ECLI:NL:RBDHA:2026:21776
text/xml
public
2026-08-05T07:41:05
2026-08-04
Raad voor de Rechtspraak
nl
Rechtbank Den Haag
2026-05-01
702041
Uitspraak
Eerste aanleg - enkelvoudig
Kort geding
NL
Den Haag
Civiel recht
Rechtspraak.nl
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBDHA:2026:21776
text/html
public
2026-08-05T07:40:55
2026-08-05
Raad voor de Rechtspraak
nl
ECLI:NL:RBDHA:2026:21776 Rechtbank Den Haag , 01-05-2026 / 702041
Kort geding, geschil over huurregime dat moet worden toegepast op middenhuurwoningen in nieuwbouwproject.
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/702041 / KG ZA 26/313
Vonnis in kort geding van 1 mei 2026
in de zaak van
1Bedrijvencentrum Den Haag B.V. te Wageningen,
2. Bedrijvencentrum Amsterdam B.V. te Wageningen,
eisers,
advocaat mr. M.O. Klaassen te Amsterdam,
tegen:
de gemeente Leiden te Leiden,
gedaagde,
advocaat mr. A.M. van Heest te Leiden.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘Bedrijvencentrum’ en ‘de Gemeente’.
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 10;
- de door de Gemeente overgelegde conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 7;
- de op 17 april 2026 gehouden mondelinge behandeling, waarbij namens Bedrijvencentrum pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.
2De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
De Gemeente heeft op 11 maart 2020 met Onroerend Goed Exploitatie Maatschappij Combiwyn B.V. (hierna: Combiwyn) een anterieure grondexploitatieovereenkomst (hierna: de anterieure overeenkomst) gesloten met betrekking tot de ontwikkeling van het plangebied dat plaatselijk bekend staat als Rooseveltstraat 65 te Leiden en ook wel de ‘SCAL-locatie’ wordt genoemd (hierna: het Project).
2.2.
In de anterieure overeenkomst is vastgelegd dat op de projectlocatie een woontoren wordt gerealiseerd van maximaal 14 woonlagen die 120 woningen bevatten, waarvan 96 middelhuurwoningen, en in de plint commerciële/bedrijfsmatige/maatschappelijke functies. Het in de anterieure overeenkomst opgenomen aantal middeldure huurwoningen correspon-deert met het aantal zoals dat in het ten behoeve van de ontwikkeling door de Gemeente opgestelde Nota van Uitgangspunten van 8 januari 2018 is genoemd. Bovendien was in de intentieovereenkomst vastgelegd dat Combiwyn zich zou inspannen om in het Project een groot deel van de woningen in het middeldure segment te realiseren.
2.3.
Over de middeldure huurwoningen hebben Combiwyn en de Gemeente in de anterieure overeenkomst onder meer de volgende afspraken gemaakt:
“Artikel 5 Woningbouwcategorieën
1. Bouwer /ontwikkelaar realiseert in het Projectgebied het Bouwplan waarbinnen 96 Middeldure huurwoningen worden gerealiseerd.
2. De aanvangshuurprijs van de Middeldure huurwoningen bedraagt maximaal € 1.000,00 bij de eerste verhuur na oplevering van het Bouwplan.
Vanaf de aanvang van de huur zal bouwer/ontwikkelaar de huur jaarlijks maximaal verhogen met de Consumenten Prijs-index (CPl) plus 1,5%.
Bij opvolgende verhuringen van de Middeldure huurwoningen, derhalve niet zijnde de eerste verhuring na oplevering van het Bouwplan, wordt bij vaststelling van de maximale huurprijs uitgegaan van de met de CPI geïndexeerde en jaarlijks met 1,5% verhoogde maximale aanvangshuur als hierboven bedoeld.
3. Gedurende een periode van tenminste 15 jaar vanaf de ingangsdatum van de eerste huurovereenkomst na oplevering van het Bouwplan dienen de in deze Overeenkomst bedoelde Middeldure huurwoningen als zodanig in stand te worden gehouden.
4. Bouwer/ontwikkelaar verplicht zich bij iedere (gedeeltelijk) vervreemding van het Projectgebied, althans voor zover daarop de Middeldure woningen zijn of worden gerealiseerd, de in lid 2 en 3 van dit artikel bedoelde verplichtingen zoveel mogelijk te vestigen als kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek ten behoeve van de gemeente dan wel, indien dit niet mogelijk is, als kettingbeding. Bij iedere niet-nakoming van dit beding verbeurt bouwer/ontwikkelaar dan wel diens rechtsopvolger die deze bepaling niet nakomt, ten behoeve van de gemeente, door het enkele feit van niet-nakoming, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist, een dadelijk opeisbare boete ter grootte van € 25.000,00 per Middeldure huurwoning.”
2.4.
Op 23 december 2020 is het Project door Combiwyn verkocht en geleverd aan (het aan haar gelieerde) Bedrijvencentrum. De rechten en verplichtingen uit de anterieure overeenkomst zijn daarbij met goedkeuring van de Gemeente overgedragen aan Bedrijvencentrum.
2.5.
In 2022 heeft Bedrijvencentrum verzocht om indexatie van de aanvangshuur, omdat vanwege de prijsstijgingen in de bouw en de stijgende rente op de financieringsmarkt als gevolg van corona en de oorlog in Oekraïne de financiële haalbaarheid van het Project onder druk stond. De Gemeente heeft dit verzoek afgewezen. In plaats daarvan heeft zij voorgesteld om het aantal vrije sector huurwoningen en middeldure huurwoningen anders te verdelen. Partijen zijn toen, met het oog op de financiële haalbaarheid van het Project, overeengekomen dat het aantal te realiseren middeldure huurwoningen werd verlaagd naar 64, zodat Bedrijvencentrum 32 extra huurwoningen in de vrije sector kan realiseren. Deze aanpassing is vastgelegd in een erratum op het voorstel van de gemeenteraad gericht op de vaststelling van het bestemmingsplan voor het plangebied.
2.6.
Op 8 januari 2024 is de bouw van de woontoren aangevangen.
2.7.
Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur (Wbh) in werking getreden. De wet regelt dat het (gemoderniseerde) woningwaarderingsstelsel (WWS) ook geldt voor middenhuurwoningen tot en met 186 punten. Dit heeft onder meer tot gevolg dat verhuurders zich bij alle contracten die op of na 1 juli 2024 worden gesloten moeten houden aan de maximale huurprijs volgens het WWS. Om te voorkomen dat nieuwbouwprojecten hierdoor vertraging oplopen of niet door kunnen gaan, geldt een (tijdelijke) opslag van 10% op de maximale huur volgens het WWS voor middenhuurwoningen die in gebruik worden genomen na 1 juli 2024 en bouwkundig zijn opgeleverd voor 1 januari 2028. Deze nieuwbouwopslag geldt 20 jaar.
2.8.
De maximale huurprijsgrens volgens het WWS wordt jaarlijks geïndexeerd. Indexering vindt plaats op basis van de CAO-loonontwikkeling. Hierbij mogen verhuurders 1% optellen. In 2026 is de maximale huurprijs voor middenhuurwoningen € 1.228,07 per maand.
2.9.
Na de inwerkingtreding van de Wbh is er tussen partijen discussie ontstaan over de vraag of de in de anterieure overeenkomst overeengekomen maximale huurprijs en indexeringssystematiek in lijn kunnen worden gebracht met het wettelijk stelsel, inclusief de nieuwbouwopslag. Dit heeft er uiteindelijk toe geleid dat tussen partijen is overeengekomen dat Bedrijvencentrum voor de middenhuurwoningen in het Project de WWS-indexeringssystematiek mag toepassen. Voor het overige heeft de Gemeente vastgehouden aan de tussen partijen overeengekomen afspraken.
3Het geschil
3.1.
