ECLI:NL:GHAMS:2026:1417
text/xml
public
2026-06-02T11:56:28
2026-05-28
Raad voor de Rechtspraak
nl
Gerechtshof Amsterdam
2026-05-19
200.342.491.01
Uitspraak
Hoger beroep
NL
Amsterdam
Civiel recht
Rechtspraak.nl
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2026:1417
text/html
public
2026-06-02T11:56:08
2026-06-02
Raad voor de Rechtspraak
nl
ECLI:NL:GHAMS:2026:1417 Gerechtshof Amsterdam , 19-05-2026 / 200.342.491.01
-Koop onroerende zaken. Koop van een pand uit 1869. De aanwezigheid van optrekkend vocht in de bouwmuren van het souterrain van de woning levert geen non-conformiteit op en evenmin een grond voor een geslaagd beroep op dwaling. Datzelfde geldt voor het feit dat er in het souterrain een dompelpomp aanwezig was om het niet-waterdichte souterrain droog te houden. Dat het aanwezig hebben van de dompelpomp niet was toegestaan of dat de dompelpomp onvoldoende capaciteit had om het souterrain droog te houden, is niet komen vast te staan.
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
zaaknummer : 200.342.491/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/733099 / HA ZA 23-421
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 mei 2026
in de zaak van
1 [appellant 1] ,
wonend in [plaats 1] ,
2. [appellant 2],
wonend in [plaats 1] ,
appellanten,
advocaat: mr. K. van den Berg te Amsterdam,
tegen
1 [geïntimeerde 1] ,
wonend in [plaats 2] ,
2. [geïntimeerde 2],
wonend in [plaats 2] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. C.N.M. Kras te Zwaagdijk-Oost.
Partijen worden hierna [appellant 1] , [appellant 2] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd. Appellanten worden hierna samen ook [appellanten] genoemd en geïntimeerden worden hierna samen ook [geïntimeerden] genoemd.
1De zaak in het kort
Appellanten hebben een woning in [plaats 1] gekocht. Zij stellen dat de woning om verschillende redenen niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, althans dat zij bij aankoop van de woning hebben gedwaald. De rechtbank heeft de vorderingen van appellanten afgewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank. De aanwezigheid van optrekkend vocht in de bouwmuren van het souterrain van de woning levert in de gegeven omstandigheden geen non-conformiteit op en evenmin een grond voor een geslaagd beroep op dwaling. Datzelfde geldt voor het feit dat er in het souterrain een dompelpomp aanwezig was om het niet-waterdichte souterrain droog te houden. Dat het aanwezig hebben van de dompelpomp niet was toegestaan of dat de dompelpomp onvoldoende capaciteit had om het souterrain droog te houden, is niet komen vast te staan.
2De procedure in hoger beroep
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 9 april 2024, hersteld bij exploot van 10 april 2024, in hoger beroep gekomen van een vonnis van 10 januari 2024 van de rechtbank [plaats 1] , onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden (hierna: het bestreden vonnis).
Bij tussenarrest van 2 juli 2024 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 11 oktober 2024 heeft plaatsgevonden. Het proces-verbaal van die zitting bevindt zich bij de stukken. Tijdens de mondelinge behandeling na aanbrengen is geen schikking bereikt.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Op 10 maart 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. Aan de spreekaantekeningen van mr. Kras was een nieuwe productie gehecht. [appellanten] hebben bezwaar gemaakt tegen deze productie. Dit bezwaar is gegrond. De productie had op grond van artikel 87 lid 6 Rv en artikel 4.5. van het toepasselijke rolreglement uiterlijk tien dagen voor de mondelinge behandeling in het geding moeten worden gebracht, terwijl [geïntimeerden] onvoldoende hebben toegelicht dat de goede procesorde zich niet verzet tegen het toelaten van de aldus in beginsel te laat ingediende productie. De productie wordt daarom niet toegelaten. Ter zitting is ook besproken dat het hof niet beschikte over de in het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 22 november 2023 in eerste aanleg genoemde akte met productie 16 van [geïntimeerden] die volgens de productielijst bij memorie van antwoord weerstatistieken zou bevatten. Mr. Kras heeft hierop toegezegd deze akte met productie 16 te zullen nasturen. Na ontvangst hiervan door het hof en door mr. Van den Berg (die ook betrokken was in eerste aanleg) heeft mr. Van den Berg te kennen gegeven de desbetreffende productie 16 niet eerder te hebben ontvangen en het hof verzocht deze productie buiten beschouwing te laten. Blijkens genoemd proces-verbaal is productie 16 echter uitdrukkelijk ter zitting toegelaten door de rechtbank en blijkens de spreekaantekeningen van mr. Kras onder randnummer 22 is op deze zitting in eerste aanleg ook expliciet door mr. Kras gewezen op productie 16, waaruit volgens deze spreekaantekeningen blijkt dat op 21 oktober 2021 sprake was van uitzonderlijke neerslag van 40,6 mm op één dag. De door mr. Kras in hoger beroep toegezonden productie 16 is getiteld ‘Weerstatistieken oktober 2021 in [plaats 1] (Noord)’. Gelet op dit alles zal het verzoek deze productie buiten beschouwing te laten niet worden gehonoreerd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
3Feiten
De rechtbank heeft in 2.1. tot en met 2.15. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. De eerste grief van [appellanten] is gericht tegen deze feitenvaststelling. Zij voeren aan dat de feitenvaststelling op verschillende punten onjuist of onvolledig is. De feiten zijn aangepast aan hetgeen in dit verband door [appellanten] naar voren is gebracht, voor zover deze feiten niet of onvoldoende door [geïntimeerden] zijn betwist en ze relevant zijn voor de door het hof te nemen beslissing. Daarnaast zijn de feiten op onderdelen samengevat en op andere punten aangevuld met andere relevante en onomstreden feiten. De aldus aangepaste feiten worden hierna onder 3.1. tot en met 3.18. vermeld. Andere relevante door [appellanten] gestelde maar door [geïntimeerden] betwiste feiten worden besproken bij de behandeling van de overige grieven.
3.1.
[geïntimeerden] bewoonden vanaf 2000 en waren vanaf 2005 eigenaar van een onroerende zaak gelegen aan de Plantage Badlaan 4 te [plaats 1] , bestaande uit twee appartements-rechten, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de beletage respectievelijk de bedrijfsruimte gelegen in het souterrain (hierna samen: de woning). Tot 2015 hebben [geïntimeerden] in het souterrain een bloemenwinkel gedreven. Daarna hebben [geïntimeerden] het souterrain tot 2021 als Bed & Breakfast geëxploiteerd.
3.2.
In het souterrain bevond zich tijdens het gebruik door [geïntimeerden] een open put met daarin een dompelpomp.
3.3.
[geïntimeerden] hebben in maart 2021 de woning te koop aangeboden. In de verkoopbrochure staat onder meer: momenteel is er in het souterrain een charmante B&B gevestigd, hier rust een bedrijfsfunctie op maar kan worden omgezet naar woonbestemming. Als bouwjaar van de woning is 1869 vermeld.
3.4.
[geïntimeerden] hebben een NVM-vragenlijst over de woning ingevuld, waarin onder meer is verklaard dat geen sprake is van vochtdoorslag in de gevels en geen sprake is van vochtdoorslag, optrekkend vocht of schimmelvorming in de vloeren, plafonds en/of wanden. Verder is verklaard dat er schade was aan de parketvloer in het souterrain. De vraag: Is de grondwaterstand in de afgelopen jaren waarneembaar gewijzigd of is er sprake van wateroverlast geweest? is in de vragenlijst beantwoord met ja. De vervolgvraag Zo ja, heeft dit tot problemen geleid in de vorm van water in de kruipruimte c.q. kelder? is beantwoord met nee.
3.5.
[appellanten] hebben de woning op 19 mei 2021 bezichtigd, vergezeld door hun aankoopmakelaar. De aankoopmakelaar heeft verklaard dat hij tijdens de bezichtiging heeft gevraagd of het souterrain droog was en of er vochtproblemen waren en dat hem is verteld dat er geen problemen waren. Tijdens de bezichtiging waren de muren van het souterrain droog. Op 26 mei 2021 hebben [appellanten] een bod uitgebracht op de woning.
3.6.
Op 4 juni 2021 is de woning in opdracht van [appellanten] bouwkundig gekeurd door ReinBouw Advies. Bij de keuring waren een medewerker van Reinbouw Advies, de verkopende makelaar, [appellant 1] en de aankoopmakelaar van [appellanten] aanwezig. In het rapport van ReinBouw Advies van 22 juni 2021 staat onder meer het volgende:
Gebrek: Deels verouderd riool
Maatregel: Riolering deels vernieuwen en nazien
3.7.
Op 8 juni 2021 heeft een taxateur een bezoek aan de woning gebracht en is daar door de verkopend makelaar rondgeleid. De verkopend makelaar heeft toen geen melding gemaakt van vochtproblemen of wateroverlast. In het rapport van de taxateur is de bouwkundige constructie van de woning als ‘goed’ beoordeeld.
3.8.
Op 15 juni 2021 hebben partijen een koopovereenkomst met betrekking tot de woning gesloten (verder: de koopovereenkomst). De koopovereenkomst bevat verder onder meer de volgende bepalingen:
Opgaven door Verkoper
Artikel 2
Verkoper garandeert:
(…)
aa. Het Verkochte uitsluitend te hebben gebruikt voor bewoning/bedrijfsmatig.
(…)
Verdere bijzondere bepalingen
Artikel 17
(…)
3. Het verkochte is thans in gebruik als woonruimte. Voor de datum van levering zal de
splitsingsakte worden aangepast (verandering bestemming souterrain van BVO naar
woonruimte).
(…)
ALGEMENE BEPALINGEN
Omschrijving leveringsverplichting
Artikel I
(…)
7. De aflevering (feitelijke levering) van de Gebruikseenheid alsmede van de eventueel
meeverkochte roerende zaken vindt plaats bij het ondertekenen van de Leveringsakte, in de
feitelijke staat waarin de Gebruikseenheid en/of de roerende zaken zich dan bevinden, met
dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van Koper, niet minder mag zijn
dan de staat waarin de Gebruikseenheid en de eventueel meeverkochte roerende zaken
zich heden bevinden, behoudens normale slijtage. Tot de aflevering dient Verkoper als een zorgvuldig schuldenaar voor de Gebruikseenheid en de eventueel meeverkochte roerende zaken te zorgen.
3.9.
Op 2 augustus 2021 is de woning door [geïntimeerden] aan [appellanten] geleverd.
3.10.
In oktober 2021 is de aannemer van [appellanten] gestart met het verrichten van verbouwingswerkzaamheden in de woning. De verbouwingswerkzaamheden bestonden onder meer uit het verwijderen van de houten vloer, de ondervloer en niet-dragende wanden.
3.11.
Op 2 december 2021 openbaarden zich vochtproblemen in het souterrain. Op verschillende plekken in de aansluiting tussen de muren en de vloer en in scheurtjes in de betonvloer zat vocht.
3.12.
[appellanten] hebben [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) ingeschakeld om een rapport te laten opstellen over de staat van het souterrain. In het rapport, dat dateert van 16 december 2021, staat onder meer dat de kelder lek is, dat zich in de bouwmuren optrekkend vocht bevindt en dat de vochtproblemen al langer spelen.
3.13.
De vereniging van eigenaren van het pand waarin de woning is gelegen heeft [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ) ingeschakeld om een rapport op te stellen over de vloerconstructie van het souterrain. In het rapport van [bedrijf 2] van 21 december 2021 staat onder meer dat in het souterrain, in een hiervoor gecreëerde uitsparing in de betonvloer, een dompelpomp aanwezig is met een vlotter die is ingesteld op de bovenzijde van de betonvloer om overtollig water en grondwater weg te pompen. [bedrijf 2] heeft op de bouwmuren sporen van langdurige vochtproblemen aangetroffen, bestaande in optrekkend vocht vanuit de fundering.
3.14.
Op 12 december 2021 hebben [appellanten] per e-mail [geïntimeerden] ingelicht over de geconstateerde vochtproblemen in het souterrain. [appellanten] hebben [geïntimeerden] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijden als gevolg van de vochtproblemen en hebben [geïntimeerden] de mogelijkheid geboden om de woning te laten herstellen.
3.15.
In reactie hierop hebben [geïntimeerden] aan [appellanten] bericht dat zij nooit last hebben gehad van vochtproblemen. [geïntimeerden] hebben [appellanten] in herinnering gebracht dat zij hebben medegedeeld dat de dompelpomp aanwezig is om overtollig water weg te pompen en daarom altijd aan moet staan. [geïntimeerden] hebben aansprakelijkheid van de hand gewezen.
3.16.
Vervolgens hebben [appellanten] [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ) een rapport laten opstellen over het souterrain. In het rapport van [bedrijf 3] van 13 januari 2022 staat onder meer dat:
* de grondwaterdruk door de geringe diepteligging van het souterrain niet groot is;
* de wateroverlast wordt veroorzaakt doordat de verbinding tussen de vloer en het metselwerk niet bestand is tegen piekende grondwaterstanden;
* de aanwezige pomp is aangelegd met de intentie het grondwaterpeil te beheersen zodat het binnendringen van grondwater werd beperkt;
* de pompput bij een hoge grondwaterstand niet afdoende werkt om het souterrain droog te houden;
* het geconstateerde probleem, gelet op de gebrekkige kwaliteit van de kimaansluiting, al jaren speelt.
3.17.
