet eerder ingaan dan per die datum.
Is sprake van een gebrek?

5.6.De vraag is vervolgens of de door [eiser 1] cs. ondervonden problemen met de WTW-installatie kunnen worden gekwalificeerd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 1 BW. Daarvan is sprake als het gehuurde door een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

5.7.
[eiser 1] cs. hebben gesteld dat sprake is van (ernstige) schimmelvorming en vochtoverlast die veroorzaakt worden door ontoereikende ventilatiemogelijkheden als gevolg van een niet functionerende WTW-installatie. [eiser 1] cs. wijzen in dat verband op het rapport van Koppen en de werkzaamheden die naar aanleiding daarvan zijn verricht. Volgens hen blijkt daaruit dat de instellingen van de WTW-installatie niet juist waren en dat de installatie daarom niet voldeed aan het bouwbesluit. Die instellingen zijn ingevoerd (en naar aanleiding van het rapport van Koppen gewijzigd) in opdracht van Pré Wonen. Indien en voor zover [eiser 1] cs. de installatie zelf verkeerd hebben gebruikt, komt dit voor rekening van Pré Wonen omdat deze geen dan wel verkeerde instructies voor het gebruik heeft gegeven. Het voorgaande is door Pré Wonen gemotiveerd betwist.

5.8.Uit het eerste rapport van Koppen valt af te leiden dat op een aantal plekken in de woning sprake is van vochtproblemen en het ontstaan van schimmels. Deze worden veroorzaakt door onvoldoende ventilatie. De gemiddelde luchtvochtigheid ligt in de gemeten ruimten boven de maximale ideale luchtvochtigheidswaarde van 55% en gedurende de meetperiode is de CO2 concentratie voor meer dan de helft van de tijd boven de hygiënische grenswaarde. Dit duidt volgens Koppen op onvoldoende ventilatie. Uit het rapport valt op te maken dat hiervoor twee oorzaken zijn aan te wijzen, hetgeen wordt bevestigd in de e-mail van Koppen van 31 januari 2022.

5.9.Blijkens het rapport hangt die onvoldoende ventilatie ten dele samen met het gebruik door [eiser 1] cs.: de WTW-installatie is ingesteld op alleen afzuigen van lucht en niet op de toevoer daarvan omdat de kinderen anders last van hun luchtwegen krijgen. Voor het goed functioneren van de ventilatie is echter zowel afvoer als toevoer van lucht noodzakelijk. Deze wijze van gebruik moet worden beschouwd als bewonersgedrag en dus een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Het betoog van [eiser 1] cs. dat het onjuiste gebruik van de installatie niet als bewonersgedrag kan worden aangemerkt omdat Pré Wonen heeft nagelaten een goede gebruiksinstructie te verstrekken, faalt. [eiser 1] cs. hebben immers erkend dat zij een dergelijke instructie hebben gekregen (en deze is ook in het geding gebracht). Dat de WTW-installatie alleen is ingesteld op het afzuigen van lucht lijkt bovendien een bewuste keuze van [eiser 1] cs. in verband met de gezondheid van hun kinderen. Die omstandigheid kan niet voor rekening van Pré Wonen komen.

5.10.Uit het rapport volgt echter ook dat de afzuiging niet voldoet aan de minimale eisen zoals gesteld in het bouwbesluit. De oorzaak hiervan kan zijn dat de ventielen van de unit niet goed ingeregeld zijn of dat na het inregelen de ventielen mogelijk van locatie zijn verwisseld waardoor deze niet meer goed functioneren. Koppen adviseert dan ook om het systeem opnieuw in te regelen zodat voldaan wordt aan de eisen van het bouwbesluit, waarbij zo mogelijk een nieuwe ventilatieberekening moet worden gemaakt. Het gaat hier om het functioneren van het systeem, waarna door en namens Pré Wonen werkzaamheden aan dat systeem hebben plaatsgevonden. Naar aanleiding van het tweede rapport van Koppen is dat ook gebeurd. Daarna hebben [eiser 1] cs. niet meer over de WTW-installatie (of aanverwante gebreken) geklaagd.

