ECLI:NL:GHARL:2026:3301

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.367.093/01

zaaknummer rechtbank Overijssel 12116532

arrest in kort geding van 26 mei 2026

in de zaak van

Paraclete B.V. (Paraclete)

die is gevestigd in Steenwijk

advocaat: mr. P.J. Contermans

en

Bijzondervastgoed B.V. (Bijzondervastgoed)

die is gevestigd in Tuk

advocaat: mr. J.D. Poot.

1.1
Paraclete heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis in kort geding dat op 24 maart 2026 tussen partijen is uitgesproken door de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle.
1.2
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep, waarin ook de grieven zijn geformuleerd (met productie)

• de memorie van antwoord (met producties)

• het verslag van de mondelinge behandeling die op 24 april 2026 is gehouden (het proces-verbaal). Ter voorbereiding op de mondelinge behandeling heeft Paraclete nog producties (23 t/m 25) ingediend.

Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.1
Het gaat in deze zaak om de vraag of tussen Paraclete en Bijzondervastgoed op enig moment een overeenkomst tot stand is gekomen die Paraclete het recht geeft om kantoorruimte van Bijzondervastgoed te mogen gebruiken en, daarmee samenhangend, of Bijzondervastgoed het gebruik van de kantoorruimte door Paraclete mocht beëindigen.
2.2
Paraclete heeft bij de voorzieningenrechter gevorderd dat het Bijzondervastgoed, onder oplegging van een dwangsom, wordt verboden om haar de toegang tot de kantoorruimte te ontzeggen totdat in de bodemprocedure onherroepelijk over de rechtsverhouding tussen partijen is beslist.
2.3
De voorzieningenrechter heeft deze vordering afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vordering alsnog wordt toegewezen en dat het Bijzondervastgoed ook wordt verboden om de in de kantoorruimte van Paraclete aanwezige inventaris te verwijderen of te verplaatsen.
2.4
Het hof zal net als de voorzieningenrechter beslissen dat de vordering van Paraclete om Bijzondervastgoed te verbieden Parclete de toegang tot de kantoorruimte te ontzeggen niet toewijsbaar is. De vordering van Paraclete om Bijzondervastgoed te verbieden om de in de kantoorruimte aanwezige inventaris van Paraclete te verwijderen is gedeeltelijk toewijsbaar. Het hof zal deze beslissingen hierna toelichten.

3.1
Paraclete exploiteert een onderneming die softwareoplossingen voor bedrijven en eindgebruikers aanbiedt. Haar bestuurder is [naam1] (hierna: [naam1] ). Naast [naam1] werken nog twee anderen voor Paraclete.
3.2
Bijzondervastgoed is eigenaar van het bedrijfspand aan [adres1] (hierna: het bedrijfspand) in [plaats] . Haar bestuurder is [naam2] (hierna: [naam2] ), de schoonvader van [naam1] . In het pand is een drukkerij gevestigd, die wordt geëxploiteerd door een andere vennootschap van [naam2] . Die drukkerij was eerder gevestigd in een gehuurd pand aan [adres2] in [plaats] . Verder bevat het bedrijfspand kantoorruimte, die deels verhuurd is en deels gebruikt wordt door [naam2] .
3.3
Het bedrijfspand is in de loop van 2025 opgeleverd en door de drukkerij in gebruik genomen.
3.4
Tussen Bijzondervastgoed en Paraclete is op 30 december 2024 een overeenkomst aangegaan, die door partijen is aangeduid als domicilieovereenkomst. Op grond van deze overeenkomst kreeg Paraclete met ingang van 1 januari 2025 tegen een vergoeding van € 299,40 exclusief btw per jaar het recht gebruik te maken van het kantooradres aan [adres2] (en later [adres1] ) in [plaats] , waarbij Bijzondervastgoed de volgende faciliteiten zou verstrekken: printfaciliteiten, vergaderruimtes, postvak/doorzendservice. De overeenkomst werd aangegaan voor de duur van een jaar en zou daarna voor onbepaalde tijd worden verlengd. Na verlenging gold een opzegtermijn van één maand. In de considerans van de overeenkomst is onder meer bepaald: ‘Doel van de overeenkomst is uitdrukkelijk niet het aangaan van een huurovereenkomst, maar alleen van de in deze overeenkomst vermelde diensten.’
3.5
In een e-mail van 17 juni 2025 aan [naam2] vroeg [naam1] of [naam2] een gedeelte van de zijgevel van het bedrijfspand wilde verhuren voor het Paraclete bedrijfslogo.
3.6
Paraclete is na de ingebruikneming van het bedrijfspand in de maand december 2025 met toestemming van [naam2] gebruik gaan maken van de kantoorruimte die van [naam2] voor zich zelf had bestemd Paraclete heeft onder meer kantoormeubilair, akoestische tussenwanden, computerapparatuur en apparatuur voor Teams-vergaderingen aangeschaft en in de kantoorruimte geplaatst. Ook heeft Paraclete er vloerbedekking laten leggen. Verder heeft Paraclete de brievenbusconstructie voor het bedrijfspand besteld. Met deze investeringen is een bedrag van ruim € 24.000,- exclusief btw gemoeid.
3.7
[naam1] en zijn twee medewerkers hebben de kantoorruimte gebruikt om er te werken en te vergaderen. Zij hebben alle drie een zogenaamde druppel ontvangen voor het elektronisch slot, waarmee zij toegang hadden tot de kantoorruimte.
3.8
[naam2] maakte ook zelf gebruik van de kantoorruimte en van de daarin door Paraclete aangebrachte kantoorinventaris.
3.9
Op 15 januari 2026 is tussen [naam2] en [naam1] discussie ontstaan over het gebruik van het kantoorpand. [naam2] en [naam1] hebben op 19 januari 2026 een gesprek gehad, dat door [naam1] buiten medeweten van [naam2] is opgenomen.
3.10
In een e-mail van 20 januari 2026 aan [naam1] heeft [naam2] het volgende geschreven:‘Vorig jaar heb jij mij gevraagd of je niet een kantoor in mijn nieuwe bedrijfspand mocht gebruiken voor jouw bedrijf. Dit voor twee dagen in de week. Omdat ik die ruimte (nog) niet nodig had en ik de hoop had een prettige werksfeer te creëren waar wij allebei plezier aan zouden beleven, heb ik hierop akkoord gegeven. Vanaf half december ben jij de ruimte gaan gebruiken en heb je hier vloerbedekking en bureaus in gezet.

Wij bespraken dat we nog een huurovereenkomst zouden gaan sluiten, maar dat is nog niet gebeurd. Jij gebruikt de ruimte nu "om niet" dus zonder dat hier een vergoeding tegenover staat. In de afgelopen week ben ik er meer en meer achter gekomen dat ik dit gebruik niet wil laten voortduren. Er zijn diverse irritaties en aanvaringen geweest die mij hiertoe hebben doen besluiten. Onder meer omdat jij plotseling hebt aangegeven dat je de ruimte vier dagen in de week wilt gaan gebruiken. Daarbij speelt ook mee dat jij mijn schoonzoon bent en ik dus regelmatig bij jullie thuis ben. Hoewel jij aangaf dat dit voor jou volkomen gescheiden is, ligt dat voor mij anders. Ik vind het erg vervelend om niet met plezier te kunnen gaan werken omdat ik opzie tegen aanvaringen met jou als mijn schoonzoon.

Daarom wil ik dat je een andere ruimte zoekt voor je bedrijf om te werken. Ik zal je tot 28 februari 2026 de tijd geven om deze andere ruimte te zoeken, ik wil dat je daarna mijn kantoorruimte leeg hebt geruimd. Jij hebt mij eerder wel eens gezegd dat sprake zou zijn van een huurovereenkomst, maar dat is niet juist. Wij hebben hierover niets afgesproken, er wordt ook geen huur betaald en ook zijn we niet overeengekomen wanneer jij dit dan wel zou gaan doen. Er is dus sprake van gewoon gebruik dat ik als eigenaar van het pand wil beëindigen.’
3.11
Paraclete heeft in een brief van 21 januari 2026 aan Bijzondervastgoed laten weten dat sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen en dat Bijzondervastgoed deze overeenkomst niet rechtsgeldig kan opzeggen. Zij heeft Bijzondervastgoed gesommeerd om af te zien van de eis tot ontruiming per 28 februari 2026 en om haar verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen.
3.12
Nadien hebben de advocaten van partijen nog gecorrespondeerd.
3.13
Paraclete en haar medewerkers hebben per 1 maart 2026 geen toegang meer tot de kantoorruimte.
3.14
In een brief van haar advocaat van 6 maart 2026 aan Paraclete heeft Bijzondervastgoed de domicilieovereenkomst per 30 april 2026 opgezegd.
3.15
Na het vonnis van de voorzieningenrechter heeft de advocaat van Bijzondervastgoed aan de advocaat van Paraclete geschreven dat [naam1] tot uiterlijk 1 april 2026 een afspraak kan maken om de spullen uit de kantoorruimte te laten verwijderen en dat Bijzondervastgoed de spullen die er na 1 april 2026 nog staan zal laten afvoeren.

4.3
Paraclete heeft op dit moment een spoedeisend belang bij haar vorderingen. Dat had zij overigens ook ten tijde van het vonnis van de voorzieningenrechter (voor wat betreft de toen aan de voorzieningenrechter voorgelegde vordering).

Toetsingskader 4.4 De vorderingen van Paraclete zijn in deze procedure in kort geding alleen toewijsbaar wanneer in voldoende mate aannemelijk is dat deze in een eventuele bodemprocedure toewijsbaar zouden zijn. Daarbij geldt dat, gezien de aard van de procedure, bewijslevering door getuigen niet mogelijk is. Het hof dient de vraag of voldoende aannemelijk is dat de vorderingen in een eventuele bodemprocedure worden toegewezen te beoordelen op basis van de stellingen van partijen in de processtukken en bij de mondelinge behandeling en de onderbouwing daarvan (waaronder de producties en de verklaringen van partijen).

Wie zijn de contractspartijen?
4.5
Volgens Paraclete heeft zij met Bijzondervastgoed een huurovereenkomst gesloten, dan wel een andere overeenkomst op grond waarvan zij gebruik mag maken van de kantoorruimte in de bedrijfsruimte. Het meest vergaande verweer van Bijzondervastgoed is dat als al sprake zou zijn van enige overeenkomst het geen overeenkomst is tussen haar en Paraclete, maar tussen [naam1] en [naam2] . Alleen om die reden al zijn de vorderingen van Paraclete niet toewijsbaar. 4.6 Volgens Bijzondervastgoed zijn zowel [naam1] als [naam2] bij het maken van afspraken over het gebruik van de kantoorruimte niet namens de vennootschappen waarvan zij bestuurder zijn opgetreden. Het antwoord op de vraag of [naam1] en [naam2] als vertegenwoordiger van hun vennootschappen, en niet voor zichzelf, hebben gehandeld is afhankelijk van wat zij daarover jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen hebben mogen afleiden.
4.7
Het hof vindt het voldoende aannemelijk dat zowel [naam2] als [naam1] over en weer mochten verwachten dat zij niet voor zichzelf maar namens respectievelijk Bijzondervastgoed en Paraclete handelden betreffende het gebruik van de kantoorruimte. Daartoe is het volgende van belang:- Paraclete en Bijzondervastgoed hadden al een overeenkomst met elkaar gesloten, de domicilieovereenkomst. Niet alleen de bestuurders van partijen, ook partijen zelf waren bekenden van elkaar en [naam2] en [naam1] hadden al eerder als bestuurder van een vennootschap met elkaar gehandeld;- wanneer de bestuurder van een vennootschap die de eigenaar is van een bedrijfspand afspraken maakt over het gebruik van een deel van dat pand, ligt het voor de hand dat die bestuurder dat doet in zijn hoedanigheid van bestuurder van die vennootschap en mag zijn wederpartij er in beginsel van uitgaan dat de bestuurder die afspraken maakt namens zijn vennootschap. Om die reden mocht [naam1] er in beginsel van uitgaan dat [naam2] handelde namens Bijzondervastgoed. Dat zou anders zijn wanneer [naam1] duidelijk zou hebben gemaakt dat hij uitdrukkelijk niet namens Bijzondervastgoed, maar alleen voor zichzelf handelde. Dat [naam2] dat duidelijk heeft gemaakt, is gesteld noch gebleken;- het staat niet ter discussie dat [naam1] de kantoorruimte ten behoeve van de bedrijfsvoering van zijn onderneming, dus ten behoeve van Paraclete, wilde gaan gebruiken. In dit verband wijst het hof erop dat [naam1] niet voor niets verzocht om het logo van Paraclete op de zijgevel van het bedrijfspand te plaatsen (zie 3.5). Bovendien zouden naast [naam1] ook de twee andere medewerkers van Paraclete gebruik gaan maken van de kantoorruimte. Gelet hierop diende [naam2] (in zijn hoedanigheid van bestuurder van Bijzondervastgoed) in beginsel te verwachten dat [naam1] niet voor zichzelf, maar voor Paraclete optrad. Dat [naam2] er, gelet op een uitlating van [naam1] of om een andere reden, in afwijking van dit uitgangspunt vanuit mocht gaan dat [naam1] namens zichzelf handelde, heeft Bijzondervastgoed niet duidelijk gemaakt.
4.8
Het verweer van Bijzondervastgoed dat Paraclete geen partij is bij enige overeenkomst met haar, faalt dan ook.

Is een (huur)overeenkomst tot stand gekomen tussen partijen? 4.9 In de procedure bij de voorzieningenrechter heeft Paraclete primair aangevoerd dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Subsidiair heeft Paraclete betoogd dat sprake is van een bruikleenovereenkomst, meer subsidiair een onbenoemde duurovereenkomst. In alle gevallen zou de overeenkomst Paraclete het recht gegeven om de kantoorruimte voor de duur van drie jaren gedurende zes dagen per week te gebruiken, aldus Paraclete. In de procedure bij het hof heeft Paraclete haar stellingen in zoverre genuanceerd dat zij stelt dat zij de kantoorruimte in elk geval gedurende twee dagen per week mocht gebruiken. Ook wanneer niet voldoende aannemelijk zou zijn dat de overeenkomst inhoudt dat zij de kantoorruimte (voor de duur van minimaal drie jaren) gedurende zes dagen per week zou mogen gebruiken, is toch een overeenkomst tot stand gekomen betreffende het gebruik voor (minimaal) twee dagen per week, zo begrijpt het hof de stellingen van Paraclete.
4.10
Dat partijen hebben afgesproken dat Paraclete de kantoorruimte gedurende zes dagen per week mag gebruiken, is onvoldoende aannemelijk geworden. Paraclete heeft het wel gesteld, maar Bijzondervastgoed heeft dat gemotiveerd bestreden. Volgens haar zou Paraclete de kantoorruimte twee dagen per week gebruiken. Vast staat wel dat Paraclete gedurende de periode van enkele maanden dat zij gebruik heeft gemaakt van de kantoorruimte de ruimte geen zes dagen per week heeft gebruikt, maar maximaal vier dagen. [naam2] heeft verklaard dat hij dat te veel vond; doordat [naam1] de kantoorruimte vaker gebruikte eigende hij die zich toe en nam hij in plaats van een vinger de hele hand.
4.11
Het hof vindt wel voldoende aannemelijk dat Paraclete de kantoorruimte gedurende twee dagen per week - op dinsdag en woensdag - mocht gebruiken. Dat volgt uit de stellingen van [naam2] . Anders dan Paraclete lijkt te veronderstellen, is echter onvoldoende aannemelijk dat Paraclete gedurende die dagen het uitsluitend gebruik van de kantoorruimte had. [naam1] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof weliswaar gesteld dat Paraclete gedurende de dagen dat zij de kantoorruimte gebruikte het ‘dominante gebruik’ van de ruimte had en dat [naam2] dan alleen met toestemming van Paraclete de ruimte (ook) mocht gebruiken, maar [naam2] heeft die stelling weersproken. [naam2] heeft erop gewezen dat hij zich er juist op verheugde dat hij na de ingebruikneming van het nieuwe bedrijfspand eindelijk over een eigen kantoor kon beschikken. Bij de uitleg van Paraclete van het ‘dominante gebruik’ zou [naam2] gedurende (in elk geval) twee dagen per week de facto geen eigen kantoor hebben. Bovendien heeft [naam2] , op dit punt niet (voldoende) weersproken door [naam1] , verklaard dat hij vrijwel iedere dag wel van de kantoorruimte gebruik heeft gemaakt.
4.12
Dat Paraclete in de praktijk vaker dan tweemaal per week gebruik maakte van de kantoorruimte betekent niet dat zij daartoe op grond van de tussen partijen gemaakte afspraken ook het recht had. Daarbij is van belang dat Paraclete slechts gedurende een korte periode gebruik heeft gemaakt van de kantoorruimte, zodat geen sprake is geweest van een situatie waarin Paraclete structureel meer dan tweemaal per week gebruik maakte van de kantoorruimte. Bovendien heeft [naam2] [naam1] ‘de wacht aangezegd’ toen hij de indruk kreeg dat Paraclete zich op het standpunt stelde dat zij recht had om de kantoorruimte meer dan twee dagen per week te gebruiken en daarover eisen aan [naam2] kon stellen
4.13
Dat partijen hebben afgesproken dat Paraclete gedurende minimaal drie jaren van de kantoorruimte gebruik zou mogen maken, heeft Paraclete onvoldoende onderbouwd. Uit het feit dat Paraclete, met instemming en medeweten van Bijzondervastgoed investeringen heeft gedaan met het oog op het gebruik van de kantoorruimte (waarover hierna meer), kan wel worden afgeleid dat beide partijen voor ogen hadden dat Paraclete de kantoorruimte voor langere tijd zou kunnen gebruiken.
4.14
Het staat niet ter discussie dat Paraclete investeringen heeft gedaan ten behoeve van de inrichting en het gebruik van de kantoorruimte (zie 3.6). Het is voldoende aannemelijk dat zij deze investeringen heeft afgestemd met Bijzondervastgoed, in die zin dat [naam1] daarover met [naam2] heeft overlegd. Dat de investering een tegenprestatie vormde voor het gebruik van de kantoorruimte is naar het oordeel van het hof onvoldoende aannemelijk geworden. Daarbij is van belang dat Paraclete de inventaris, ict-voorzieningen en vloerbedekking zelf heeft aangeschaft en er ook eigenaar van is geworden. Zij heeft de eigendom niet overgedragen aan Bijzondervastgoed. Paraclete maakte er zelf ook gebruik van. Dat [naam2] er ook gebruik van kon maken, maakt dat niet anders, maar is het gevolg van het feit dat Paraclete de toestemming van Bijzondervastgoed had om de door haar aangeschafte inventaris en apparatuur in de kantoorruimte te plaatsen.
4.15
Uit het voorgaande volgt dat voldoende aannemelijk is dat partijen hebben afgesproken dat Paraclete gedurende twee dagen per week het medegebruik had van de kantoorruimte in het bedrijfsgebouw en deze ruimte zou inrichten. Ook is voldoende aannemelijk dat partijen voor ogen hadden dat dit gebruik door Paraclete niet voor korte tijd zou zijn, maar geruime tijd zou kunnen duren. Het hof tekent daarbij aan dat uit wat [naam2] en [naam1] over en weer hebben verklaard het beeld ontstaat dat over de precieze invulling van het gebruik van de kantoorruimte door Paraclete nog veel onduidelijk bestond, in elk geval bij Bijzondervastgoed ( [naam2] ) en dat de rechtsverhouding tussen partijen ook wordt gekleurd door de familieverhouding tussen de bestuurders van partijen. Dat verklaart waarom partijen de afspraken over het gebruik van de kantoorruimte slechts gedeeltelijk hebben geconcretiseerd.
4.16
Uit wat voorshands kan worden vastgesteld over het gebruik van de kantoorruimte door Paraclete kan niet geconcludeerd worden dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten. Voorshands is onvoldoende aannemelijk geworden dat partijen een tegenprestatie voor het gebruik zijn overeengekomen. Dat [naam1] en [naam2] in het door [naam1] opgenomen gesprek van 19 januari 206 (zie 3.9) de begrippen huur, huurder en huurovereenkomst hebben gebruikt, maakt dat niet anders. [naam2] wist niet dat [naam1] het gesprek opnam. [naam1] wist dat uiteraard wel en kon er, anders dan Van ‘t Veen bijvoorbeeld in zijn woordkeuze rekening mee houden dat de opname van het gesprek als bewijs zou kunnen worden ingebracht. Uit de context waarin [naam2] tweemaal over ‘huurder’ en ‘verhuurd’ gebruikt, volgt bovendien dat [naam2] het heeft over het feitelijke gebruik van het pand door Paraclete, niet over de juridische grondslag (een huurovereenkomst) van dat gebruik.
4.17
Gezien het voorgaande is onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter in een eventuele bodemprocedure tussen partijen zal vaststellen dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten betreffende de gebruiksruimte. Wel is voldoende aannemelijk dat partijen een (onbenoemde) overeenkomst hebben gesloten op grond waarvan Paraclete de kantoorruimte gedurende twee dagen (niet exclusief) mocht gebruiken. Omdat niet aannemelijk is geworden dat partijen afspraken hebben gemaakt over de duur van de overeenkomst, moet ervan worden uitgegaan dat de door hen gesloten overeenkomst er een voor onbepaalde tijd was.

Mocht Bijzondervastgoed de overeenkomst tegen 1 maart 2026 beëindigen?
4.18
Bijzondervastgoed heeft de overeenkomst in een e-mail van 20 januari 2026 opgezegd. Paraclete diende het gebruik van de kantoorruimte op 28 februari te beëindigen, waarmee Bijzondervastgoed de overeenkomst dus tegen 1 maart 2026 opzegde. Daarmee heeft zij een opzegtermijn van vijf weken gehanteerd. Volgens Paraclete is deze termijn gezien de in dit geval relevante feiten en omstandigheden te kort. Bovendien heeft Bijzondervastgoed ten onrechte nagelaten aangeboden de schade van Paraclete te vergoeden. Om deze redenen heeft de opzegging tegen 1 maart 2026 geen effect.
4.19
Het hof stelt voorop dat een overeenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan en niet voorziet in een wettelijke of contractuele regeling voor de opzegging in beginsel opzegbaar is. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat, een bepaalde opzegtermijn in acht wordt genomen of de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van schadevergoeding. Indien een aanbod tot schadevergoeding ten onrechte achterwege is gebleven, betekent dat in de regel niet dat de opzegging ongeldig is.
4.20
Uit het voorgaande volgt al dat het enkele feit dat Bijzondervastgoed geen aanbod tot schadevergoeding heeft gedaan niet betekent dat de opzegging geen effect heeft gehad.
4.21
Ten aanzien van de door Bijzondervastgoed gehanteerde opzegtermijn geldt dat deze termijn naar voorlopig oordeel van het hof weliswaar kort is, maar gelet op alle relevante omstandigheden van het geval niet te kort. Daarbij is het volgende van belang:- Paraclete had ten tijde van de opzegging nog maar kort (nog geen twee maanden) gebruik gemaakt van de kantoorruimte. De overeenkomst verkeerde feitelijk nog in de opstartfase;- in de periode voor de start van het gebruik van de kantoorruimte beschikte Paraclete niet over eigen kantoorruimte. Haar medewerkers werkten vanuit huis of ‘op locatie’, bij de klanten van Paraclete. Het einde van het gebruik betekende dat Paraclete wanneer zij bij het einde van de opzegtermijn nog geen alternatieve kantoorlocatie zou hebben gevonden zou moeten terugschakelen naar de tot voor kort toegepaste werkwijze van thuiswerken en werken op locatie. Het is niet aannemelijk geworden dat deze door Paraclete werkwijze op grote bezwaren stuitte;- het is niet aannemelijk dat het voor Paraclete onmogelijk, of zelfs moeilijk is, om binnen afzienbare termijn over vergelijkbare kantoorruimte in [plaats] of omgeving te beschikken. Bijzondervastgoed heeft een advertentie van Funda overgelegd betreffende een vergelijkbare ruimte in [plaats] . Paraclete heeft weliswaar aangevoerd dat die ruimte nu niet meer beschikbaar is, maar zij heeft nagelaten te onderbouwen dat ook geen andere vergelijkbare ruimte beschikbaar is;- Paraclete heeft weliswaar fors geïnvesteerd in kantoorinventaris en dergelijke, maar zij kan het merendeel van de door haar aangeschafte zaken - mogelijk op de vloerbedekking na - meenemen naar een eventuele nieuwe kantoorlocatie. Van een (volledige) desinvestering ten gevolge van het einde van het gebruik van de kantoorruimte in het bedrijfspand is dan ook geen sprake;- het is voldoende aannemelijk dat de verhouding tussen de bestuurders van Bijzondervastgoed en Paraclete verstoord is. Dat is in zijn algemeenheid bij een overeenkomst tussen professionele partijen onvoldoende reden voor een korte opzegtermijn. Maar dat ligt in dit geval anders omdat zij beiden gebruik maakten van dezelfde kantoorruimte en elkaar dus letterlijk zeer geregeld tegenkomen;- daar komt bij dat Bijzondervastgoed en Paraclete, zoals ook uit het gesprek tussen [naam2] en [naam1] van 19 januari 2026 volgt, het fundamenteel oneens waren over de frequentie van het gebruik door Paraclete en dat geen van beiden van plan was ‘in te binden’. Wanneer de overeenkomst niet op korte termijn zou eindigen, mocht verwacht worden dat het verschil van mening zou escaleren.