Partijen hebben vervolgens gezamenlijk een onderzoeksbureau ingeschakeld, [bedrijf 4] (verder: [bedrijf 4] ), om de bouwkundige situatie van het souterrain te beoordelen op basis van vragen die zowel [appellanten] als [geïntimeerden] hebben geformuleerd. Beide partijen waren aanwezig bij het onderzoek van [bedrijf 4] , dat plaatsvond op 26 oktober 2022. In het rapport van [bedrijf 4] van 22 december 2022 staat onder meer het volgende:
De oorzaak van de geconstateerde aanwezigheid van vocht is in mijn optiek tweeledig:
1. Een defect aan de pomp
(…) Het water op de vloer in het najaar van 2021 is vermoedelijk eveneens het gevolg geweest van een defect/onvoldoende functioneren van de pomp. (…)
2. Optrekkend grondwater in de bouwmuren
Ik beoordeel op basis van expert-judgement waarschijnlijk dat er in enige mate sprake is van het optrekkend grondwater in de bouwmuren. (…)
Verder staat in het rapport dat het water op de vloer van het souterrain en het vocht in de bouwmuren heeft geresulteerd in schimmelvorming aan de achterkant (muurkant) van de voorzetwanden en achter de plinten, door condensatie van vochtige lucht. Het rapport vermeldt verder onder meer het volgende:
Ik beoordeel het als onwaarschijnlijk dat het grondwater bij een hoge grondwaterstand en/of periodes van veel regenval via de kim naar binnenkomt ondanks de aanwezigheid van een (adequaat functionerende) dompelpomp.
(…)
Op basis van onze expertise beoordelen wij het als ‘redelijkerwijs te verwachten’ dat ter plaatse van het souterrain Plantage Badlaan 4:
-De grondwaterstand delen van het jaar hoger is dan de constructievloer, waardoor sprake is van een opwaartse druk van het grondwater
-De aansluiting van de constructievloer en bouwmuren (kimnaad) niet waterdicht is
-Het metselwerk van de bouwmuren in de loop der tijd poreus is geworden, waardoor grondwater kan optrekken in het metselwerk.
3.18.
[bedrijf 5] (hierna: [bedrijf 5] ) was ook aanwezig bij het onderzoek van [bedrijf 4] en heeft in opdracht van [geïntimeerden] een rapport opgesteld over het souterrain en de vochtproblemen. In het rapport van [bedrijf 5] staat onder meer het volgende:
Het souterrain was op 26 oktober 2022 vrijwel droog, behoudens enkele vochtige sloopresten in de hoeken. Er waren sporen van in fasen opgedroogd water te zien. De onderzijden van de muren en de aansluiting van de vloer op de muur vertonen vochtsporen door capillaire opzuiging van grondwater door de muren en de aansluiting van de vloer op de wanden. Dit is een veel voorkomende toestand in vergelijkbare oudere panden in [plaats 1] . Grotere
water-binnendringing is hier niet van te verwachten.
(…)
Er waren verder een aantal belangwekkende zaken betreffende de wateroverlast-problemen waarneembaar:
(…)
4. Een boven het terrein liggende afvoerput op het driehoekige lichthof aan de achterzijde.
5. Een met metselwerk van kalkzandsteen afgesloten deuropening aan de zijkant van de lichthof.
(…)
Ad 4:
a. a) Op de foto in het rapport van Reinbouw van 4 juni 2021 is op pagina 9 te zien dat het afvoerputje van de lichtschacht op dat moment nog gelijk ligt met het terrein, op mijn foto 10 is dat niet meer het geval.
b) Het hemelwater kan dus niet meer via het putje afgevoerd worden en moet dus ergens anders langs zijn weggelopen. Een voor de hand liggende weg is dan naar binnen bij het oude deurkozijn, dat waarschijnlijk ook daardoor nat is.
Ad 5:
a. a) De met kalkzandsteen afgesloten oude deuropening aan de zijkant van de uitbouw achterin het pand ligt tegen de lichthof aan. (Foto 14)
b) De houten kozijnen van de deuropening zijn bij het bezoek nat. Het hout is echter in goede staat, geen kenmerken van houtrot zoals het ontbinden van het hout.
c) De kalkzandsteen is ook vochtig.
d) Dat betekent dat het hout pas sinds kortere tijd vochtig is geweest. Bij langere blootstelling zou het hout al zacht zijn geworden.
(…)
Conclusies
(…)
• Het niet werken van het putje in de lichthof is hoogstwaarschijnlijk de oorzaak van het natte kozijn en de kalkzandsteen. Dat maakt meer dan aannemelijk, dat hemelwater uit de lichthof naar binnen is gelopen via de (slechts met folie en provisorisch) afgesloten oude deuropening.
4Eerste aanleg
4.1.
Samengevat hebben [appellanten] in eerste aanleg gevorderd dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
Primair:
I. [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 259.809,67, met rente;
Subsidiair:
II. de koopovereenkomst partieel ontbindt, in die zin dat de koopprijs van de woning met
€ 259.809,67 wordt verminderd, met rente;
III. [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van het onder II. genoemde bedrag;
Meer subsidiair:
IV. de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt ter opheffing van door [appellanten] geleden nadeel door de koopprijs van de woning met € 259.809,67 te verminderen, met rente;
V. [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van het onder IV. genoemde bedrag;
In alle gevallen:
VI. [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt tot voldoening van de overige schade, vast te stellen in een schadestaatprocedure;
VII. [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten.
4.2.
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen. Zij heeft overwogen dat [appellanten] mochten verwachten dat het souterrain de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als bedrijfsruimte en niet als woonruimte. Verder heeft de rechtbank overwogen dat [geïntimeerden] niet aan [appellanten] hoefden mede te delen dat de kelder lek was en er optrekkend vocht in de muren zat, omdat [geïntimeerden] die vochtproblemen zelf niet kenden. Ook het betoog van [appellanten] dat [geïntimeerden] aan hen hadden moeten mededelen dat de in het souterrain aanwezige dompelpomp niet alleen diende voor de afvoer van hemelwater maar ook voor de afvoer van grondwater, heeft de rechtbank niet gevolgd. [appellanten] hadden volgens de rechtbank zelf nader onderzoek naar de functie van de dompelpomp moeten doen. Bij dit alles heeft de rechtbank betrokken dat de woning is gelegen in een pand dat ten minste honderdvijftig jaar oud is. Het niet melden van vochtproblemen in 2015, 2017 en 2019 leverde volgens de rechtbank ook geen schending van een mededelingsplicht door [geïntimeerden] op, omdat de oorzaak van deze problemen is verholpen en deze problemen ten tijde van de verkoop van de woning niet meer actueel waren. De rechtbank is tot de slotsom gekomen dat zich ten aanzien van de woning geen non-conformiteit voordoet en dat [appellanten] evenmin een beroep op dwaling toekomt.
5Het hoger beroep
5.1.