5.11.De kantonrechter is van oordeel dat het niet goed ingeregeld zijn van de installatie wel als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW kan worden aangemerkt. Hoewel de installatie niet stuk was, functioneerde deze niet op een manier die [eiser 1] cs. mochten verwachten. De verkeerde instelling van de installatie droeg immers bij aan de geconstateerde onvoldoende ventilatie en alle gevolgen van dien. Anders dan Pré Wonen betoogt, gaat het hier niet om een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid. Het inregelen van de installatie ligt immers op de weg van Pré Wonen en zij is ook degene die de betreffende werkzaamheden heeft laten uitvoeren.
Hoogte huurprijsvermindering

5.12. Gelet op het voorgaande was in de periode 17 januari 2019 (de datum waarvan kan worden vastgesteld dat voor het eerst over de WTW-installatie is geklaagd) tot 6 november 2020 (de datum waarop de laatste werkzaamheden aan de installatie zijn afgerond) sprake van een gebrek aan het gehuurde. Dit gebrek bestond uit het onvoldoende functioneren van de WTW-installatie omdat deze niet goed was ingesteld. Over die periode hebben [eiser 1] cs. recht op vermindering van de huurprijs, welke vermindering evenredig moet zijn aan het verminderde huurgenot. Volgens [eiser 1] cs. moet dit gebrek leiden tot een huurprijsvermindering van 40%. Daarbij zoeken [eiser 1] cs. aansluiting bij het door de Huurcommissie gehanteerde gebrekenboek en kwalificeren zij dit gebrek als een ernstig gebrek in de zin van categorie C onder 1 en categorie Qa1. Pré Wonen betwist dit gemotiveerd.

5.13.Het betoog van [eiser 1] cs. kan niet slagen. Weliswaar was sprake van onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie maar dat was deels te wijten aan bewonersgedrag. Dat door de tekort schietende ventilatie ernstige stank- en vochtoverlast ontstond, is onvoldoende gebleken. Blijkens het eerste rapport van Koppen zijn op een deel van de kozijnen in de woning verkleuringen aangetroffen die duiden op schimmels. Verder is in de ochtend waargenomen dat er aan de onderzijde van enkele ramen condensvorming aanwezig is, maar dat was in de middag niet meer het geval. Dat het huurgenot van [eiser 1] cs. hierdoor zodanig is verminderd dat een huurprijsvermindering van 40% gerechtvaardigd is, acht de kantonrechter dan ook niet aannemelijk. De kantonrechter is van oordeel dat het gebrek een huurprijsvermindering van 5% rechtvaardigt. De vordering zal in zoverre worden toegewezen. Omdat uit de stukken niet blijkt wat over de periode 17 januari 2019 tot 6 november 2020 de maandelijkse huurprijs (die mogelijk tussentijds nog eens is geïndexeerd) bedroeg, zal de kantonrechter de veroordeling formuleren als na te melden waarbij partijen zelf het door Pré Wonen aan [eiser 1] cs. te betalen bedrag kunnen berekenen.

5.14.Het verweer van Pré Wonen dat zij over 2019 al een vergoeding van € 334,48 heeft betaald en daarmee over dat jaar jegens [eiser 1] cs. gekweten is, faalt. Zoals uit de omschrijving bij dit bedrag blijkt, gaat het om een reparatievergoeding, kennelijk omdat de laminaatvloer op de zolder moest worden hersteld. Dit ziet dus niet op een huurprijsvermindering.
Overige vorderingen

5.15.De vordering tot verklaring voor recht dat Pré Wonen toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als verhuurder en aansprakelijk is voor de door [eiser 1] cs. geleden schade, zal worden afgewezen. Voor zover de tekortkoming ziet op het gebrek, wordt [eiser 1] cs. daarvoor al gecompenseerd door middel van de hiervoor toegewezen huurprijsvermindering. Voor zover de vordering ziet op overige schade hebben [eiser 1] cs. niet toegelicht wat de grondslag voor de vordering is, laat staan dat zij hebben toegelicht welke schade zij hebben geleden.

5.16.De buitengerechtelijke incassokosten zijn niet verschuldigd. [eiser 1] cs. heeft immers onvoldoende gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [eiser 1] cs. vergoeding vordert, worden daarom afgewezen.

5.17.De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de dag der dagvaarding.

5.18.De kantonrechter ziet in de uitkomst van de procedure aanleiding om de proceskosten te compenseren aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.19.Anders dan Pré Wonen heeft bepleit, zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Gelet op de hoogte van de huurprijsvermindering en de beperkte periode waarvoor deze vermindering geldt, moet het eventuele restitutierisico als zeer beperkt worden ingeschat. Bovendien ligt het door Pré Wonen nog te betalen bedrag niet of nauwelijks hoger dan de huurkorting die zij, om de zaak te regelen, aan [eiser 1] cs. al had aangeboden. Om die reden zal ook het verzoek van Pré Wonen om aan de veroordeling de voorwaarde van het stellen van zekerheid te verbinden, worden afgewezen.

De beslissing

De kantonrechter:

6.1.veroordeelt Pré Wonen tot betaling aan [eiser 1] cs. van een bedrag dat gelijk staat aan een huurprijsvermindering van 5% per maand over de periode 17 januari 2019 tot 6 november 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening;

6.2.compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6.3.verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Kanninga-Jonker en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter