ECLI:NL:RBLIM:2026:5394

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 12013714 CV EXPL 25-5644

Vonnis van 3 juni 2026

in de zaak van

[verhuurder] ,

te [plaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [verhuurder] ,

gemachtigde: mr. P.P.M. Kerckhoffs,

tegen

te [plaats] ,2. [huurder 2],

te [plaats] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [huurders] ,

gemachtigde: mr. L.C. van Kasteren.

1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 12,- de conclusie van antwoord en van eis in reconventie met producties 1 t/m 7,

- de akte met producties 13 t/m 16 en wijziging van eis in conventie,

- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 17 t/m 24,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- de mondelinge behandeling van 17 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de spreekaantekeningen aan de zijde van zowel [verhuurder] als [huurders] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1.
[huurders] huren met ingang van 1 juni 2025 van [verhuurder] de bovenwoning en een parkeerplaats gelegen aan [adres] (hierna: het gehuurde of de woning). De huurprijs bedraagt € 3.295,00 (opgebouwd uit € 3.145,00 aan kale huur en € 150,00 voor de parkeerplaats) en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing (hierna: de algemene bepalingen).
2.2.
De huurovereenkomst betreft een overeenkomst met een minimale looptijd. In de huurovereenkomst is daarover het volgende opgenomen:

Artikel 3 Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor een minimale looptijd van 12 maanden, ingaande op 01 juni 2025 lopende tot en met 31 mei 2026. (…)
3.3.
Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode kunnen partijen deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. Indien een der partijen deze huurovereenkomst tussentijds door opzegging beëindigt ontstaat voor deze partij de verplichting tot het betalen van een direct opeisbare, niet voor rechterlijke matiging vatbare boetesom, ter grootte van de nog verschuldigde huursom tot en met 31 mei 2026. (…)
2.3.
[huurders] hebben een borgsom van € 5.990,00 aan [verhuurder] betaald.
2.4.
Het gehuurde is op 2 juni 2025 door [verhuurder] aan [huurders] opgeleverd.
2.5.
Bij en kort na aanvang van de huur is door [huurders] bij [verhuurder] melding gemaakt van een aantal gebreken. [huurders] hebben hiervan een lijst opgesteld waarop het volgende staat.

Onderwerp

Opmerkingen

Datum melding

Datum verholpen

Gordijnen ontbreken

Op 10 juli 2025: [woonwinkel] is de maten komen opmeten

2 juni 2025

25 augustus 2025

Kunstgras moet worden vervangen wegens slijtage en hondenpoepresten

16 juni 2025: grasmat ontruimd

25 juni 2025: maten grasmat opgenomen

16 juli 2025: maten grasmat opnieuw opgenomen

31 juli 2025: nieuwe grasmat gelegd

6 augustus 2025: grasmat vastgeklikt

2 juni 2025

6 augustus 2025

Matrassen en toppers zijn vervuild

16 juni 2025: matrassen en toppers ontruimd

2 juni 2025

Thermostaat is defect

2 juni 2025

8 augustus 2025

Woning is niet schoongemaakt

2 juni 2025

6 augustus 2025

Ruiten zijn niet gewassen

2 juni 2025

2 augustus 2025

Een aantal muren moeten worden geschilderd

5 juni 2025: schilder is langsgekomen en heeft een offerte opgemaakt

2 juni 2025

25 juni 2025

Spullen vorige huurders zijn nog in de woning/kelder aanwezig

2 juni 2025

16 juni 2025

Hout onder de wasbakken is niet in orde

25 juni 2025: een schilder heeft naar het hout gekeken

2 en 26 juni 2025

Niet verholpen

Intercom is defect

Meerdere mensen zijn in de tussentijd voor het probleem langsgekomen o.a. op 13 juni 2025

2 juni 2025

4 juli 2025

Afzuigkap werkt niet naar behoren

16 juni 2025: Pro-housing is naar de afzuigkap komen kijken

13 juni 2025

16 juli 2025

Lekkage in de badkamer

13 juni 2025

16 juli 2025

Wasmachine vies + foutmelding

13 juni 2025

Zelf verholpen

Deuren sluiten niet goed

Voor deur van de meterkast moet nog iemand langskomen

26 juni 2025

6 augustus 2025

Jaloezie is defect

6 augustus 2025: maten jaloezie opgenomen

26 juni 2025

Niet verholpen

Verstopte wasbak

26 juni 2025

Zelf verholpen

Bloembakken zijn kapot

24 juli 2025

31 juli 2025
2.6.
Bij brief van 8 augustus 2025 heeft de gemachtigde van [huurders] [verhuurder] gesommeerd tot herstel van de bovengenoemde punten, een beroep gedaan op opschorting van de huur tot de gebreken zijn verholpen, aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering en de contractuele bepaling met betrekking tot de verplichte minimumhuurtermijn buitengerechtelijk vernietigd.
2.7.
[huurders] hebben op 26 september 2025 per e-mail aan [verhuurder] laten weten dat zij de betaling van de huur opschorten en de huurovereenkomst per 1 oktober 2025 opzeggen.
2.8.
[huurders] hebben de huurtermijnen over de maanden september en oktober 2025 onbetaald gelaten.
2.9.
Bij brief van 21 oktober 2025 heeft de gemachtigde van [verhuurder] [huurders] gesommeerd om binnen veertien dagen tot betaling van de openstaande huurtermijnen van in totaal € 6.590,00 over te gaan, waarbij incassokosten in het vooruitzicht zijn gesteld op het moment dat zij niet binnen de gestelde termijn betalen. Het betreffende bedrag is niet betaald, waarna [huurders] zijn gedagvaard.