Mocht Bijzondervastgoed het gebruik door Paraclete van de kantoorruimte per 1 maart 2026 beëindigen? 4.22 Uit het voorgaande volgt dat de bezwaren van Paraclete tegen de gehanteerde opzegtermijn ongegrond zijn. Dat betekent dat er voorshands van moet worden uitgegaan dat Bijzondervastgoed de overeenkomst tot gebruik van de kantoorruimte per 1 maart 2026 mocht beëindigen en Paraclete het gebruik van de kantoorruimte in het kader van die overeenkomst mocht ontzeggen. Paraclete wijst er echter terecht op dat partijen ook een domicilieovereenkomst hebben gesloten en dat die overeenkomst pas een maand later, per 1 mei 2026, door opzegging is beëindigd. Op grond van de domicilieovereenkomst had Paraclete het recht het pand te betreden voor het gebruik van de in die overeenkomst voorziene faciliteiten.
4.23
Uit de stellingen van partijen, waaronder de overgelegde correspondentie tussen de wederzijdse advocaten, volgt dat Bijzondervastgoed Paraclete aanvankelijk ieder gebruik van de kantoorruimte (en het bedrijfsgebouw) vanaf 1 maart 2026 lijkt te ontzeggen, maar dat eind februari 2026 (na het uitbrengen van de inleidende dagvaarding) nuanceert, door Paraclete wel op verzoek toegang te verlenen voor het op grond van de domicilieovereenkomst toegestane gebruik. Daarmee ontviel ten tijde van het vonnis van de voorzieningenrechter het (spoedeisend) belang aan toewijzing van een veroordeling tot het verlenen van toegang met het oog op nakoming van de domicilieovereenkomst. Dat (spoedeisend) belang is er op dit moment al helemaal niet, omdat de domicilieovereenkomst inmiddels is geëindigd.

