ECLI:NL:RBNHO:2025:9111

ECLI | ECLI:NL:RBNHO:2025:9111
Instantie | Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak | 08-08-2025
Datum publicatie | 14-08-2025
Zaaknummer | 357870
Rechtsgebied | Civiel recht
Bijzondere kenmerken | Eerste aanleg – enkelvoudig

ECLI:NL:RBNHO:2025:9111
text/xml
public
2025-08-14T14:55:37
2025-08-08
Raad voor de Rechtspraak
nl
Rechtbank Noord-Holland
2025-08-08
357870
Uitspraak
Eerste aanleg – enkelvoudig
NL
Alkmaar
Civiel recht

Rechtspraak.nl

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2025:9111
text/html
public
2025-08-14T14:53:57
2025-08-14
Raad voor de Rechtspraak
nl
ECLI:NL:RBNHO:2025:9111 Rechtbank Noord-Holland , 08-08-2025 / 357870

Deze zaak gaat over de vraag of de Hypotheekshop als hypotheekadviseur tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst met eisers. De tekortkoming bestaat volgens eisers uit een schending van de zorgplicht, omdat de Hypotheekshop hen een verkeerd advies heeft gegeven. Eisers zijn naar de Hypotheekshop gegaan voor de financiering van een nieuwe woning die zij wilden kopen. Zij wensten gebruik te maken van de verhuisregeling uit de voorwaarden van hun destijds bestaande hypotheek (het meenemen van het rentepercentage). De Hypotheekshop heeft aan eisers voorgehouden dat toepassing van de verhuisregeling mogelijk zou zijn, ondanks dat eisers (nog) niet aan de voorwaarde voldeden dat de oude woning al verkocht moest zijn. Volgens de Hypotheekshop had de hypotheekverstrekker toegezegd dat de verhuisregeling achteraf kon worden toegepast op het moment dat de oude woning alsnog verkocht was. Eisers hebben op basis van dit advies een hypotheek afgesloten zonder toepassing van de verhuisregeling. Toen zij na verkoop van hun oude woning de verhuisregeling alsnog wilden laten toepassen, bleek dit niet mogelijk te zijn. Als gevolg hiervan betalen eisers een hoger rentepercentage en vorderen zij schadevergoeding. De rechtbank is van oordeel dat de Hypotheekshop inderdaad haar zorgplicht heeft geschonden en de schade van eisers moet vergoeden

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: C/15/357870 / HA ZA 24-566

Vonnis van 9 juli 2025

in de zaak van

1 [eiser] ,

2. [eiseres],

beide te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna te noemen: [eisers] ,

advocaat: mr. D. Hekel,

tegen

VIVANTUS FINANCIËLE DIENSTEN B.V. (DE HYPOTHEEKSHOP),

te Purmerend,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de Hypotheekshop,

advocaat: mr. R. Bosman.

De zaak in het kort

Deze zaak gaat over de vraag of de Hypotheekshop als hypotheekadviseur tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst met [eisers] De tekortkoming bestaat volgens [eisers] uit een schending van de zorgplicht, omdat de Hypotheekshop hen een verkeerd advies heeft gegeven. [eisers] zijn naar de Hypotheekshop gegaan voor de financiering van een nieuwe woning die zij wilden kopen. Zij wensten gebruik te maken van de verhuisregeling uit de voorwaarden van hun destijds bestaande hypotheek (het meenemen van het rentepercentage). De Hypotheekshop heeft aan [eisers] voorgehouden dat toepassing van de verhuisregeling mogelijk zou zijn, ondanks dat [eisers] (nog) niet aan de voorwaarde voldeden dat de oude woning al verkocht moest zijn. Volgens de Hypotheekshop had de hypotheekverstrekker toegezegd dat de verhuisregeling achteraf kon worden toegepast op het moment dat de oude woning alsnog verkocht was. [eisers] hebben op basis van dit advies een hypotheek afgesloten zonder toepassing van de verhuisregeling. Toen zij na verkoop van hun oude woning de verhuisregeling alsnog wilden laten toepassen, bleek dit niet mogelijk te zijn. Als gevolg hiervan betalen [eisers] een hoger rentepercentage en vorderen zij schadevergoeding. De rechtbank is van oordeel dat de Hypotheekshop inderdaad haar zorgplicht heeft geschonden en de schade van [eisers] moet vergoeden.