In conventie
3.1.
[verhuurder] vordert – na eiswijziging – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair betaling van € 13.180,00 aan huurpenningen tot 1 januari 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata, althans subsidiair betaling van € 13.180,00 aan contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 december 2025;

primair betaling van de huurpenningen vanaf 1 januari 2026 tot en met 8 januari 2026, zijnde € 866,63, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2026; althans subsidiair betaling van € 866,63 aan contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 december 2025;

betaling van € 744,15 wegens afvoerkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 april 2026;

betaling van € 353,08 wegens energieverbruik, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 april 2026;

betaling van € 906,80 aan buitengerechtelijke incassokosten;

veroordeling van [huurders] in de proceskosten.
3.2.
[huurders] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [verhuurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurder] , dan wel subsidiair dat enig verschuldigd bedrag wordt gematigd tot nihil, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [verhuurder] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In reconventie
3.4.
[huurders] vorderen, uitvoerbaar bij voorraad:

betaling van € 3.954,00 aan 30% huurprijsvermindering over de periode juni tot en met september 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 december 2025,

terugbetaling van de borgsom van € 5.990,00, althans dat de borgsom wordt verrekend met een eventuele vordering van [verhuurder] en veroordeling van [verhuurder] tot terugbetaling van het restant;

veroordeling van [verhuurder] in de proceskosten;

al het voorgaande te vermeerderen de wettelijke rente vanaf 9 december 2025.
3.5.
Op de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [huurders] verzocht haar eis de vermeerderen met een huurprijsvermindering van 30% over de maand oktober 2025. Op grond van het bepaalde in artikel 130 Rv dient een dergelijke wijziging schriftelijk, bij conclusie of akte ter rolle, plaats te vinden. Nu de gemachtigde dit niet heeft gedaan, zal de kantonrechter deze wijziging buiten beschouwing laten.
3.6.
[verhuurder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [huurders] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [huurders] in de kosten van deze procedure en deze te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Opmerking vooraf: geen schending artikel 21 Rv
4.1.
Partijen hebben elkaar over en weer verweten dat de ander artikel 21 Rv heeft geschonden en hebben de kantonrechter verzocht om daaraan consequenties te verbinden. De kantonrechter heeft vastgesteld dat partijen zeer veel hebben aangevoerd en ook veel producties hebben overgelegd. De kantonrechter constateert dat partijen het bijna nergens over eens zijn, zowel niet over de feiten als over de (juridische) weging daarvan. Nergens is echter uit gebleken dat één van de partijen onwaarheden heeft verkondigd of bewust stukken heeft achtergehouden terwijl hij/zij wist(en) dat die voor de beoordeling van belang waren.

Er is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen sprake van een schending van artikel 21 Rv die op enige wijze zou moeten worden gesanctioneerd.

In conventie

Het geschil in conventie in het kort
4.2.
De vraag die in conventie voorligt is of [huurders] nog huur verschuldigd zijn aan [verhuurder] , en zo ja, over welke maanden. Daarvoor is met name van belang of de huurovereenkomst door [huurders] door opzegging per 31 oktober 2025 is geëindigd, of dat de huurovereenkomst doorliep en [huurders] in beginsel over de gehele minimale periode van één jaar huur verschuldigd waren. De kantonrechter komt tot het oordeel dat de huurovereenkomst per 31 oktober 2025 door opzegging van [huurders] is geëindigd en dat zij dus (alleen nog) over de maanden september en oktober 2025 de huur verschuldigd zijn. Hun beroep op opschorting wordt niet gehonoreerd. Zij zijn in verzuim met de huurbetalingen over die maanden en moeten dus ook de wettelijke rente betalen. Omdat [huurders] tot de einddatum van de huurovereenkomst verantwoordelijk waren voor het hebben van een energiecontract en daaraan niet hebben voldaan, moeten zij nog € 151,94 aan [verhuurder] betalen. De andere vorderingen van [verhuurder] worden afgewezen. Hieronder wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.