[appellanten] hebben geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis. Zij hebben in hoger beroep hun eis gewijzigd. Na deze wijziging luidt hun eis, samengevat, als volgt:
Primair:
I. Hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van een schadevergoeding van € 197.361,17 of een in goede justitie door het hof te bepalen bedrag, met rente;
Subsidiair:
II. Partiële ontbinding van de koopovereenkomst in die zin dat de koopprijs van de woning wordt verminderd met € 197.361,17 of een in goede justitie door het hof te bepalen bedrag, met rente;
III. Hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van het onder II. genoemde bedrag;
Meer subsidiair:
IV. Wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van door [appellanten] geleden nadeel door de koopprijs van de woning te verminderen met € 197.361,17 of een in goede justitie door het hof te bepalen bedrag, met rente;
V. Hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van het onder IV. genoemde bedrag;
In alle gevallen:
VI. Veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van de proceskosten in beide instanties, met rente.
5.2.
[geïntimeerden] hebben - samengevat - geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de proceskosten in hoger beroep, met nakosten en rente.
6Beoordeling
6.1.
[appellanten] zijn met zeven grieven tegen het bestreden vonnis opgekomen. De eerste van die grieven heeft betrekking op de feiten en is hiervoor al besproken. De grieven 2, 3 en 4 hebben alle betrekking op (deelaspecten van) de vraag of de woning op de leveringsdatum aan de koopovereenkomst beantwoordde en lenen zich voor gezamenlijke bespreking. De vijfde grief ziet op het beroep van [appellanten] op dwaling. Grief 6 ziet op de bewijslastverdeling en het bewijsaanbod van [appellanten] Grief 7 heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft geen bespreking. Het hof zal hierna eerst het toepasselijk juridisch kader bespreken en daarna de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn partijen een van het wettelijk kader afwijkende regeling overeengekomen?
2. Leverde optrekkend vocht in de muren van het souterrain non-conformiteit van de woning op?
3. Leverde het feit dat zich een dompelpomp in het souterrain bevond non-conformiteit van de woning op?
4. Zijn [geïntimeerden] voor de levering van de woning geconfronteerd met vochtoverlast die het gevolg was van een combinatie van waterdoorlatende kimnaden enerzijds en anderzijds een te beperkte capaciteit van de dompelpomp?
5. Als het antwoord op vraag 4 ontkennend is, kan dan niettemin worden vastgesteld dat het onder 4 bedoelde gebrek op de leveringsdatum bestond?
6. Komt [appellanten] een beroep op dwaling toe?
7. Kunnen [appellanten] een beroep doen op vermeende gebreken aan het riool?
8. Moeten [appellanten] worden toegelaten tot bewijslevering?
Non-conformiteit
6.2.
Op grond van artikel 7:17 BW moet een zaak op het tijdstip van levering aan de overeenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van de zaak nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, en de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. De koper kan zich er niet op beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt als hem dit bij het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. Bij de koop van een woning is het echter niet zo dat elke onvolkomenheid maakt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de ouderdom en de prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten achterstallig onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar.
6.3.
Bij de beantwoording van de vraag wat de koper in een concreet geval van een afgeleverde zaak mocht verwachten, kan een rol spelen of de verkoper een mededelings- of onderzoeksplicht heeft geschonden en of de koper een onderzoeksplicht heeft verzaakt. Zoals [appellanten] terecht aanvoeren, is voor een geslaagd beroep op non-conformiteit niet noodzakelijk dat de verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden. Een afgeleverde zaak kan ook ongeschikt zijn voor normaal gebruik als de verkoper deze non-conformiteit niet kende en niet behoefde te kennen.
De koopovereenkomst
6.4.
Artikel 7:17 BW is in dit geval van regelend recht. Het stond partijen dus vrij het
hiervoor beschreven wettelijk kader verder in te vullen, of daarvan af te wijken. [appellanten] hebben betoogd dat partijen dat hebben gedaan door ten gunste van [appellanten] garanties op geschiktheid voor normaal gebruik als woning in de koopovereenkomst op te nemen. [geïntimeerden] bestrijden deze uitleg van de koopovereenkomst en hebben aangevoerd dat de koopovereenkomst een exoneratiebeding bevat dat aan een beroep van [appellanten] op non-conformiteit juist in de weg staat.
6.5.
De beantwoording van de vraag of de koopovereenkomst garanties en exoneraties bevat met de strekking zoals door partijen betoogd, is een kwestie van contractsuitleg. Het hof stelt voorop dat de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet kan worden beantwoord enkel op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bewoordingen van de koopovereenkomst. Het komt aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Geen garantie op geschiktheid voor normaal gebruik als woning
6.6.
[appellanten] betogen dat [geïntimeerden] in de artikelen 2 aanhef en onder aa en 17 lid 3 van de koopovereenkomst hebben gegarandeerd dat de woning – met inbegrip van het souterrain – geschikt is voor normaal gebruik als woning. Het hof volgt [appellanten] niet. Artikel 2aa is een bepaling die betrekking heeft op de wijze waarop [geïntimeerden] de woning hebben gebruikt (te weten: bewoning/bedrijfsmatig). Deze bepaling zegt niets over de vraag of de woning voor dat gebruik geschikt is. Evenmin is de door [appellanten] bedoelde garantie te lezen in artikel 17 lid 3 van de koopovereenkomst. Deze bepaling bevat een feitelijke vaststelling (de woning is in gebruik als woonruimte) en een procesafspraak (voor de leveringsdatum zal de bestemming van het souterrain worden aangepast). Een garantieverplichting kan uit de tekst van de bepaling niet worden afgeleid. [appellanten] hebben niet toegelicht op grond van welke verklaringen of gedragingen zij er toch gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat bedoelde artikelen de door hen gestelde garantie inhouden.
Geen exoneratiebeding
6.7.
Anders dan [geïntimeerden] betogen, is artikel I.7 van de in de koopovereenkomst opgenomen algemene bepalingen geen exoneratiebeding dat aan een beroep van [appellanten] op non-conformiteit van de woning in de weg staat. De bepaling schrijft slechts voor dat de woning bij levering niet in een mindere staat mag verkeren dan ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, behoudens normale slijtage. Dat de bepaling op deze manier moet worden gelezen, volgt ook uit het feit dat de tekst van de bepaling niet verwijst naar artikel 7:17 BW of naar de aan- of afwezigheid van gebreken. In de laatste zin van de bepaling staat bovendien dat de verkoper tussen de datum van de koopovereenkomst en de datum van de levering als een zorgvuldig schuldenaar voor de woning moet zorgen. Dat benadrukt dat de bepaling slechts die periode op het oog heeft. Bij dit oordeel betrekt het hof mede de plaats van de bepaling in de koopovereenkomst, te weten in de Algemene Bepalingen onder de koptekst Omschrijving leveringsverplichting. [appellanten] hoefden de bepaling, mede in het licht van het voorgaande, niet te begrijpen als een van artikel 7:17 BW afwijkende risicoverdeling die meebrengt dat geen enkel feitelijk gebrek een tekortkoming van de verkoper oplevert.
6.8.
Uit het voorgaande volgt dat de koopovereenkomst geen (voor deze zaak relevante) afwijkingen van artikel 7:17 BW bevat. Het hof zal daarom aan de hand van de wettelijke regeling beoordelen of de woning op het moment van levering aan de koopovereenkomst beantwoordde.