Bedrijvencentrum vordert – zakelijk weergegeven en ervan uitgaande dat de indexeringssystematiek geen onderdeel meer uitmaakt van de vordering – dat de voorzieningenrechter:
I. de Gemeente veroordeelt om te gehengen en gedogen dat Bedrijvencentrum ter zake van de middenhuurwoningen in het Project, zoals omschreven in het lichaam van de dagvaarding, het WWS-huurregime toepast wat betreft aanvangshuur en
nieuwbouwopslag, en daaraan de voorwaarde verbindt dat:
a. Bedrijvencentrum, in de periode als bedoeld in de vorige alinea, afdoende zakelijke zekerheid aan de Gemeente zal verschaffen ter zake van de mogelijke restitutie van huur, door het storten van de huurbedragen voor zover deze hoger zijn dan de huurprijs conform de anterieure overeenkomst, op een geblokkeerde rekening;
b. Bedrijvencentrum de huurders voorafgaand aan het aangaan van de huurovereenkomst en in de huurovereenkomsten op de hoogte stelt van de te entameren bodemprocedure en daarbij vermeldt dat in het geval daarbij onherroepelijk wordt beslist in het nadeel van Bedrijvencentrum het meerdere boven € 1.000,00 aan huur, conform die onherroepelijke beslissing aan de betreffende huurders zal worden gerestitueerd;
II. de Gemeente gebiedt om, totdat in een door Bedrijvencentrum te entameren bodemprocedure onherroepelijk is beslist over de rechtsgeldigheid en toepasselijkheid van de bepalingen uit de anterieure overeenkomst inzake de (maximale) (aanvangs-)huurprijs van middeldure huurwoningen en de boete- en handhavingsmechanismen, geen boetes te incasseren en geen handhavings-maatregelen te treffen voor zover deze zouden voortvloeien uit de anterieure overeenkomst;
III. een vergelijkbare voorziening treft die erop neerkomt dat de betreffende bodemprocedure kan worden gevoerd met afdoende zekerheid voor huurders en de Gemeente ter zake van eventuele restitutie;
IV. de Gemeente veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
Daartoe voert Bedrijvencentrum – samengevat – het volgende aan. Door de stelselwijziging die de Wbh teweeg heeft gebracht is er een fundamentele discrepantie ontstaan tussen enerzijds het huidige dwingende huurprijsrecht voor middenhuurwoningen en het contractuele regime zoals dat in de anterieure overeenkomst tussen partijen is vastgelegd. Die discrepantie doet zich op dit moment nog op de volgende twee samenhangende punten voor.
De maximale aanvangshuur volgens het WWS is substantieel hoger dan de maximale aanvangshuur zoals partijen die zijn overeengekomen;
In de anterieure overeenkomst is geen rekening gehouden met de wettelijk voorziene nieuwbouwopslag, terwijl die opslag juist in het leven is geroepen om nieuwbouw van middenhuurwoningen financieel uitvoerbaar te houden en uitstel of afstel van dergelijke projecten te voorkomen.
Van ongewijzigde instandhouding van de anterieure overeenkomst kan volgens Bedrijvencentrum geen sprake zijn. Omdat de Gemeente voor huidige projecten wel het WWS-regime volgt, mag gelet op het bepaalde in artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek (BW) en artikel 6:248 BW van haar worden verlangd dat zij haar contractuele positie niet op een wijze inzet die zonder redelijke rechtvaardiging haaks staat op datzelfde beleid en op de door de wetgever beoogde uniformering. Bovendien levert de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur een onvoorziene omstandigheid op als bedoeld in artikel 6:258 BW. Partijen hebben in 2020 niet voorzien, en ook niet contractueel geregeld, dat later een wettelijk middenhuurregime zou gaan gelden dat op essentiële onderdelen afwijkt van de toen overeengekomen privaatrechtelijke parameters en dat voor nieuwbouw een afzonderlijke opslag zou introduceren. Ten tijde van de contractsluiting lag deze ontwikkeling helemaal niet voor de hand. De eerste politieke contouren van de huidige regelgeving zijn pas geruime tijd daarna zichtbaar geworden. Bovendien gaat het om een ingrijpende stelselwijziging. Een en ander maakt dat de gevolgen daarvan niet voor risico van Bedrijvencentrum moeten blijven. Daar komt bij dat zich sinds 2020 zeer ingrijpende markt- en macro-economische ontwikkelingen hebben voorgedaan, die de exploitatie van het Project ingrijpend hebben beïnvloed. Dat kon in 2020 en ook in 2023 bij de wijziging van het aantal middenhuurwoningen niet worden voorzien. Deze omstandigheden raken direct aan de haalbaarheid van het project en daarmee het evenwicht van de contractuele allocatie van lusten en lasten. Nu Bedrijvencentrum zich desondanks houdt aan de afspraak dat 64 woningen in het middeldure segment worden verhuurd, is het onredelijk dat zij voor de door haar gerealiseerde woningen, die veelal in puntenaantal boven de wettelijke grens voor middenhuur liggen, wordt gedwongen tot toepassing van het contractueel overeengekomen huurregime.
3.3.
De Gemeente voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4De beoordeling van het geschil
spoedeisend belang
4.1.