De huurovereenkomst van onbepaalde tijd met minimumduur is tussentijds opzegbaar
4.3.
[huurders] hebben met [verhuurder] een huurovereenkomst afgesloten met een minimale looptijd van twaalf maanden. Partijen verschillen van mening over de vraag of een dergelijke overeenkomst binnen deze twaalf maanden kan worden opgezegd. [huurders] doen een beroep op de buitengerechtelijke vernietiging van de minimumduurbepaling in de huurovereenkomst. De bepaling zou, volgens [huurders] , in strijd zijn met artikel 7:271 lid 3 en 6 BW, omdat een huurder op grond van dit artikel bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd steeds mag opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn van (in dit geval) één maand. Afwijking hiervan ten nadele van de huurder is nietig. [verhuurder] betwist de buitengerechtelijke vernietiging en stelt zich op het standpunt dat, gelet op artikel 3.3 van de huurovereenkomst, de huurovereenkomst gedurende de eerste twaalf maanden niet tussentijds door opzegging kan worden beëindigd en dat een dergelijke minimumduurbepaling geoorloofd is. [verhuurder] doet daarbij een beroep op de jurisprudentie en de parlementaire geschiedenis waarin onder meer is opgenomen dat de wetgever bij de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 niet heeft beoogd om het sluiten van huurovereenkomsten met een minimale looptijd onmogelijk te maken, waardoor de mogelijkheid tot tussentijdse opzegging slechts bestaat bij huurovereenkomsten die voor een maximale (bepaalde) termijn in de zin van art. 7:271 lid 1 BW zijn afgesloten. Omdat in de onderhavige zaak geen sprake is van een huurovereenkomst met een maximale termijn kan, volgens [verhuurder] , de huurovereenkomst niet voortijdig worden opgezegd. De kantonrechter oordeelt ten aanzien van dit geschilpunt als volgt.
4.4.
De tekst in artikel 3.3 van de huurovereenkomst is op zichzelf duidelijk: de overeenkomst is aangegaan voor een minimale looptijd van 12 maanden. Binnen de minimale looptijd kan niet worden opgezegd. Artikel 3.4 van de huurovereenkomst bepaalt vervolgens dat na verstrijking van de minimale looptijd de huurovereenkomst, behoudens opzegging, voor onbepaalde tijd doorloopt. De kantonrechter is echter van oordeel dat het bepaalde in artikel 3.3 in strijd is met artikel 7:271 lid 3 en 6 BW en om die reden nietig is.
4.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat de onderhavige huurovereenkomst (die is gesloten na inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten d.d. 1 juli 2024) een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is. Artikel 7:271 lid 3 BW bepaalt heel duidelijk dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door een huurder kan worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Uitgaande van een maandelijkse huurbetaling geldt voor de huurder daarbij een opzegtermijn van minimaal één maand. Daarbij is van belang dat artikel 7:271 BW van dwingend recht is en ter bescherming van de huurder dient. Afwijken van een dergelijke dwingendrechtelijke bepaling is niet toegestaan. In artikel 7:271 lid 8 BW is nog eens expliciet bepaald dat ieder afwijkend beding nietig is. Gelet op het voorgaande kan dus geconcludeerd worden dat de huurder tussentijds mag opzeggen, ondanks andersluidende contractuele bepalingen. Het standpunt van [verhuurder] dat het beding in artikel 3.3. wél is toegestaan, wordt dus niet gevolgd. De kantonrechter zal hieronder ingaan op de argumenten die [verhuurder] ter verdediging van dit standpunt heeft aangevoerd.
4.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter doet de beantwoording van de Minister op de vraag of met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 op enige wijze is beoogd de mogelijkheid van een minimumhuurtermijn in huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd te doorkruisen, niet af aan het voorgaande. De Minister heeft weliswaar gezegd dat de wetgever bij de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 niet heeft beoogd om het sluiten van huurovereenkomsten met een minimale looptijd onmogelijk te maken, maar daaraan komt voor de uitleg van het bepaalde in artikel 7:271 BW geen bijzondere betekenis toe aangezien deze uitlating van de minister geen onderdeel heeft uitgemaakt van de totstandkomingsgeschiedenis van de wet, maar is gedaan nadat de wet reeds was ingevoerd.
4.7.
[verhuurder] heeft nog aangevoerd dat artikel 7:271 BW niet (wezenlijk) is veranderd na de wetswijziging van 2024. Toch werden vóór die wetswijzing door meerdere rechtbanken en gerechtshoven huurcontracten met een minimumduur toelaatbaar geacht. [verhuurder] heeft daartoe verwezen naar de onder voetnoot 3 genoemde uitspraken. Ook dit argument kan [verhuurder] niet baten. De kantonrechter is in de eerste plaats niet aan deze uitspraken gebonden. Bovendien lag in deze uitspraken niet de vraag voor of de huurders door de verhuurder aan de minimumduur werden gehouden, zoals in de onderhavige casus aan de orde is. In de literatuur is bovendien de nodige kritiek geweest op deze uitspraken en is door meerdere schrijvers betoogd dat huurcontracten met een minimumduur waarbinnen de overeenkomst niet door de huurder kan worden opgezegd, in strijd zijn met dwingend recht. De kantonrechter sluit zich daarbij aan. Dit betekent dat de door [verhuurder] aangevoerde argumenten niet leiden tot een ander oordeel.
4.8.
Nu het bepaalde in artikel 3.3. nietig is, konden [huurders] de huurovereenkomst met inachtneming van de opzegtermijn, zoals opgenomen in artikel 3.5 van de huurovereenkomst, opzeggen. Omdat [huurders] op 26 september 2025 per aangetekende e-mail de huurovereenkomst tegen 1 oktober 2025 hebben opgezegd, is de huurovereenkomst (gelet op de opzegtermijn van één maand) per 31 oktober 2025 geëindigd. Dat betekent ook dat [huurders] tot die datum huur verschuldigd zijn aan [verhuurder] . [huurders] hebben erkend dat sprake is van een huurachterstand van in totaal € 6.590,00 over de maanden september en oktober 2025. De vordering van [verhuurder] tot betaling van dit bedrag is in beginsel toewijsbaar.
4.9.
Omdat is vastgesteld dat het huurcontract op 31 oktober 2025 is geëindigd, wordt de vordering van [verhuurder] wat betreft de huurbetalingen over de periode 1 november 2025 - 8 januari 2026 afgewezen. Alles wat partijen daarover nog hebben aangevoerd, behoeft geen verdere bespreking.