Gestelde gebreken
6.9.
[appellanten] hebben gesteld dat de woning om verschillende redenen niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Allereerst wijzen zij erop dat uit rapportages van deskundigen is gebleken dat er grondwater optrekt in de muren van het souterrain. Verder betogen zij dat de kimnaden van het souterrain (de aansluitingen tussen de muren en de vloer) niet waterdicht zijn, waardoor er water in het souterrain kan binnendringen. De dompelpomp die in het souterrain was geïnstalleerd om overtollig grondwater weg te pompen, was volgens [appellanten] geen adequate oplossing voor deze situatie en bovendien was het gebruik van de dompelpomp volgens hen niet toegestaan. Ook hebben [geïntimeerden] hen onjuist voorgelicht over de functie van de dompelpomp.
Optrekkend vocht levert geen non-conformiteit op
6.10.
Tussen partijen staat vast dat de bouwmuren van het souterrain door hun ouderdom in ieder geval in enige mate poreus zijn geworden waardoor er in de loop van de tijd grondwater in de muren is getrokken. Naar het oordeel van het hof levert deze zogenaamde capillaire opstijging van vocht niet een zodanige onvolkomenheid op dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordde. Volgens [appellanten] heeft het optrekkende vocht geresulteerd in zoutaanslag en schimmelplekken. [geïntimeerden] hebben echter onbetwist aangevoerd dat zoutaanslag eenvoudig kan worden verwijderd en geen enkele gebruiksbeperking oplevert. Ook in de rapporten van de verschillende deskundigen is geen aanknopingspunt te vinden voor de juistheid van de stelling dat zoutuitslag een relevante beperking van de gebruiksmogelijkheden van het souterrain oplevert. Voor de schimmelvorming geldt dat uit overgelegde foto’s blijkt dat deze beperkt is gebleven tot enkele kleine donkere plekjes. Volgens [bedrijf 4] is deze schimmelvorming ontstaan door condensatie van vocht tussen de bouwmuren van het souterrain en de tegen die bouwmuren geplaatste voorzetwanden. Nu deze voorzetwanden in ieder geval meer dan twintig jaar tegen de bouwmuren hebben gestaan, lijkt het nadelige effect van het optrekkend vocht beperkt te zijn en in ieder geval niet van zodanige aard en omvang te zijn geweest dat het in de weg stond aan normaal gebruik als bedrijfsruimte of als woonruimte. Bij dat oordeel betrekt het hof mede dat voor normaal gebruik niet nodig is dat opnieuw voorzetwanden worden gebruikt, zodat nieuwe condensatie van optrekkend vocht eenvoudig kan worden vermeden. Bovendien blijkt uit het rapport van [bedrijf 4] dat de kelderconstructie bestaande uit een betonnen vloer en daaraan bevestigde bouwmuren gangbaar is voor panden met een leeftijd zoals die van het pand waarin de woning is gelegen. Het rapport van [bedrijf 5] vermeldt voorts dat capillaire opzuiging van grondwater door muren een veel voorkomend verschijnsel is in vergelijkbare oude panden in [plaats 1] . [appellanten] wisten althans konden weten dat zij een onroerende zaak kochten die in 1869 was gebouwd, waarvan het souterrain deels onder het grondwaterpeil lag en dat nooit was vernieuwd. Zij mochten onder die omstandigheden niet verwachten dat zich in de muren van het souterrain geen opgetrokken vocht bevond.
Aanwezigheid dompelpomp is geen gebrek
6.11.
Tussen partijen is niet in geschil dat de aansluitingen tussen de vloer en de muren van het souterrain van de woning op het moment van levering niet waterdicht waren. [geïntimeerden] voeren echter aan dat die omstandigheid niet tot (vocht)problemen heeft geleid omdat eventueel overtollig grondwater werd weggepompt door de dompelpomp. [appellanten] hebben allereerst gesteld dat de combinatie van een niet waterdichte vloer met een dompelpomp die overtollig grondwater afvoert op zichzelf al non-conformiteit van de woning oplevert, ook als die dompelpomp overstroming van het souterrain zou voorkomen. Zij stellen dat voor het in gebruik nemen van een dompelpomp een vergunning nodig is, die [geïntimeerden] niet hadden. Verder voeren zij aan dat het gebruik van een dompelpomp schadelijk is voor de fundering van de woning omdat de fundering door het wegpompen van grondwater droog kan komen te staan en door blootstelling aan zuurstof kan worden aangetast door schimmels.
6.12.
Het hof volgt [appellanten] niet in hun betoog. Aan hen kan worden toegegeven dat een dompelpomp een ouderwetse methode is om een souterrain vrij te houden van vochtoverlast die bij nieuwbouw niet meer zal worden toegepast. Zij wisten echter bij het sluiten van de koopovereenkomst dat de bouwkundige constructie van het souterrain zich in de oorspronkelijke, meer dan 150 jaar oude staat bevond en sindsdien niet was gerenoveerd. Zij mochten onder deze omstandigheden niet zonder meer verwachten dat het souterrain over moderne vochtbeheersingsfaciliteiten zou beschikken. Daar komt bij dat uit het rapport van [bedrijf 5] blijkt (en dat door [appellanten] ook niet is betwist) dat een dompelpomp regelmatig voorkomt bij oudere woningen in [plaats 1] . Verder hebben [geïntimeerden] betwist dat het gebruik van de dompelpomp in de woning gevaar voor de fundering heeft opgeleverd. Zij hebben erop gewezen dat de dompelpomp werkte met een zogenaamde vlotter, waardoor de dompelpomp pas aansloeg op het moment dat de grondwaterstand boven het niveau van de keldervloer dreigde uit te komen en weer afsloeg zodra de grondwaterstand daar weer onder kwam, als gevolg waarvan de fundering nooit droog kwam te staan. De stelling dat de dompelpomp toch een risico voor de fundering van de woning opleverde, is door [appellanten] in het licht van deze betwisting onvoldoende onderbouwd.
6.13.
Of op dit moment een vergunning vereist zou zijn voor het in gebruik nemen van een dompelpomp in de woning - partijen twisten daarover - kan in het midden blijven. [appellanten] hebben namelijk geen voldoende concrete stellingen ingenomen over de vraag of het is toegestaan om - zoals in dit geval - een in de jaren ‘70 van de vorige eeuw in gebruik genomen dompelpomp in de woning te handhaven. Die onderbouwing hadden zij wel moeten geven, mede gelet op de uitvoerige betwisting van [geïntimeerden] , die erop hebben gewezen dat het pand in 2004 door de gemeente [plaats 1] is geïnspecteerd in verband met een splitsing in appartementsrechten, zonder dat daarbij opmerkingen zijn gemaakt over (een ontbrekende vergunning voor) de dompelpomp. Dat de aanwezigheid van de dompelpomp, gelet op het voorgaande, op zichzelf non-conformiteit van de woning oplevert, valt daarom niet vast te stellen. Als dit al anders zou zijn, dan geldt bovendien dat de aanwezigheid van de dompelpomp ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bij [appellanten] bekend was. De dompelpomp was immers direct zichtbaar via een in de vloer van het souterrain aangebrachte open put en door [appellanten] is ook niet betwist dat zij, hun aankoopmakelaar en de taxateur de dompelpomp allen voor levering van de woning hebben waargenomen. Ook tijdens de in opdracht van [appellanten] uitgevoerde bouwkundige keuring is de dompelpomp gezien. De aanwezigheid van de dompelpomp was dus bekend. Het had bij die stand van zaken op de weg van [appellanten] gelegen om nader onderzoek te doen naar de vraag of voor de dompelpomp een vergunning was vereist.