Mag Bijzondervastgoed de eigendommen van Paraclete verwijderen? 4.24 De advocaat van Paraclete heeft aangekondigd dat Bijzondervastgoed de in de kantoorruimte aanwezige eigendommen van Paraclete zal (laten) verwijderen wanneer Paraclete deze niet ophaalt. Paraclete vordert dat het Bijzondervastgoed wordt verboden om haar eigendommen te verwijderen, verplaatsen of anderszins daarover te beschikken.
4.25
Uitgangspunt is dat Paraclete bij het einde van de gebruiksovereenkomst de door haar gebruikte ruimte dient te ontruimen. Dat betekent dat zij de daar door haar geplaatste goederen moet (laten) weghalen. Op die manier wordt - letterlijk - ruimte gecreëerd voor Bijzondervastgoed om de vergaderruimte naar eigen inzicht in te richten en te gebruiken.Maar in dit geval is onduidelijk welk concreet belang Bijzondervastgoed erbij heeft dat de goederen van Paraclete op korte termijn worden weggehaald. De kantoorruimte kan ook met deze goederen worden gebruikt met het doel dat Bijzondervastgoed voor ogen had, als kantoor voor [naam2] . De goederen staan dan ook niet in de weg. Daar staat tegenover dat aannemelijk is dat het voor Paraclete bezwaarlijk is om de goederen op korte termijn terug te nemen. Paraclete beschikt nog niet over andere kantoorruimte en zou de goederen dus ergens moeten opslaan. Gelet hierop mag, mede gezien de door de aard van de relatie tussen partijen, van Bijzondervastgoed verwacht worden dat zij enig geduld betracht en gedoogt dat de goederen nog enige tijd - het hof vindt een periode tot 1 juli 2026 reëel - in de kantoorruimte blijven staan. Indien Bijzondervastgoed de goederen dan wil verwijderen, dient zij zich wel te realiseren dat het goederen van een derde betreft en dat zij het risico loopt een zorgvuldigheidsnorm te schenden wanneer zij op iedere door haar gewenste wijze over deze goederen beschikt. Wel mag Bijzondervastgoed de goederen, zolang die daar staan, blijven gebruiken op dezelfde wijze als zij dat tot 1 maart ook deed. Het hof zal de dwangsom op de overtreding van het verbod vaststellen op € 25.000,-. De hoogte van de dwangsom is niet afhankelijk van de duur van de overtreding, gelet op het karakter van het verbod.