1De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

– de dagvaarding van 21 mei 2024 met producties 1 tot en met 21;

– het vonnis in incident van 18 september 2024 waarbij de kantonrechter de zaak heeft verwezen;

– de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3;

– het tussenvonnis van 8 januari 2025;

– de aanvullende producties 22 en 23 van [eisers] ;

– de akte wijziging eis van [eisers] ;

– de mondelinge behandeling van 24 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2De feiten

2.1.

De Hypotheekshop is een onafhankelijk advies- en bemiddelingsbureau op onder meer het gebied van hypothecaire geldleningen.

2.2.

[eisers] hebben in 2021 de woning aan de [adres 1] in Alkmaar gekocht. Voor de financiering daarvan hebben zij een hypotheek afgesloten bij Merius Hypotheken (hierna: Merius) voor een bedrag van € 503.000,- (€ 125.000,- aflossingsvrij en € 378.000,- annuïtair). Het rentepercentage van beide leningdelen is 1,88% met een rentevaste periode van 25 jaar.

2.3.

Eind juli 2022 hebben [eisers] een eerste gesprek gevoerd met de heer [adviseur] van de Hypotheekshop voor het oversluiten van hun hypotheek. [eisers] hadden een bod uitgebracht op een woning aan de [adres 2] in [woonplaats] en wilden gebruik maken van de verhuisregeling, waarmee zij de hypotheekrente van 1,88% die gold voor hun eerdere hypothecaire geldlening konden meenemen naar hun nieuwe hypotheek.

2.4.

De verhuisregeling is opgenomen in het “Europees gestandaardiseerd informatieblad hypothecair krediet (ESIS)” dat door Merius is meegezonden bij het hypotheekaanbod voor de eerdere hypotheek van [eisers] Daarin is voor zover van belang het volgende opgenomen:

“De belangrijkste voorwaarden van de verhuisregeling zijn:

[…]

De oude woning is verkocht en de ontbindende voorwaarden zijn verstreken. De verkoopakte is hiervoor het bewijs.”

2.5.

De Hypotheekshop heeft op 12 augustus 2022 namens [eisers] een aanvraag voor een renteaanbod ingediend bij Merius, met toepassing van de verhuisregeling. Op 17 augustus 2022 is deze aanvraag door de Hypotheekshop ingetrokken, omdat de oude woning van [eisers] nog niet was verkocht.

2.6.

Op 18 augustus 2022 heeft de Hypotheekshop een nieuwe aanvraag ingediend, wederom op basis van toepassing van de verhuisregeling. Op 18 augustus 2022 heeft Merius op basis van deze aanvraag een rentevoorstel uitgebracht waarbij rekening was gehouden met de verhuisregeling. [eisers] hebben dat voorstel op 30 augustus 2022 geaccepteerd. Uit de aan Merius toegestuurde stukken bleek echter dat de oude woning van [eisers] nog niet was verkocht en moest een nieuwe aanvraag worden ingediend.

2.7.

Op 1 september 2022 heeft er telefonisch contact plaatsgevonden tussen Merius en de Hypotheekshop. Volgens de Hypotheekshop heeft Merius tijdens dit telefoongesprek toegezegd dat [eisers] een hypotheekaanvraag zonder toepassing van de verhuisregeling konden doen en dat de verhuisregeling dan achteraf alsnog kon worden toegepast als de oude woning was verkocht.

2.8.

De Hypotheekshop heeft op 2 september 2022 een e-mail aan [eisers] gestuurd, waarin zij (onder meer) schrijft:

“Gisteren 01-09-2022 bleek na contact met Merius gehad te hebben dat Merius het vorige renteaanbod per abuis had uitgebracht met de verhuisregeling / meeneemrente. Zolang jullie huidige woning niet definitief verkocht is, verstrekt Merius geen geldlening op basis van verhuisregeling / meeneemrente. Dit was al bij jullie bekend. Dus [adviseur] heeft gisteren weer een nieuwe aanvraag op verzoek van Merius moeten indienen. We hebben het rente aanbod voor jullie ontvangen. Ik wil jullie dan ook verzoeken om dit renteaanbod zo spoedig mogelijk ondertekend aan ons te retourneren. Men vroeg ook om de definitieve koopakte, dat impliceerde dat men nog steeds uitging van de meeneemrente en kwam inderdaad de bevestiging vanuit Merius dat dit het geval is en we weer deze aanvraag snel in moesten dienen. Vandaar dit nieuwe renteaanbod.”