6.14.
Partijen verschillen ook van mening over de vraag of [appellanten] door [geïntimeerden] juist zijn voorgelicht over de functie van de dompelpomp. [appellanten] stellen dat [geïntimeerde 1] heeft gezegd dat de pomp diende voor de afvoer van hemelwater, terwijl de pomp ook diende voor het beheersen van de stand van het grondwater. [geïntimeerden] betogen dat aan [appellanten] is medegedeeld dat de pomp diende voor de afvoer van overtollig water, zonder dat daarbij is gezegd of het om hemelwater of grondwater ging. Wat op dit punt precies tussen partijen is besproken kan echter ook in het midden blijven. Hiervoor is overwogen dat de combinatie van een niet-waterdichte kimnaad met een dompelpomp die het souterrain droog houdt in een pand uit 1869 onder de gegeven omstandigheden niet tot non-conformiteit leidt. Zelfs als juist zou zijn dat [geïntimeerden] ten onrechte hebben vermeld dat de dompelpomp uitsluitend hemelwater wegpompte - wat [geïntimeerden] gemotiveerd betwisten - dan leidt dat dus niet tot de conclusie dat zij daarmee een gebrek hebben verzwegen. Door [geïntimeerden] is gesteld – en door [appellanten] is erkend – dat [geïntimeerde 1] in ieder geval heeft gezegd dat de pomp steeds aan moest blijven staan om het souterrain droog te houden. Op basis van die mededeling moest het voor [appellanten] hoe dan ook duidelijk zijn dat zij een woning kochten waarvan het souterrain door de dompelpomp werd beschermd tegen watertoetreding. Die mededeling was naar het oordeel van het hof van groter belang dan de vraag naar de exacte bron van het water waartegen de pomp bescherming bood. Om die reden gaat het hof ook voorbij aan het aanbod van [appellanten] om te bewijzen wat [geïntimeerde 1] over de functie van de dompelpomp heeft gezegd. Bij zijn oordeel betrekt het hof mede dat [geïntimeerden] erop hebben gewezen dat de put waarin de pomp is aangebracht open was, zodat duidelijk waarneembaar was dat de put gaten in de zijwanden had, die direct met de omliggende grond – en dus met het grondwater – in contact stonden. Dat dit het geval is, blijkt uit de in het geding gebrachte foto’s van de put en uit het feit dat alle ingeschakelde deskundigen op basis van visuele inspectie van de pompput hebben kunnen vaststellen dat de pomp (ook) diende voor het afvoeren van overtollig grondwater. Ook als [geïntimeerde 1] een onjuiste of onvolledige opmerking over de pompput zou hebben gemaakt, dan had die onjuistheid snel en makkelijk kunnen worden geconstateerd door [appellanten] , althans in ieder geval door hun aankoopmakelaar en door ReinBouw Advies.
Wateroverlast december 2021
6.15.
De vervolgvraag is of de combinatie van de waterdoorlatende kimnaden enerzijds en de dompelpomp anderzijds afdoende was om te voorkomen dat er grondwater in het souterrain zou toetreden. [appellanten] stellen dat dit niet het geval was. Zij wijzen op foto’s waarop te zien is dat in december 2021, tijdens de verbouwing van de woning, op verschillende plekken in het souterrain water is binnengedrongen. [appellanten] stellen dat deze watertoetreding het gevolg is van een gebrek dat voor de levering van de woning al bestond. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] deze stelling, mede gelet op de betwisting van [geïntimeerden] , echter onvoldoende onderbouwd. Het hof licht dit als volgt toe.
Wateroverlast door lekke kimnaden voor datum levering is niet komen vast te staan
6.16.
[geïntimeerden] hebben aangevoerd dat zij het souterrain van de woning vele jaren probleemloos hebben gebruikt, eerst als bloemisterij en daarna als Bed & Breakfast, behoudens enkele hierna te bespreken incidenten. Zij hebben een groot aantal zeer positieve beoordelingen van gasten van de Bed & Breakfast overgelegd waarin geen enkel aanknopingspunt te vinden is voor de aanwezigheid van vochtoverlast. Zij hebben uitgelegd dat zij in 2015, 2017 en 2019 last hebben gehad van binnendringend vocht en zij hebben toegelicht dat en waarom die incidenten geen verband hielden met het door [appellanten] gestelde feit dat de dompelpomp onvoldoende zou zijn om het souterrain droog te houden: in 2017 viel de dompelpomp uit tijdens een vakantie, bij de andere gelegenheden ging het om problemen met het riool. In het licht van deze betwisting had het op de weg van [appellanten] gelegen om met concrete feiten te onderbouwen dat zich voor de levering van de woning wateroverlast in het souterrain heeft voorgedaan die is terug te voeren op het feit dat de dompelpomp onvoldoende capaciteit had om het souterrain droog te houden. Dat die onderbouwing niet is gegeven acht het hof te meer van belang, omdat [appellanten] via de overige leden van de vereniging van eigenaren van het pand toegang hadden tot informatie over de waterproblemen waarmee het pand in het verleden is geconfronteerd. Toch hebben zij geen correspondentie of andere stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat de door [geïntimeerden] beschreven gang van zaken onjuist of onvolledig is.
6.17.
Ten aanzien van het incident met de pomp in 2017 hebben [appellanten] nog aangevoerd dat de wateroverlast, anders dan [geïntimeerden] betogen, niet is veroorzaakt door het uitvallen van de dompelpomp. Zij stellen dat de stelling van [geïntimeerden] dat de pomp defect was een bevrijdend verweer is, waarvan [geïntimeerden] de stelplicht en de bewijslast dragen. Dit is onjuist. Het betoog van [geïntimeerden] strekt tot ontkenning van de feitelijke grondslag van de vorderingen van [appellanten] (de dompelpomp was ontoereikend om het souterrain droog te houden) door het aandragen van een alternatieve feitelijke toedracht. Het betoog van [geïntimeerden] is dus een betwisting en geen bevrijdend verweer. De stelplicht (en de bewijslast) ter zake van het gestelde gebrek rusten op [appellanten] Aan hun stelplicht hebben zij in het licht van de betwisting van [geïntimeerden] onvoldoende voldaan. [geïntimeerden] hebben ter nadere onderbouwing van hun betwisting gewezen op whatsapp-correspondentie van 10 september 2017 waarin [geïntimeerde 2] schrijft dat de pomp niet heeft gewerkt. Anders dan [appellanten] betogen wijst dit whatsapp-bericht nadrukkelijk meer in de richting van een defecte pomp dan op een werkende pomp met onvoldoende capaciteit.