Ter onderbouwing van het spoedeisend belang bij de door haar gevraagde voorziening heeft Bedrijvencentrum erop gewezen dat zij gelet op de naderende oplevering van het Project uiterlijk medio mei huurovereenkomsten moet sluiten voor de middenhuurwoningen. Indien nu tegen de door partijen overeengekomen lagere huren wordt gecontracteerd en vervolgens in een bodemprocedure wordt bepaald dat de Gemeente Bedrijvencentrum niet aan de contractuele afspraken mag houden, zal de als gevolg daarvan ontstane schade niet of slechts zeer bezwaarlijk herstelbaar zijn, aldus Bedrijvencentrum. Immers, de met de eerste huurders overeengekomen huurprijs, die niet meer achteraf ten nadele van de huurders gewijzigd kan worden, en de daarop voortbouwende indexatie zijn bepalend voor de verdere exploitatie van het project. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Bedrijvencentrum daarmee het spoedeisend belang voldoende toegelicht. Dat Bedrijvencentrum gelet op de datum van inwerkintreding van de Wbh al ruim voldoende gelegenheid heeft gehad om een bodemprocedure te voeren over deze kwestie doet, anders dan de Gemeente aanvoert, geen afbreuk aan het spoedeisend belang. Daarbij acht de voorzieningenrechter van belang dat Bedrijvencentrum niet heeft stilgezeten. Integendeel, zij heeft herhaaldelijk geprobeerd om in onderling overleg tot een oplossing te komen. Weliswaar heeft de Gemeente daar – als het gaat om de aanvangshuur en de nieuwbouwtoeslag – steeds afwijzend op gereageerd, maar dat rechtvaardigt niet de conclusie dat Bedrijvencentrum nu geen spoedeisend belang meer heeft bij de gevraagde voorziening.
inhoudelijke beoordeling
4.2.
Centraal staat de vraag of de Gemeente, totdat in een bodemprocedure over de geldigheid van het tussen partijen overeengekomen huurregime is beslist, moet dulden dat Bedrijvencentrum met de toekomstige huurders van de door haar in het Project gerealiseerde middenhuurwoningen huurovereenkomsten aangaat op basis van het WWS-regime. Daarmee wordt enkel nog bedoeld de in het WWS bepaalde maximale aanvangshuur en nieuwbouwtoeslag, nu de Gemeente inmiddels heeft toegezegd dat Bedrijvencentrum in de huurovereenkomsten de indexatiesystematiek uit het WWS mag toepassen. Volgens Bedrijvencentrum bestaat aanleiding om te bepalen dat zij bij de te sluiten huurovereenkomsten ook de maximale aanvangshuur en de nieuwbouwtoeslag uit het WWS tot uitgangspunt mag nemen, omdat het verschil tussen het overeengekomen huurregime en het WWS-huurregime aanzienlijke financiële gevolgen voor haar heeft. De Gemeente denkt daar anders over.
4.3.
Bedrijvencentrum beroept zich op artikel 6:248 lid 2 BW en artikel 6:258 lid 1 BW. Op grond van die bepalingen kan in uitzonderlijke gevallen worden afgeweken van het uitgangspunt dat partijen de afspraken die zij met elkaar hebben gemaakt moeten nakomen. Daarvoor is plaats als het vasthouden aan die afspraken naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat de bodemrechter in dit geval zal oordelen dat aan dit vereiste is voldaan, acht de voorzieningenrechter onvoldoende aannemelijk.
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de afspraak die zij hebben gemaakt over de aanvangshuurprijs voor de te realiseren middenhuurwoningen niet in strijd is met de Wbh of het WWS. Die huurprijs is immers lager dat de maximaal toegestane aanvangshuur volgens het WWS. Bedrijvencentrum schendt dan ook geen wettelijke verplichting als zij in de te sluiten huurovereenkomsten de overeengekomen huurprijs opneemt. Waar het om gaat is dat volgens Bedrijvencentrum niet van haar kan worden gevergd dat zij de in 2020 tussen partijen gemaakte afspraak over de maximale aanvangshuur nakomt, terwijl nadien een dwingendrechtelijk huurstelsel is ingevoerd op basis waarvan verhuurders een (veel) hogere maximale aanvangshuur en een nieuwbouwtoeslag mogen hanteren en de Gemeente dat stelsel bij nieuwe projecten als uitgangspunt neemt. De voorzieningenrechter volgt Bedrijvencentrum daarin niet. Dat Bedrijvencentrum bij naleving van de afspraken uit de anterieure overeenkomst – in de eerste 15 jaar na oplevering – minder huurinkomsten kan genereren dan wanneer zij het WWS-regime mag toepassen staat vast. Dit financiële belang is naar het oordeel van de voorzieningenrechter echter niet dusdanig, dat daarin in dit geval een valide reden gevonden kan worden om ongewijzigde instandhouding van de anterieure overeenkomst onaanvaardbaar te achten. Daarbij is van belang dat, anders dan