2.9.

Het renteaanbod dat Merius op 1 september 2022 heeft gedaan bevat een vast rentepercentage van 3,64% voor een periode van tien jaar. [eisers] hebben dit renteaanbod op 4 september 2022 ondertekend. Merius heeft vervolgens op 13 september 2022 een hypotheekaanbod gedaan. Dit aanbod hebben [eisers] op 20 september 2022 geaccepteerd.

2.10.

Eind 2022 is de oude woning van [eisers] verkocht. Namens [eisers] heeft de Hypotheekshop contact opgenomen met Merius om alsnog de verhuisregeling te laten toepassen.

2.11.

Op 30 december 2022 heeft Merius per e-mailbericht laten weten dat het niet mogelijk is om de verhuisregeling achteraf toe te passen en dat zij betwist dat is toegezegd dat de verhuisregeling achteraf kon worden toegepast.

2.12.

Op 8 januari 2023 hebben [eisers] een klacht ingediend bij Merius. Dit heeft niet tot een oplossing geleid. Vervolgens hebben [eisers] op 10 februari 2023 een klacht ingediend bij de Hypotheekshop.

2.13.

Op 14 juni 2023 heeft de advocaat van [eisers] de Hypotheekshop aansprakelijk gesteld. De Hypotheekshop heeft de aansprakelijkheid afgewezen.

2.14.

Cum laude heeft in opdracht van [eisers] twee rapporten uitgebracht met een schadeberekening. In het eerste rapport is de volledige schade begroot op een bedrag van € 175.775,-. In het tweede rapport heeft Cum laude de gekapitaliseerde schade berekend.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen – samengevat en na wijziging van eis – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. voor recht verklaart dat de Hypotheekshop aansprakelijk is voor de door [eisers] geleden schade;

II. de Hypotheekshop veroordeelt tot betaling van € 175.775,00;

III. bepaalt dat, indien en voor zover het toegewezen bedrag minder is dan € 58.695,00, het toegewezen bedrag een voorschot op de geleden en te lijden schade is;

IV. de Hypotheekshop veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 2.532,75;

V. de Hypotheekshop veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente over het onder II. en III. gevorderde;

VI. de Hypotheekshop veroordeelt tot betaling van de proceskosten;

VII. de Hypotheekshop veroordeelt tot betaling van de nakosten.

3.2.

De Hypotheekshop voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4De beoordeling

De ter zitting ingediende productie

4.1.

Ter zitting heeft de Hypotheekshop als bijlage bij de spreekaantekeningen een vierde productie ingediend. [eisers] hebben bezwaar gemaakt tegen het toelaten van deze productie. De rechtbank laat de ter zitting ingediende productie toe, omdat uit het hierna volgende zal blijken dat [eisers] daardoor niet in hun belangen worden geschaad.

Heeft de Hypotheekshop haar zorgplicht geschonden?

4.2.

[eisers] voeren aan dat zij een overeenkomst van opdracht met de Hypotheekshop zijn aangegaan. Op basis hiervan heeft de Hypotheekshop jegens hen een zorgplicht, en die heeft de Hypotheekshop volgens [eisers] geschonden. De Hypotheekshop heeft namelijk niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekadviseur verwacht mag worden. De Hypotheekshop had voldoende onderzoek moeten doen naar de mogelijkheden om de hypotheek van [eisers] te laten oversluiten met toepassing van de verhuisregeling. Uit de voorwaarden van Merius had de Hypotheekshop moeten begrijpen dat het niet mogelijk zou zijn om gebruik te maken van de verhuisregeling als de oude woning van [eisers] nog niet verkocht was. Dit had de Hypotheekshop duidelijk aan [eisers] moeten mededelen. De Hypotheekshop heeft [eisers] echter onterecht voorgehouden dat Merius bereid zou zijn om van haar voorwaarden af te wijken, zodat de verhuisregeling achteraf kon worden toegepast op het moment dat de oude woning verkocht was. Dat Merius deze toezegging daadwerkelijk heeft gedaan, blijkt echter nergens uit. Door het geven van onjuist advies heeft de Hypotheekshop haar zorgplicht geschonden, aldus [eisers]

4.3.