6.18.
Gelet op het voorgaande moet het ervoor worden gehouden dat [geïntimeerden] voorafgaand aan de levering van de woning niet zijn geconfronteerd met kenbare wateroverlast die het gevolg was van het feit dat de dompelpomp onvoldoende capaciteit had om het souterrain droog te houden. Die conclusie sluit ook aan bij het feit dat bij de bezichtiging van de woning en bij de in opdracht van [appellanten] uitgevoerde bouwkundige keuring geen vochtproblemen zijn geconstateerd. Dit betekent echter niet zonder meer dat de woning op de datum van levering aan de koopovereenkomst beantwoordde. [appellanten] voeren terecht aan dat het mogelijk is dat een zaak voor normaal gebruik ongeschikt is, ook als de verkoper de non-conformiteit niet kende en niet behoefde te kennen. Het hof zal daarom hierna beoordelen of door [appellanten] , mede gezien de betwisting van [geïntimeerden] , voldoende hun standpunt hebben onderbouwd dat de wateroverlast die zij vanaf december 2021 hebben ondervonden, haar oorzaak vindt in de combinatie van een niet waterdichte kimnaad met een dompelpomp die onvoldoende capaciteit had om watertoetreding te voorkomen, zoals zij stellen.
Onvoldoende onderbouwd dat wateroverlast na levering het gevolg was van gebrek
6.19.
Het hof stelt voorop dat alle betrokken deskundigen ( [bedrijf 1] , [bedrijf 2] , [bedrijf 3] , [bedrijf 4] en [bedrijf 5] ) hebben geconstateerd dat het souterrain vochtsporen vertoonde. Geen van de deskundigen gaat echter in op de vraag in hoeverre de aangetroffen vochtsporen het gevolg (kunnen) zijn van de vochtproblemen die zich in 2015, 2017 en 2019 hebben voorgedaan, en dus niet van de te beperkte capaciteit van de pomp. Bij lezing van de verschillende rapporten wordt bovendien niet duidelijk of die vochtsporen veroorzaakt (kunnen) zijn door condensatie als gevolg van optrekkend vocht in combinatie met voorzetwanden, waarvoor [geïntimeerden] niet aansprakelijk zijn (zie 6.10).
6.20.
Ook overigens kan de vraag af de dompelpomp voldoende capaciteit had op basis van de overgelegde rapporten niet worden beantwoord. [bedrijf 1] constateert dat de dompelpomp bedoeld is om overtollig grondwater af te voeren, maar laat zich niet uit over de vraag of de capaciteit van de dompelpomp daarvoor toereikend was. Dat laatste geldt ook voor het rapport van [bedrijf 2] . In een latere brief van 6 november 2023 vermeldt [bedrijf 2] dat een andere of betere dompelpomp het optrekkende vocht niet zou hebben verholpen en dat een andere pomp evenmin een garantie zou geven op het uitblijven van wateroverlast door wateraccumulatie. Uit de brief kan echter niet worden afgeleid dat [bedrijf 2] heeft vastgesteld dat de aangetroffen vochtsporen daadwerkelijk het gevolg zijn van een ontoereikend functionerende pomp. [bedrijf 3] vermeldt in haar rapport wel dat de dompelpomp onvoldoende capaciteit had, maar legt niet uit hoe zij tot die conclusie is gekomen. Het had voor de hand gelegen deze conclusie te onderbouwen, bijvoorbeeld door de hoeveelheid overtollig water die de pomp kan afvoeren te vergelijken met de hoeveelheid water die (zonder pomp) bij een grote regenbui het souterrain zou binnendringen. Geen van de genoemde rapporten bevat een dergelijke berekening, of een benadering daarvan. [bedrijf 4] concludeert bovendien dat het juist onwaarschijnlijk is dat het grondwater bij een hoge grondwaterstand of periodes van veel regenval binnendringt ondanks de aanwezigheid van de dompelpomp. Het rapport van [bedrijf 4] is het enige deskundigenrapport dat tot stand is gekomen met medewerking van beide partijen en waarbij hoor en wederhoor hebben plaatsgevonden. Reeds daarom legt het meer gewicht in de schaal dan de overige deskundigenrapporten. Daaraan doet niet af dat [appellanten] het rapport van [bedrijf 4] uitvoerig schriftelijk hebben bekritiseerd. Die kritiek is door [geïntimeerden] immers gemotiveerd bestreden terwijl [bedrijf 4] in de reactie van [appellanten] geen aanleiding heeft gezien om haar rapport aan te passen. Daar komt nog bij dat, zelfs als juist zou zijn - zoals [appellanten] betogen - dat [bedrijf 4] ten onrechte een defecte waterpomp heeft aangewezen als oorzaak voor de geconstateerde vochtoverlast, daarmee nog niet vaststaat dat de wateroverlast wel is veroorzaakt door de combinatie van een lekkende kimnaad en een dompelpomp met een te beperkte capaciteit.
6.21.
Op basis van de deskundigenrapporten kan al met al niet worden vastgesteld dat de dompelpomp op de datum van levering van de woning onvoldoende capaciteit had om het souterrain droog te houden. [appellanten] zijn bovendien pas vier maanden na de levering van de woning met wateroverlast geconfronteerd. Als de oorzaak van deze wateroverlast zou zijn geweest dat overtollig grondwater onvoldoende door de dompelpomp kon worden afgevoerd en dit gebrek al bij levering bestond, dan had het voor de hand gelegen dat dit probleem zich eerder zou hebben gemanifesteerd. [geïntimeerden] hebben onbetwist aangevoerd dat oktober 2021 een zeer regenachtige maand was, en dat er alleen al op 21 oktober 2021 meer dan 40 milliliter regen in [plaats 1] is gevallen. Dat er niet kort nadien water in het souterrain is binnengetreden, ondersteunt de stelling van [geïntimeerden] dat de wateroverlast na december 2021 niet het gevolg is geweest van een beperkte capaciteit van de dompelpomp.
6.22.