Het beroep op opschorting
4.10.
Een huurder is in beginsel gerechtigd zijn betalingsverplichting jegens de verhuurder op te schorten, indien de verhuurder zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken aan de woning niet nakomt. Daarbij is van belang dat opschorting de betalingsverplichting slechts uitstelt en niet afstelt. Opschorting is dus van tijdelijke aard. Vaststaat dat het merendeel van de gestelde gebreken in de maanden september en oktober 2025 reeds door [verhuurder] waren verholpen, waardoor opschorting van de volledige huurprijs over die periode onterecht was. Blijkens de brief van 8 augustus 2025, waarin het beroep op opschorting is gedaan, had de opschorting ook tot doel om [verhuurder] te bewegen om een compensatie aan te bieden wegens gederfd huurgenot als bedoeld in artikel 7:207 BW en die te verrekenen met de nog verschuldigde huur. De kantonrechter begrijpt dat dit beroep op opschorting is gebaseerd op artikel 6:52 BW. Echter, voor een geslaagd beroep op opschorting op grond van dit artikel hadden [huurders] op dat moment een opeisbare vordering op [verhuurder] moeten hebben. Nu de huurprijsvermindering wordt vastgesteld door de kantonrechter of de huurcommissie, is die pas opeisbaar nadat een van die instanties op een vordering tot huurprijsvermindering uitspraak heeft gedaan. De vordering tot huurprijsvermindering is immers geen vordering tot schadevergoeding, maar tot gedeeltelijke ontbinding en wordt pas opeisbaar nadat die is uitgesproken. Bovenstaande heeft tot gevolg dat [huurders] de huur over de maanden september en oktober 2025 hadden moeten betalen en die niet mochten opschorten.
4.11.
Het voorgaande heeft tot gevolg dat € 6.590,00 (hierna: de hoofdsom) aan onbetaalde huurpenningen over de maanden september en oktober 2025 toewijsbaar is. De daarover gevorderde wettelijke rente is eveneens toewijsbaar vanaf de tijdstippen waarop [huurders] met de betaling van de huur in verzuim verkeren, dus vanaf de eerste dag van de maand waarover de huurtermijn verschuldigd was.

Verbruikskosten
4.12.
[verhuurder] vordert een bedrag van € 353,08 aan nog niet eerder door Enexis in rekening gebracht verbruik in de periode van 1 oktober tot 12 december 2025, zijnde een afname zonder contract. [verhuurder] heeft daartoe aangevoerd dat ingevolge artikel 17.1 van de algemene bepalingen, deze kosten voor rekening van [huurders] dienen te komen, omdat zij in die periode de huurders waren.
4.13.
De kantonrechter is van oordeel dat [verhuurder] terecht heeft gesteld dat [huurders] de verbruikskosten op grond van artikel 17 van de algemene bepalingen dienen te betalen. [huurders] hadden immers de verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat op het adres van het gehuurde een energiecontract bestaat. Doordat [huurders] het energiecontract al voor de einddatum van de huurovereenkomst hebben laten overzetten naar hun nieuwe adres, zijn zij hun verantwoordelijkheid niet nagekomen en dienen zij voor de gemaakte kosten op te draaien. Desondanks zal de kantonrechter slechts een bedrag van € 151,90 toewijzen, omdat in het voorgaande is komen vast te staan dat de huurovereenkomst per 31 oktober 2025 is geëindigd, waardoor enkel de verbruikskosten over de maand oktober 2025 verschuldigd zijn.
4.14.
[verhuurder] heeft de wettelijke rente over dit bedrag gevorderd, maar heeft nagelaten een ingangsdatum te noemen en zich ook niet uitgelaten over wanneer het verzuim is ingetreden. De wettelijke rente zal daarom worden toegewezen vanaf veertien dagen na de uitspraakdatum van dit vonnis.

Afvoerkosten
4.15.
Ook vordert [verhuurder] , op grond van artikel 19.5 van de algemene bepalingen, betaling van € 744,15 voor het afvoeren van de, volgens hem, door [huurders] in het gehuurde achtergelaten zaken. [huurders] betwisten de stelling van [verhuurder] en voeren daartoe aan dat [verhuurder] niet heeft gespecificeerd welke zaken zijn afgevoerd, waardoor ook niet kan worden vastgesteld of deze zaken aan [huurders] toebehoorden. Daarnaast voeren zij aan dat er geen gezamenlijk uitcheckrapport is opgesteld waarin is opgenomen welke zaken in het gehuurde zijn achtergebleven.
4.16.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [verhuurder] zijn stelling, tegenover de gemotiveerde betwisting door [huurders] , onvoldoende feitelijk onderbouwd. [verhuurder] heeft immers geen bewijs overlegd waaruit blijkt welke zaken zijn afgevoerd en of deze zaken ook aan [huurders] toebehoorden. Doordat [huurders] de geschetste omstandigheden hebben betwist had het op weg van [verhuurder] gelegen om zijn stelling nader te onderbouwen. Het verweer van [huurders] slaagt. De vordering tot betaling van € 744,15 en de daarover gevorderde rente zal worden afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten
4.17.
[verhuurder] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [huurders] consumenten zijn (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. [verhuurder] heeft aan [huurders] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De gevorderde vergoeding is hoger dan het tarief dat volgens het Besluit past bij de toe te wijzen hoofdsom. Dat is het gevolg van een omstandigheid die zich na het versturen van de aanmaning heeft voorgedaan. De kantonrechter zal de gevorderde vergoeding daarom toewijzen tot het wettelijke tarief dat aansluit bij de toe te wijzen hoofdsom. Daarom zal een bedrag van € 704,50 worden toegewezen.