De Hypotheekshop betwist dat zij haar zorgplicht heeft geschonden. Anders dan [eisers] stellen is er uitgebreid onderzocht of het oversluiten van de hypotheek met toepassing van de verhuisregeling – eventueel met terugwerkende kracht – mogelijk was. De Hypotheekshop heeft daarover uitgebreid contact gehad met Merius. Merius heeft op 1 september 2022 telefonisch toegezegd dat de verhuisregeling achteraf kon worden toegepast. [eisers] zouden eerst een hypotheekaanvraag zonder toepassing van de verhuisregeling moeten doen en na het toesturen van de overdrachtsakte van de oude woning zou de verhuisregeling dan alsnog worden toegepast. Op basis van deze toezegging heeft de Hypotheekshop [eisers] geadviseerd. Dat Merius deze toezegging uiteindelijk niet heeft nageleefd is geen tekortkoming in het handelen van de Hypotheekshop. De zorgplicht is dus ook niet geschonden.

4.4.

De rechtbank stelt voorop dat partijen een overeenkomst van opdracht zoals bedoeld in artikel 7:400 van het Burgerlijk Wetboek (BW) met elkaar hebben gesloten. De Hypotheekshop moet bij de uitvoering van de opdracht de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen (artikel 7:401 BW). Dit betekent dat zij als hypotheekadviseur moet handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan. De rechtbank oordeelt dat de Hypotheekshop dit niet heeft gedaan en dat zij haar zorgplicht heeft geschonden. Hieronder legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen.

4.5.

[eisers] zijn naar de Hypotheekshop gegaan om de financiering te regelen voor de aankoop van hun huidige woning. Het uitgangspunt daarbij was dat de hypotheek voor de oude woning van [eisers] een verhuisregeling bevatte en dat zij van die regeling gebruik wilden maken. Aan de toepassing van die verhuisregeling zijn voorwaarden verbonden. In het geval van [eisers] is met name de voorwaarde van belang dat de oude woning verkocht moet zijn voordat bij het oversluiten van de hypotheek gebruik kan worden gemaakt van de verhuisregeling. Omdat [eisers] hun oude woning nog niet hadden verkocht, heeft de Hypotheekshop contact opgenomen met Merius. Volgens de Hypotheekshop heeft Merius tijdens een telefoongesprek op 1 september 2022 tussen haar medewerker [naam 2] en de Hypotheekshopmedewerker [naam 3] toegezegd dat de verhuisregeling achteraf kon worden toegepast op de nieuwe hypotheek. Op het moment dat de oude woning verkocht was, zou alsnog het lagere rentepercentage op de nieuwe hypotheek worden toegepast. De Hypotheekshop heeft [eisers] vervolgens geadviseerd om in te stemmen met een rentevoorstel van 3,64% voor een rentevaste periode van tien jaar, wat [eisers] hebben gedaan.

4.6.

Uit de berichten van Merius die [eisers] hebben overgelegd, blijkt dat Merius ontkent dat een dergelijke toezegging is gedaan. Ter onderbouwing van de stelling dat Merius die toezegging wel heeft gedaan, verwijst de Hypotheekshop naar een (intern) e-mailbericht van 1 september 2022 van [naam 3] aan [adviseur] . De rechtbank leest in deze e-mail niets over een toezegging van Merius dat de verhuisregeling in afwijking van de geldende voorwaarden na verkoop van de oude woning alsnog zal worden toegepast. De Hypotheekshop heeft gesteld dat er meerdere gesprekken zijn geweest met Merius waaruit valt op te maken dat de toezegging is gedaan, maar zij heeft dit verder niet onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de Hypotheekshop dan ook onvoldoende onderbouwd gesteld dat Merius een toezegging heeft gedaan. De rechtbank komt daarom niet toe aan bewijslevering op dit punt en gaat ervan uit dat Merius niet heeft toegezegd dat de verhuisregeling ook achteraf nog kon worden toegepast. Het advies om in te stemmen met het renteaanbod dat Merius had gedaan, is dus een onjuist advies geweest. Dit levert een schending van de zorgplicht op.