Conclusies 4.26 De oorspronkelijke vordering van Paraclete is niet toewijsbaar. Om die reden hebben de tegen de afwijzing van die vordering gerichte grieven per saldo geen succes. De in hoger beroep toegevoegde vordering is wel - zij het geclausuleerd - toewijsbaar.
4.27
Bij deze stand van zaken heeft de voorzieningenrechter Paraclete als de overwegend in het ongelijk gestelde partij terecht in de proceskosten veroordeeld. Wat hiervoor is overwogen over het gebruik op grond van de domicilieovereenkomst maakt dat, gelet op de beperktheid van dat gebruik, niet anders. Het hof zal het vonnis van de voorzieningenrechter dan ook bekrachtigen.
4.28
In de procedure bij het hof zijn partijen, gelet op het feit dat de nieuwe vordering van Paraclete wel toewijsbaar is, over en weer in het ongelijk gesteld. Om die reden zal het hof de proceskosten compenseren.
4.29
De veroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

Het hof:
5.1
bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle van 24 maart 2026;
5.2
verbiedt Bijzondervastgoed om tot 1 juli 2026 de kantoorruimte op de bovenverdieping van het pand aan [adres1] te ( [postcode] ) [plaats] te ontruimen, dan wel de zich daarin bevindende goederen, inventaris en/of eigendommen van Paraclete te verwijderen, te verplaatsen, dan wel anderszins daarover te beschikken (behoudens gewoon gebruik), dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,- voor (gedeeltelijke) overtreding van dit verbod;
5.3
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van de procedure bij het hof;
5.4
verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.5
wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, J.H. Kuiper en T.K. Lekkerkerker, en is door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2026.

ECLI:NL:RBOVE:2026:1605

HR 11 maart 1977, ECLI:NL:HR:1977:AC1877 (Kribbebijter), herhaald in o.a. HR 28 november 2014, ECLI:NL:HR:2014, ECLI:NL:HR:2014:3460 en HR 30 november 2018, ECLI:NL:HR:2018:2217.

HR 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1709, met verwijzing naar eerdere rechtspraak van de Hoge raad.