Beroep op verrekening met de borg en vorderingen in reconventie
4.18.
[huurders] hebben een beroep gedaan op verrekening van het door hen aan [verhuurder] verschuldigde bedrag met hetgeen [verhuurder] nog aan hen verschuldigd is, waaronder de borg. Uit de beoordeling van de vordering in reconventie volgt dat [verhuurder] inderdaad ook nog een bedrag aan [huurders] moet betalen. De kantonrechter zal in het dictum bepalen dat [huurders] hun schuld aan [verhuurder] daarmee mogen verrekenen.

Geen hoofdelijke veroordeling
4.19.
Omdat dat niet is gevorderd, wordt de veroordeling niet hoofdelijk uitgesproken.

De proceskosten worden gecompenseerd
4.20.
Omdat partijen in conventie over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.

In reconventie

De beslissingen in reconventie in het kort
4.21.
De vordering tot huurprijsvermindering wordt gedeeltelijk toegewezen omdat de kantonrechter van oordeel is dat het overgrote deel van de door [huurders] aangevoerde gebreken aan het gehuurde zijn komen vast te staan en dat zij daardoor gedurende de eerste twee maanden van de huurovereenkomst een substantieel lager huurgenot hebben gehad dan zij mochten verwachten bij een huurwoning met deze huurprijs. De huurprijsvermindering wordt voor die twee maanden vastgesteld op 15%. [verhuurder] moet het teveel betaalde bedrag aan huur over die periode terugbetalen en ook de borg moet worden terugbetaald. Deze bedragen mogen wel worden verrekend met de bedragen die [huurders] nog aan [verhuurder] moeten betalen. Hieronder wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.

Huurprijsvermindering in verband met gebreken
4.22.
Beoordeeld dient te worden of de door [huurders] gestelde gebreken (die inmiddels grotendeels door [verhuurder] zijn verholpen) moeten worden gekwalificeerd als gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW op grond waarvan zij huurprijsvermindering kunnen vorderen. [huurders] stellen dat reeds vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst sprake is van gebreken en de woning niet in deze staat aan hen ter beschikking had mogen worden gesteld.
4.23.
Onder ‘gebrek’ moet worden verstaan een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De verhuurder is vervolgens verplicht om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Deze verplichting geldt niet ten aanzien van kleine herstellingen tot het verrichten waarvan de huurder verplicht is.
4.24.
Voor het bepalen of sprake is van een gebrek zal door de kantonrechter onder meer aansluiting worden gezocht bij het gebrekenboek van de huurcommissie. In dit gebrekenboek staan verschillende soorten categorieën gebreken genoemd aan de hand waarvan kan worden bepaald welke gebreken een huurverlaging rechtvaardigen. De kantonrechter is niet gebonden aan wat er in het gebrekenboek is bepaald, maar ziet dit boek als een adequate leidraad bij haar beoordeling. Daarnaast stelt de kantonrechter voorop dat het gehuurde een huurwoning betreft met een kale huurprijs van € 3.145,00 per maand. Bij een dergelijke huurprijs mag een huurder een hoog wooncomfort verwachten. De kantonrechter zal wat [huurders] over de gestelde gebreken hebben aangevoerd, hierna achtereenvolgens bespreken.

Thermostaat
4.25.
Vaststaat dat [huurders] op 13 juni 2025 bij [verhuurder] melding hebben gemaakt van de defecte thermostaat. [verhuurder] stelt dat het gebrek op 8 augustus 2025 is hersteld, maar het herstel langer op zich heeft laten wachten, omdat het een gecompliceerd systeem betrof wat niet gerepareerd kon worden, waardoor een nieuwe thermostaat moest worden besteld. Dit heeft enige tijd geduurd. [verhuurder] stelt desondanks dat er geen sprake was van een gebrek, omdat het warm water het gewoon deed en het defect zich voordeed in de zomermaanden. In die maanden is, volgens [verhuurder] , het gebruik van de thermostaat niet nodig, waardoor ook geen sprake is van gederfd huurgenot.
4.26.
De kantonrechter stelt voorop dat een defecte thermostaat kan worden aangemerkt als een gebrek in de zin artikel 7:204 lid 2 BW en in de zin van categorie C van het gebrekenboek (CǪa1). Een huurder mag immers verwachten dat de in het gehuurde aanwezige verwarmingsinstallatie op de juiste wijze werkt. Dat het gebrek zich voordeed in de zomermaanden doet daar niet aan af. Ook in de zomermaanden moet de thermostaat naar behoren werken. Wel heeft dit tot gevolg dat er slechts sprake is van gering gederfd huurgenot.

Intercom
4.27.
Op 11 juni 2025 hebben [huurders] bij [verhuurder] melding gemaakt van de defecte intercom. Zij stellen dat in het begin de voordeur steeds automatisch openging op het moment dat iemand aanbelde. Dat wordt ook door [verhuurder] bevestigd. Nadat [verhuurder] dit probleem op 13 juni 2025 heeft verholpen, moesten [huurders] steeds naar beneden lopen om de deur open te doen. De deur vanaf de bovenverdieping openen was niet meer mogelijk. Op 4 juli 2025 heeft [verhuurder] het probleem in zijn geheel verholpen. [verhuurder] stelt dat het niet mogelijk was om het defect eerder te verhelpen, omdat er op onderdelen moest worden gewacht. Volgens hem is voldoende adequaat gehandeld en is er geen sprake van (wezenlijke) derving van huurgenot.
4.28.
De kantonrechter is van oordeel dat een niet functionerende intercom kan worden gekwalificeerd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en in de zin van categorie C van het gebrekenboek (CX3). Ook hier geldt dat [huurders] mochten verwachten dat de in het gehuurde aanwezige intercom naar behoren werkt. Doordat dit niet het geval was waren [huurders] voor de duur van drie weken gedwongen om steeds naar beneden te lopen om de deur open te maken. Hierdoor is sprake geweest van derving van het huurgenot.