Ook als zou blijken dat de toezegging wel zou zijn gedaan, geldt dat de Hypotheekshop deze toezegging niet schriftelijk heeft laten vastleggen door Merius. Dit had wel van de Hypotheekshop verwacht mogen worden. Door geen schriftelijke vastlegging te verzoeken van een afwijking van de gebruikelijke voorwaarden, heeft de Hypotheekshop haar klanten blootgesteld aan het risico dat Merius niet meer zou meewerken aan het achteraf alsnog toepassen van de verhuisregeling en dat [eisers] dit niet zouden kunnen afdwingen. Ook in dat geval is dus sprake van een schending van de zorgplicht.

Is er sprake van een causaal verband tussen de schending van de zorgplicht en de door [eisers] gevorderde schade?

4.7.

Volgens de Hypotheekshop bestaat er geen causaal verband tussen de eventueel door haar geschonden zorgplicht en de door [eisers] gestelde schade. Van een causaal verband kan alleen sprake zijn als [eisers] aannemelijk maken dat zij de nieuwe woning niet zouden hebben gekocht als zij hadden geweten dat toepassing van de verhuisregeling niet mogelijk zou zijn. Hier is echter geen sprake van. Het is juist aannemelijk dat [eisers] de koop van de woning wel zouden hebben doorgezet. [eisers] hebben namelijk aangegeven dat de nieuwe woning meer zou voldoen aan hun eisen en dat de energiekosten lager zouden zijn. Van een causaal verband is dus geen sprake, aldus de Hypotheekshop.

4.8.

Volgens [eisers] is er wel sprake van een causaal verband tussen de schending van de zorgplicht en de geleden schade. Als zij hadden geweten dat de hypotheekrente 3,64% zou gaan bedragen, hadden zij de nieuwe woning nooit gekocht. Het klopt weliswaar dat de nieuwe woning meer aan hun eisen voldoet, maar een belangrijke reden voor [eisers] om de nieuwe woning daadwerkelijk te kopen was dat dit mogelijk was zonder wezenlijk hogere maandlasten. Hoewel voor de nieuwe woning een hogere hypotheek nodig was, zouden de energielasten omlaaggaan. Nu de hypotheekrente geen 1,88%, maar 3,64% bedraagt zijn de maandlasten van [eisers] aanzienlijk omhooggegaan. Dit heeft voor [eisers] ook voor financiële problemen gezorgd. Alleen op basis hiervan is er al sprake van een causaal verband.

[eisers] voeren verder aan dat het bij een juist advies van de Hypotheekshop alsnog mogelijk was geweest om de verhuisregeling toe te passen, door eerst de oude woning te verkopen en bij de aankoop van de nieuwe woning rekening te houden met de overdrachtsdatum. Dan was het meenemen van de lagere rente naar de nieuwe hypotheek gewoon mogelijk geweest.

4.9.

De rechtbank is van oordeel dat er sprake is van een causaal verband tussen de schending van de zorgplicht door de Hypotheekshop en de door [eisers] gevorderde schade. Het moment van het sluiten van de koopovereenkomst voor de nieuwe woning ligt redelijk dicht bij het moment van het sluiten van de (ver)koopovereenkomst van de oude woning. Dit betekent dat het naar het oordeel van de rechtbank mogelijk moet zijn geweest om de overdrachtsdata zo op elkaar af te stemmen, dat toepassing van de verhuisregeling mogelijk zou zijn. Bij een juist advies van de Hypotheekshop hadden [eisers] op deze manier de lagere rente kunnen meenemen naar hun nieuwe hypotheek. Nu de Hypotheekshop haar zorgplicht heeft geschonden zoals omschreven onder de randnummers 4.4 t/m 4.6 is [eisers] deze mogelijkheid ontnomen.