Hier komt bij dat [geïntimeerden] hebben betoogd dat er andere oorzaken kunnen zijn voor het feit dat er in december 2021 water in het souterrain toetrad. [appellanten] zijn de woning na de levering ingrijpend gaan verbouwen. Zij hebben bij die verbouwing onder meer de houten vloer en de ondervloer, de badkamer, alle niet-dragende wanden en de wenteltrap uit het souterrain verwijderd, waarmee zij het souterrain feitelijk in casco staat hebben gebracht. Vervolgens hebben zij het souterrain opnieuw ingedeeld en daarbij onder meer nieuwe muren, een nieuw trapgat en een nieuw raam geplaatst. [geïntimeerden] hebben erop gewezen dat het zeer gebruikelijk is dat tijdens dergelijke ingrijpende sloop- en verbouwingswerkzaamheden de elektriciteit wordt afgesloten om te voorkomen dat bedrading wordt geraakt waarbij kortsluiting, elektrocutering of brand ontstaat. Als gevolg daarvan kan de dompelpomp zijn uitgevallen, waardoor het grondwater niet meer werd weggepompt en het souterrain kon binnendringen. Verder hebben [geïntimeerden] aangevoerd dat [appellanten] bij de verbouwing een nieuwe afvoer voor hemelwater hebben aangelegd, die volgens [geïntimeerden] onkundig (namelijk te hoog) was aangelegd, waardoor het regenwater niet in de afvoer liep, maar via de lichthof het souterrain is binnengetreden. Zij wijzen ter onderbouwing van dit scenario op de bevindingen van [bedrijf 5] . Verder hebben [geïntimeerden] aangevoerd dat [appellanten] zelf na de levering van de woning de dompelpomp hebben vervangen nadat deze defect was gegaan en de nieuwe pomp niet goed hebben afgesteld. [appellanten] hebben in reactie hierop aangevoerd dat zij de pomp pas ruim na december 2021 hebben vervangen. Daarmee is op zichzelf echter nog niets gezegd over het moment waarop de pomp defect ging. Te minder omdat goed voorstelbaar is dat een defect van de pomp aanvankelijk niet door [appellanten] is opgemerkt omdat zij tijdens de verbouwing niet in de woning woonden.
6.23.
De slotsom is dat het hof in het licht van de betwisting van [geïntimeerden] niet kan vaststellen dat de oorzaak van de wateroverlast in december 2021 was gelegen in de combinatie van de beperkte capaciteit van de dompelpomp en het niet waterdicht zijn van het souterrain en dat dit probleem al op de leveringsdatum bestond.
Conclusie non-conformiteit
6.24.
Uit het voorgaande volgt dat niet is komen vast te staan dat de woning op het moment van levering niet geschikt was voor normaal gebruik als woning. De vraag of het souterrain als woonruimte is verkocht of als bedrijfsruimte (waardoor [appellanten] er minder hoge eisen aan konden stellen) behoeft bij deze stand van zaken geen beantwoording. Omdat een gebrek niet is komen vast te staan, rustte op [geïntimeerden] ter zake ook geen mededelingsplicht en behoeft het debat over de vraag of [appellanten] op hun beurt aan hun onderzoeksplicht hebben voldaan, evenmin verdere bespreking. De grieven 2, 3 en 4 [appellanten] hebben geen succes.
Geen dwaling
6.25.
[appellanten] hebben ter onderbouwing van hun beroep op dwaling verwezen naar hun stellingen met betrekking tot de vermeende gebreken aan de woning. Nu niet is komen vast te staan dat de woning bij levering gebreken vertoonde die aan normaal gebruik in de weg stonden en [appellanten] geen andere feiten en omstandigheden hebben gesteld ter onderbouwing van hun beroep op dwaling, bestaat geen grond om aan te nemen dat op [geïntimeerden] de plicht rustte om meer of andere mededelingen aan [appellanten] te doen dan zij hebben gedaan en zijn partijen de koopovereenkomst niet aangegaan onder een onjuiste voorstelling van zaken. Daarom komt aan [appellanten] geen beroep op dwaling toe, zodat hun vijfde grief geen succes heeft.
Riolering
6.26.
[appellanten] hebben in de door hen ingediende processtukken ook opmerkingen gemaakt over vermeende gebreken aan de riolering van de woning. Het hof begrijpt de memorie van grieven [appellanten] echter zo dat zij problemen met de riolering niet aan hun vorderingen ten grondslag leggen. Voor zover [appellanten] dat wel hebben beoogd, slaagt hun beroep daarop niet. Het hof stelt voorop dat [geïntimeerden] gemotiveerd hebben betwist dat de riolering van de woning gebrekkig was. Mocht het riool wel gebrekkig zijn geweest, dan geldt dat [appellanten] daarmee bij het sluiten van de koopovereenkomst bekend waren of redelijkerwijs bekend konden zijn. Bij de bouwkundige keuring bleek immers dat het riool deels verouderd was en moest worden vernieuwd. Ter zitting in eerste aanleg heeft [appellant 1] bovendien verklaard dat zij hiermee inderdaad bekend was en dat zij voorshands rekening hield met de kosten van vernieuwing van het riool. Op een eventueel gebrek aan het riool, wat daarvan verder ook zij, kunnen zij onder die omstandigheden jegens [geïntimeerden] geen beroep doen.
Bewijs
6.27.
De zesde grief [appellanten] heeft betrekking op de volgens [appellanten] door de rechtbank gehanteerde bewijslastverdeling. Zij voeren aan dat op [geïntimeerden] de bewijslast rust van de stelling dat zij aan hun mededelingsplicht hebben voldaan, specifiek op het punt van de exacte functie van de pompput. Het hof gaat aan dit betoog voorbij. Hiervoor is overwogen dat de woning bij aflevering aan de koopovereenkomst beantwoordde. Bij die stand van zaken is een eventuele mededelingsplicht van [geïntimeerden] niet relevant, omdat die mededeling betrekking zou hebben op een feit dat naar het oordeel van het hof geen non-conformiteit oplevert.
6.28.
[appellanten] hebben verder aangevoerd dat de rechtbank hen ten onrechte niet heeft toegelaten tot het leveren van (tegen)bewijs. Het hof begrijpt de grief zo dat daarin ook besloten ligt dat [appellanten] in hoger beroep alsnog tot bewijslevering willen worden toegelaten. Ook deze grief treft geen doel. Hiervoor is overwogen dat [appellanten] de stellingen die voor de beoordeling van hun vorderingen van belang zijn in het licht van de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerden] onvoldoende feitelijk hebben onderbouwd, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. Voor zover dat al anders zou liggen, geldt dat [appellanten] in hoger beroep ook geen bewijs hebben aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. Gelet op het voorgaande gaat het hof voorbij aan het bewijsaanbod [appellanten]
Slotsom en kosten
6.29.
Het hoger beroep heeft geen succes. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. [appellanten] zijn in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:
- griffierecht € 2.053,00
- salaris advocaat € 14.121,00 (tarief € 4.707,00, drie punten)
Totaal € 16.174,00
7. Beslissing
Het hof:
7.1.
bekrachtigt het bestreden vonnis;
7.2.
veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 16.174,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
7.3.
veroordeelt [appellanten] hoofdelijk tot betaling van € 189,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente als niet binnen veertien dagen na het verschuldigd worden van de nakosten aan deze veroordeling is voldaan;
7.4.
verklaart de veroordelingen onder 7.2. en 7.3. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten, mr. E.J. Bellaart en mr. M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2026.