Lekkage
4.29.
Op 13 juni 2025 hebben [huurders] bij [verhuurder] melding gemaakt van een lekkage in de badkamer. [verhuurder] heeft erkend dat de kitranden niet in orde waren, waardoor een lekkage is ontstaan. De kitranden zijn op 16 juli 2025 door [verhuurder] vervangen. Desondanks is volgens hem geen sprake geweest van derving van het huurgenot, omdat in de woning een tweede douche aanwezig was waar [huurders] gebruik van konden maken.
4.30.
De kantonrechter stelt voorop dat, indien de vloer en/of wand van de badkamer onvoldoende waterdicht afgewerkt is, waardoor lekkage of vochtdoorslag van deze ruimte naar een andere ruimte plaatsvindt, sprake is van een gebrek in de zin van categorie C van het gebrekenboek (CNb2). [huurders] hebben door de lekkage in totaal 33 dagen slechts beperkt gebruik kunnen maken van de badkamer, waardoor er sprake is van derving van het huurgenot. Dat een tweede douche in de woning aanwezig is maakt dat niet anders. Van een woning in het hogere prijssegment mochten [huurders] verwachten dat zij gebruik konden maken van beide douches. Bovendien had de lekkage tot gevolg dat er water druppelde uit het ventilatierooster in de keuken, hetgeen ook een aantasting van het woongenot oplevert. Ook de lekkage in de badkamer is dan ook een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

Overige gebreken
4.31.
Vaststaat dat [huurders] bij en kort na aanvang van de huur melding hebben gemaakt van verschillende vermeende gebreken zoals benoemd in de lijst onder overweging 2.5.. [verhuurder] heeft alle door [huurders] gestelde gebreken betwist. Hij voert daartoe aan dat hij bij de bezichtigingen aan [huurders] heeft gemeld dat de vorige huurder nog een termijn is geboden om zorg te dragen voor enkele schoonmaak- en herstelwerkzaamheden, waardoor het mogelijk was dat de eerste weken en maanden nog werkzaamheden zouden plaatsvinden. [huurders] waren daardoor bekend met de onvolkomenheden in het gehuurde en hebben deze ook aanvaard, aldus [verhuurder] . Bovendien stelt [verhuurder] vanaf het moment dat [huurders] op 2 juni 2025 melding maakte van de mankementen alles gedaan te hebben om de problematiek binnen een redelijke termijn op te lossen, terwijl hij stelt daartoe niet verplicht te zijn geweest. Volgens hem zijn namelijk alle vermeende gebreken kleine herstellingen in de zin van het Besluit kleine herstellingen, die voor rekening van de huurders komen en is het nog maar de vraag in hoeverre hierdoor het huurgenot van [huurders] is aangetast.
4.32.
De kantonrechter stelt voorop dat een huurder van een woning met een huurprijs van € 3.145,00 per maand een hoog onderhouds- en voorzieningenniveau mag verwachten. De huurder mag er in dat geval vanuit gaan dat de woning door de verhuurder in goede staat ter beschikking wordt gesteld. Dat houdt in ieder geval in dat de woning schoon moet zijn, alle aanwezige apparatuur naar behoren werkt en het schilderwerk en herstellingen in het gehuurde zijn verricht. Omdat de woning met verschillende tekortkomingen is opgeleverd kan niet worden gesproken van een goed onderhouden zaak in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, waardoor sprake is van een gebrek. De woning en daarin bevindende apparatuur (afzuigkap en wasmachine) waren immers niet voldoende schoon, er stonden nog spullen van de vorige huurders in de berging, het kunstgras op het dakterras was vervuild met hondenpoep, de bloembakken waren kapot en er hingen geen gordijnen. Hierdoor hebben [huurders] niet het genot gehad dat zij, op basis van de huurovereenkomst, meteen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst mochten verwachten. De mededeling van [verhuurder] , dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst aan [huurders] heeft gemeld dat er nog enkele schoonmaak- en herstelwerkzaamheden moesten plaatsvinden, waardoor zij op de hoogte waren van de tekortkomingen en deze aldus hebben aanvaard, doet daar niet aan af. Bij verhuur van woonruimte is artikel 7:204 BW van (semi-)dwingend recht, waardoor niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van de wettelijke definitie van het begrip gebrek. De aard van het gehuurde brengt in dit geval mee dat de huurder steeds het genot mag verwachten van een goed onderhouden woonruimte van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Door deze formulering wordt voorkomen dat bij het aangaan van de overeenkomst aanwezige zichtbare gebreken, geen gebrek zouden opleveren. Het enkele feit dat de huurder daarmee bekend is, brengt niet automatisch mee dat de verhuurder wordt ontslagen van zijn verplichting dit onderhoud na het aangaan van de overeenkomst alsnog te verrichten. De huurder behoudt het recht om aanspraak te maken op het verhelpen van gebreken en huurprijsvermindering. Daarnaast kan niet van [huurders] worden verlangd dat zij genoegen nemen de toestand waarin de vorige bewoners de woning hebben achtergelaten. Het is aan de verhuurder om zorg te dragen voor een correcte oplevering. Het kan niet zo zijn dat de verplichting van de voorgaande huurder, om zorg te dragen voor schoonmaak- en herstelwerkzaamheden, overgaat op [huurders] . Zij hebben immers geen schuld aan de staat waarin het gehuurde zich bij aanvang van de huur bevond. Het verweer van [verhuurder] , dat sprake is van kleine herstellingen die voor rekening van [huurders] komen, slaagt om die reden niet.
4.33.
Daarnaast voert [verhuurder] aan dat de meubilering en stoffering niet zijn verdisconteerd in de huurprijs, waardoor deze niet behoren tot de gehuurde zaak en gebreken daaraan dus niet kwalificeren als gebreken in de zin van artikel 7:204 BW. De kantonrechter volgt deze redenering niet vanwege het volgende. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de woning als gestoffeerd en deels gemeubileerd wordt verhuurd. Een dergelijke overeenkomst heeft dwingende bewijskracht. Dat heeft tot gevolg dat de kantonrechter van de juistheid van hetgeen in de huurovereenkomst is opgenomen moet uitgaan, behoudens tegenbewijs. [verhuurder] heeft echter onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat de woning niet gestoffeerd en niet deels gemeubileerd wordt verhuurd. De kantonrechter concludeert dan ook dat de stoffering (de gordijnen en de jaloezieën) en meubilering (waaronder de matrassen en de wasmachine) tot het gehuurde behoren. Dat geldt ook ten aanzien van de grasmat en de bloembakken op het terras. Omdat de stoffering en het meubilair voor een deel niet meer bruikbaar of vies waren, hebben [huurders] hiervan niet het genot gehad wat zij wel op basis van de huurovereenkomst mochten verwachten.
4.34.
De kantonrechter concludeert dat de onder overweging 2.5 opgesomde punten zijn aan te merken als gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, waardoor [huurders] in hun huurgenot zijn geschaad.