Verder blijkt uit de door partijen overgelegde stukken en de toelichting ter zitting dat de eerste hypotheek van [eisers] een aflossingsvrij gedeelte bevatte en dat het voor [eisers] alleen mogelijk was om de nieuwe hypotheek af te sluiten tegen een rentepercentage van 3,64% als zij het aflossingsvrije gedeelte van de hypotheek zouden loslaten. Hieruit blijkt wel dat het financieel niet eenvoudig was voor [eisers] om het hogere rentepercentage te kunnen betalen. Naar het oordeel van de rechtbank is het onwaarschijnlijk dat [eisers] vrijwillig voor deze situatie zouden hebben gekozen.

De rechtbank merkt ten slotte nog op dat het onwaarschijnlijk is dat [eisers] het hogere rentepercentage hadden geaccepteerd als de lagere energielasten van de woning een doorslaggevende rol speelden, nu [eisers] ter zitting onweersproken hebben verklaard dat zij als gevolg van de hogere rente € 900,- per maand meer betalen.

(Tussen)conclusie

4.10.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de Hypotheekshop haar zorgplicht jegens [eisers] heeft geschonden en dat zij daarmee tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst van opdracht. Vervolgens heeft de rechtbank geoordeeld dat er een causaal verband bestaat tussen die schending van de zorgplicht en de door [eisers] geleden en nog te lijden schade.

Dit betekent dat de Hypotheekshop de door [eisers] geleden schade dient te vergoeden en dat de door [eisers] gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen. In het vervolg van dit vonnis zal de hoogte van de schade worden besproken.

Schade

4.11.

De rechtbank stelt vast dat de door [eisers] gevorderde schade grotendeels bestaat uit toekomstige schade. De gevorderde vergoeding van die schade kan volgens artikel 6:105 BW ineens worden toegewezen, in de vorm van een lumpsum, of in de vorm van periodieke betalingen. Uit de vorderingen van [eisers] en de overgelegde rapporten van Cum laude begrijpt de rechtbank dat een beroep wordt gedaan op betaling van een bedrag ineens. Hiertegen heeft de Hypotheekshop geen bezwaar gemaakt, zodat de rechtbank bij de vaststelling van de schade hiervan uit zal gaan. Bij het vaststellen van het bedrag ineens maakt de rechtbank een afweging van de goede en kwade kansen. Anders dan [eisers] stellen en zoals de Hypotheekshop aanvoert, betekent het vergoeden van een bedrag ineens ook dat de schade gekapitaliseerd moet worden. Het gaat namelijk om schade die nu uitbetaald wordt, maar in de toekomst wordt geleden. Berekend moet worden welk bedrag nu nodig is, om de schade in de toekomst te dekken. Dit betekent dat de contante waarde van de schade bepaald moet worden.

4.12.

Ter onderbouwing van hun schade hebben [eisers] twee rapporten overgelegd van Cum laude, in het tweede rapport is de contante waarde van de schade berekend. Tegen de berekening van Cum laude heeft de Hypotheekshop bezwaar gemaakt. Deze bezwaren zal de rechtbank hierna bespreken.

4.13.

Om de schade vast te stellen moet er een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie dat [eisers] wel gebruik hadden kunnen maken van de verhuisregeling en de huidige situatie waarbij dat niet mogelijk bleek. Als [eisers] gebruik hadden kunnen maken van de verhuisregeling, dan was er sprake geweest van een rentevaste periode van 25 jaar waarin de rente 1,88% zou bedragen over een leningdeel van € 125.000.- (aflossingsvrij) en van € 369.326,- (annuïtair). Dit blijkt uit een rentevoorstel van Merius met toepassing van de verhuisregeling (productie 4 bij dagvaarding).

4.14.

De Hypotheekshop heeft verweer gevoerd tegen het maken van de vergelijking over een periode van 25 jaar. Zij stelt ten eerste dat de rentevaste periode van de nieuwe hypotheek tien jaar bedraagt en dat het onvoorspelbaar is welk rentepercentage [eisers] na afloop van die periode krijgen aangeboden. Het maken van een eerlijke vergelijking voor de duur van een periode van 25 jaar is dus niet mogelijk, aldus de Hypotheekshop.