ten tijde van de overeengekomen verlaging van het aantal middenhuurwoningen, het mislopen van de huurinkomsten niet tot gevolg heeft dat de financiële haalbaarheid van het Project op het spel komt te staan. Het gaat nu enkel om, zo heeft Bedrijvencentrum tijdens de zitting bevestigd, maximalisering van het rendement. Daar komt bij dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de Gemeente geen redelijk belang heeft bij handhaving van de afspraken uit de anterieure overeenkomst. De Gemeente heeft in dit verband aangevoerd dat zij met het aangaan van de anterieure overeenkomst heeft beoogd om (midden)huurwoningen aan het woningaanbod in Leiden toe te voegen die betaalbaar zijn voor inwoners die met hun inkomen net boven de inkomensgrens voor een sociale huurwoning zitten. Zij heeft er daarbij op gewezen dat in de Nota van Uitgangspunten voor de herontwikkeling van het plangebied, die aan de basis staat voor de anterieure overeenkomst, is opgenomen dat op de locatie een programma met huur- en/of koopwoningen in het goedkope(re) middensegment is voorzien. Bedrijvencentrum heeft niet betwist dat als bij de verhuur van de middenhuurwoningen in het Project wordt aangeknoopt bij het WWS-regime, die woningen niet meer bereikbaar zijn voor de beoogde doelgroep. Dat de Gemeente in haar huidige (woningbouw)beleid voor middenhuurwoningen aansluiting zoekt bij het WWS-regime, brengt in de gegeven omstandigheden niet mee dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de Gemeente voor dit project vasthoudt aan de met (de rechtsvoorganger van) Bedrijvencentrum gemaakte afspraken. De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat de (financiële) gevolgen van de inwerkingtreding van de Wbh, voor zover dit al een onvoorziene omstandigheid is in de zin van artikel 6:258 BW, voor rekening van Bedrijvencentrum dienen te komen.
4.5.
Het bepaalde in artikel 3:14 BW maakt het voorgaande niet anders. Hiervoor is al overwogen dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de Gemeente zich zonder redelijk belang op nakoming van de gemaakte afspraken beroept. Daarnaast heeft Bedrijvencentrum onvoldoende onderbouwd dat de Gemeente het gelijkheidsbeginsel schendt. Het enkele feit dat de Gemeente bij het afsluiten van overeenkomsten voor nieuwe projecten aansluiting zoekt bij het sinds 1 juli 2024 geldende wettelijk regime voor middenhuurwoningen, rechtvaardigt die conclusie niet. Daarbij dient bedacht te worden dat de Gemeente er destijds voor heeft gekozen om met (de rechtsvoorgangster van) Bedrijvencentrum een overeenkomst te sluiten waarin met het oog op de financiële haalbaarheid van het Project in het voordeel van de ontwikkelaar is afgeweken van de op grond van de Doelgroepenverordening geldende instandhoudings-termijn en waarin geen verplichting tot het realiseren van sociale huurwoningen is opgenomen. Er was dus sprake van maatwerk, wat ook blijkt uit de tussentijdse aanpassing(en) die hebben plaatsgevonden. Gelet hierop is het onduidelijk of en eerder onaannemelijk dat Bedrijvencentrum gelijkgesteld kan worden met ontwikkelaars die nu een overeenkomst met de Gemeente sluiten. Bovendien heeft de Gemeente onbetwist gesteld dat zij ten tijde van de totstandkoming van de anterieure overeenkomst de maximale aanvangshuurprijs van € 1000 voor middenhuurwoningen in alle gevallen toepaste en dat zij van geen enkele andere ontwikkelaar een verzoek heeft ontvangen om aanpassing van die overeengekomen huurprijs, laat staan dat zij tot aanpassing daarvan is overgegaan. Ook in die zin is dus geen sprake van schending van het gelijkheidsbeginsel. Bij deze stand van zaken is op voorhand niet aannemelijk dat de bodemrechter een beroep de algemene beginselen van behoorlijk bestuur zal honoreren.
4.6.
Het voorgaande betekent dat de vorderingen van Bedrijvencentrum worden afgewezen.
4.7.
Bedrijvencentrum is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:
- griffierecht € 735
- salaris advocaat € 1.177
- nakosten € 189 (plus de verhoging zoals vermeld in de
beslissing)
Totaal € 2.101
5De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vorderingen van Bedrijvencentrum af;
5.2.
veroordeelt Bedrijvencentrum in de proceskosten van € 2.101, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Bedrijvencentrum niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Bedrijvencentrum € 98,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.R. Glass en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2026.
EI