Huurprijsvermindering van 15% over juni en juli 2025
4.35.
Omdat er sprake is van meerdere gebreken kunnen [huurders] , omdat hun huurgenot daardoor is verminderd, een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop zij van het gebrek behoorlijk kennis hebben gegeven aan [verhuurder] (of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was), tot die waarop het gebrek is verholpen. Anders dan [verhuurder] lijkt te betogen ontstaat het recht op huurprijsvermindering derhalve meteen na het melden van het gebrek en niet pas nadat de verhuurder een redelijke termijn voor herstel daarvan ongebruikt voorbij heeft laten gaan. Dat [verhuurder] uiteindelijk (bijna) alle gebreken heeft hersteld, doet aan het recht op evenredige huurprijsvermindering dus niet af. Uiteraard bestaat het recht op huurprijsvermindering niet meer vanaf het moment het gebrek is verholpen. De evenredigheidsmaatstaf brengt met zich dat alleen ingeval van een substantiële aantasting van het huurgenot plaats is voor een (daaraan evenredige) vermindering van de huurprijs. Het is op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv aan de huurder om voldoende feiten te stellen en zo nodig te bewijzen op welke wijze door welk gebrek zijn huurgenot concreet en substantieel is verminderd.
4.36.
In reconventie vorderen [huurders] huurprijsvermindering van 30% over de maanden juni 2025 tot en met september 2025. Dit percentage is berekend aan de hand van de volgende factoren.

de ernst van de gebreken (thermostaat 67 dagen defect, lekkage 33 dagen);

de cumulatie van gebreken (17+ gebreken tegelijk);

de duur van de gebreken (meerdere gebreken na 67+ dagen nog niet verholpen);

de woning bevindt zich in een hoger prijssegment.
4.37.
In deze zaak is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een cumulatie van meerdere gebreken en tekortkomingen die ieder afzonderlijk bezien niet allemaal, maar gezamenlijk dan wel in combinatie met elkaar het huurgenot wel substantieel schaden.