Ten tweede stelt de Hypotheekshop dat het gelet op onzekere toekomstige gebeurtenissen onredelijk is om een vergelijking te maken over een periode van 25 jaar. Ter onderbouwing verwijst de Hypotheekshop naar een uitspraak van het Kifid. Het is volgens de Hypotheekshop bijvoorbeeld niet aannemelijk dat [eisers] nu nog 24 jaar in de woning blijven wonen en dat dit zonder enige wijziging in de hypotheekconstructie zal geschieden. Zeker niet nu [eisers] hebben aangegeven snel weer te willen verhuizen.

4.15.

De rechtbank merkt op dat het inderdaad klopt dat niet met zekerheid valt te zeggen wat het rentepercentage zal zijn op het moment dat de rentevaste periode van tien jaar verloopt. [eisers] hebben in dit verband gesteld dat het rentepercentage al gedurende enige tijd stabiel is en dat het onwaarschijnlijk is dat het rentepercentage tegen die tijd aanzienlijk zal zijn gedaald. De rechtbank is van oordeel dat de Hypotheekshop daartegenover onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat het rentepercentage over tien jaar sterk zal dalen. Daarbij komt het de rechtbank niet onredelijk voor om voor de vergelijking uit te gaan van het percentage van 3,64%, omdat ook de reële kans bestaat dat het rentepercentage tegen die tijd hoger zal zijn dan 3,64%. Dit zou voor de Hypotheekshop juist nadelig zijn. De rechtbank ziet ten slotte niet in hoe een eventueel te benoemen deskundige meer zou kunnen zeggen of vinden over een toekomstig geldend rentepercentage.

4.16.

Het standpunt van de Hypotheekshop dat het gelet op onzekere toekomstige gebeurtenissen onredelijk is om een vergelijking te maken over een periode van 25 jaar, deelt de rechtbank niet. Anders dan de Hypotheekshop aanvoert, ziet de rechtbank in wat [eisers] hebben verklaard juist geen aanleiding om aan te nemen dat zij voor het aflopen van de periode van 25 jaar zullen verhuizen. [eisers] hebben namelijk aangevoerd dat zij de woning hebben gekocht, mede met het oog op hun voornemen om een gezin te stichten en daarvoor is deze woning uitermate geschikt. De opmerking van [eisers] in een brief aan de Hypotheekshop dat zij mogelijk op korte termijn de nieuwe woning zouden moeten verkopen zag op de gestegen kosten die voor financiële problemen zorgden. Daaruit kan geen toekomstige verhuiswens worden afgeleid, zeker nu [eisers] een schadevergoeding zullen ontvangen in verband met de hogere rentelast. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de Hypotheekshop dan ook onvoldoende aanknopingspunten aangevoerd op basis waarvan het aannemelijk zou zijn dat [eisers] voor het aflopen van de periode van 25 jaar zullen verhuizen.

Verdere concrete bezwaren waarom voor de schadebegroting niet kan worden uitgegaan van een periode van 25 jaar heeft de Hypotheekshop niet benoemd. In de uitspraak van het Kifid waarnaar de Hypotheekshop verwijst, worden nog de kans op overlijden van de consument en het oversluiten van de hypotheek in verband met een toekomstige rentedaling genoemd als onzekere omstandigheden die een bezwaar op kunnen leveren.

De rechtbank merkt op dat het gezien de relatief jonge leeftijd van [eisers] niet aannemelijk is dat zij binnen een periode van 25 jaar zullen komen te overlijden. De rechtbank merkt verder op dat het oversluiten van de hypotheek tegen een lager rentepercentage pas nadelig zal zijn voor de Hypotheekshop als de rente daalt onder het percentage van 1,88%. Er bestaat voor de rechtbank geen enkele aanleiding om aan te nemen dat dit scenario aannemelijk is. Op het moment dat een toekomstige schade over een langdurige periode moet worden vastgesteld zullen er altijd onzekerheden zijn. Deze zijn omvat in de afweging van goede en kwade kansen.

4.17.

Dit betekent dat de rechtbank de schade van [eisers] – tegen de contante waarde – zal vaststellen voor een periode van 25 jaar waarbij een vergelijking zal worden gemaakt tussen de rentepercentages van 1,88% en 3,64%. De rechtbank zoekt hierbij aansluiting bij het rapport van Cum laude. Uit het rapport van Cum laude begrijpt de rechtbank dat de hypotheeklasten over een periode van 25 jaar zonder toepassing van de verhuisregeling € 199.633,- zullen bedragen, terwijl dit met toepassing van de verhuisregeling € 114.839,- zou zijn geweest. Dat is een verschil van € 84.794,-. De contante waarde daarvan bedraagt volgens het rapport € 70.722,-. Dit bedrag van € 70.722,- zal de rechtbank als schadevergoeding toewijzen.

4.18.

Nu de betaling van een schadevergoeding als bedrag ineens wordt toegewezen, zal de rechtbank de vordering van [eisers] die ziet op het toewijzen van een bedrag als voorschot afwijzen.

Wettelijke rente

4.19.

[eisers] hebben over de toe te wijzen schadevergoeding de wettelijke rente gevorderd. De Hypotheekshop is de wettelijke rente verschuldigd vanaf de datum dat zij in verzuim is. [eisers] hebben niet gesteld vanaf welk moment de Hypotheekshop in verzuim verkeert. Zij hebben de wettelijke rente gevorderd vanaf 19 januari 2024, zonder toe te lichten waarop deze datum is gebaseerd. De rechtbank zal de wettelijke rente over de toe te wijzen schadevergoeding daarom toewijzen vanaf de dag van de dagvaarding, 21 mei 2024.

Buitengerechtelijke kosten

4.20.

[eisers] vorderen buitengerechtelijke incassokosten. De Hypotheekshop heeft daartegen aangevoerd dat [eisers] een rechtsbijstandverzekering hebben en dat niet is aangetoond dat verhaalbare buitengerechtelijke incassokosten van dekking zijn uitgesloten en door hen aan de rechtsbijstandsverzekeraar zijn voldaan. Dit verweer faalt. Voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten is vereist dat daadwerkelijk incassowerkzaamheden hebben plaatsgevonden. Dat is niet anders als een partij wordt bijgestaan door een rechtsbijstandsverzekeraar. Bovendien is doorgaans in de polisvoorwaarden van een rechtsbijstandsverzekering opgenomen dat een verzekerde verplicht is eventueel ontvangen buitengerechtelijke incassokosten af te dragen aan de verzekeraar. [eisers] hebben voldoende gesteld en onderbouwd dat incassowerkzaamheden zijn verricht ter verkrijging van voldoening buiten rechte. De buitengerechtelijke incassokosten zullen worden toegewezen op basis van de toe te wijzen schadevergoeding. Dit betekent dat er een bedrag van € 1.482,22 aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen, te vermeerderen met de gevorderde wettelijke rente.

Proceskosten

4.21.

De Hypotheekshop is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

– kosten van de dagvaarding

€

140,92

– griffierecht

€

2.626,00

– salaris advocaat

€

2.428.00

(2 punten × € 1.214,00)

– nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

5.372,92

4.22.

[eisers] hebben de wettelijke rente enkel gevorderd over de nakosten. De rechtbank zal de wettelijke rente daarom toewijzen over het bedrag van de nakosten, zoals in de beslissing is vermeld.

5De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat de Hypotheekshop aansprakelijk is voor de door [eisers] geleden schade,

5.2.

veroordeelt de Hypotheekshop tot betaling aan [eisers] van een schadevergoeding van € 70.722,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 21 mei 2024 tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt de Hypotheekshop om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 1.482,22 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 21 mei 2024 tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt de Hypotheekshop in de proceskosten van € 5.372,92, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de Hypotheekshop niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

veroordeelt de Hypotheekshop tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten van € 178,00 als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.6.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 tot en met 5.5 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. N. Boots, bijgestaan door de griffier mr. M. Bouwen en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2025.

Uitspraak Geschillencommissie Kifid nr. 2024-0268