Op basis van wat door [huurders] is aangevoerd en de overgelegde stukken is naar het oordeel van de kantonrechter aannemelijk geworden dat de gebreken aan de kant van [huurders] hebben geleid tot veel onrust en ergernissen. Zoals reeds is overwogen mochten [huurders] op basis van de huurprijs verwachten dat aan hen bij aanvang van de huurovereenkomst een gestoffeerd en deel gemeubileerd appartement werd opgeleverd dat schoon en vrij van gebreken was. In plaats daarvan ontbraken de gordijnen, was het niet schoon, was het kunstgras op het dakterras bevuild met hondenpoep, deden de thermostaat en de intercom het niet, was er een lekkage vanuit de badkamer en waren er nog diverse andere ergernissen. [huurders] hebben [verhuurder] meermaals moeten sommeren en moesten gedurende de eerste maanden na hun intrek regelmatig in de woning aanwezig zijn om werklieden binnen te laten voor het herstel van de vele gebreken. Hierdoor is sprake geweest van een substantiële aantasting van het huurgenot. De kantonrechter zal dan ook de vordering, strekkende tot een evenredige huurprijsvermindering toewijzen vanaf het moment dat [huurders] van (het merendeel van) deze gebreken kennis heeft gegeven aan [verhuurder] (2 juni 2025) totdat deze gebreken adequaat en deskundig door [verhuurder] zijn hersteld. Nu de meeste gebreken op 31 juli 2025 waren verholpen, en de gebreken die daarna nog resteerden op zichzelf en ook tezamen het huurgenot niet substantieel aantastten, zal de huurprijsvermindering tot die datum worden toegewezen.
4.38.
De kantonrechter merkt nog op dat het gehuurde geldt als een geliberaliseerde huurwoning. Van een vervaltermijn als opgenomen in artikel 7:257 BW is in dit geval geen sprake.
4.39.
De vraag die de kantonrechter vervolgens zal moeten beoordelen, is met welk percentage de huurprijs zal worden verminderd om te kunnen gelden als een evenredige vermindering. Gelet op het feit dat het gaat om een woning in het hogere prijssegment, de hoeveelheid gebreken, de mate waarin hun huurgenot is aangetast, mede door de rompslomp die [huurders] daardoor hebben gehad, vindt de kantonrechter een huurprijsvermindering van 15% evenredig, te rekenen over de periode vanaf 2 juni 2025 tot en met 31 juli 2025. [verhuurder] heeft onvoldoende feiten of omstandigheden aangevoerd die aanleiding geven om een lager percentage te bepalen. Een hoger percentage acht de kantonrechter evenmin aangewezen.
4.40.
Uit het voorgaande volgt dat [huurders] over de maanden juni en juli 2025 een bedrag van € 943,50 te veel hebben betaald. [verhuurder] zal worden veroordeeld dit bedrag aan [huurders] te betalen, met dien verstande dat [verhuurder] dit mag verrekenen met hetgeen [huurders] ingevolge dit vonnis aan hem verschuldigd zijn.

Terugbetaling borgsom
4.41.
Vast staat dat [huurders] een borg hebben betaald van € 5.990,00. [verhuurder] zal worden veroordeeld tot terugbetaling daarvan. De kantonrechter zal bepalen dat [verhuurder] dit bedrag mag verrekenen met hetgeen [huurders] nog aan hem moeten betalen. Omdat [verhuurder] een verrekenbare tegenvordering (de huur over de maanden september en oktober) op [huurders] had en heeft, en zich op opschorting heeft beroepen, is hij met terugbetaling van de borg niet in verzuim. De gevorderde wettelijke rente daarover wordt dan ook afgewezen.

De proceskosten worden gecompenseerd
4.42.
Omdat partijen in reconventie over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.

De kantonrechter

in conventie
5.1.
veroordeelt [huurders] om aan [verhuurder] te betalen de huurpenningen over de maanden september en oktober 2025, te weten € 6.590,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, te berekenen met ingang van het de eerste dag van de maand waarop de huurtermijn betrekking heeft, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [huurders] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 151,90, te vermeerderen met de wettelijke rente, te berekenen vanaf veertien dagen na heden tot de dag van volledige betaling
5.3.
veroordeelt [huurders] om aan [verhuurder] te betalen de buitengerechtelijke kosten van € 704,50,
5.4.
bepaalt dat iedere partij zijn eigen kosten draagt,

in reconventie
5.5.
veroordeelt [verhuurder] tot betaling aan [huurders] van € 943,50 aan teveel betaalde huur over de maanden juni en juli 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden tot de dag van volledige betaling,
5.6.
veroordeelt [verhuurder] tot terugbetaling van € 5.990,00 aan betaalde borg,
5.7.
bepaalt dat iedere partij zijn eigen kosten draagt,

in conventie en reconventie
5.8.
bepaalt dat partijen hetgeen zij ingevolge de veroordelingen in dit vonnis aan de andere partij dienen te betalen, mogen verrekenen met hetgeen die andere partij aan hen dient te betalen,
5.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2026.

Artikel 3.3 van de huurovereenkomst, zie onder 2.2..

Artikel 7:271 lid 8 BW.

Rb Noord-Nederland 19 december 2017 ECLI:NL:RBNNE:2017:4921, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 9 maart 2021 ECLI:NL:GHARL:2021:2260, Kamerstukken II 2016/17, 2016Z21475, nr. 653.

Artikel 7:271 lid 8 BW.

Artikel 7:271 lid 6 sub a BW.

HR 9 december 2013 ECLI:NL:HR:2011:BU7412 (r.o. 3.6.3), HR 26 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:335 (r.o. 3.9.2) over de uitleg van wetsbepalingen.

Zie het Tijdschrift Huurrecht in Praktijk 2021/92 “De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumperiode, een juridische anomalie” van [naam 1] en de reactie daarop van [naam 2] in HIP 2021/116.

Artikel 6:262 BW jo. artikel 7:205 BW.

Artikel 6:52 BW.

ECLI:NL:GHARN:2009:BK5151.

€ 353,08 ÷ 72 dagen (1 oktober t/m 12 december) = € 4,90 × 31 dagen (oktober).

Artikel 150 Rv.

Artikel 7:204 lid 2 BW.

Artikel 7:206 lid 1 BW.

Artikel 7:206 lid 2 BW jo. artikel 7:217 BW.

Artikel 7:242 lid 1 BW.

Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 14.

Artikel 157 lid 2 Rv.

Artikel 7:207 lid 1 BW.

Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr.3, p.18 en Kamerstukken I, 2001/02, 26089, nr.162, p.15.

Artikel 7:207 lid 3 BW.

Artikel 7:247 BW.

2 * € 3.145,00 x 15%.