ECLI:NL:RBNHO:2026:9271
text/xml
public
2026-08-04T08:23:34
2026-07-23
Raad voor de Rechtspraak
nl
Rechtbank Noord-Holland
2026-06-24
11991882 CV EXPL 25-8055
Uitspraak
Bodemzaak
NL
Haarlem
Civiel recht; Verbintenissenrecht
Rechtspraak.nl
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2026:9271
text/html
public
2026-08-04T08:23:26
2026-08-04
Raad voor de Rechtspraak
nl
ECLI:NL:RBNHO:2026:9271 Rechtbank Noord-Holland , 24-06-2026 / 11991882 CV EXPL 25-8055
Einde huurovereenkomst. Oplevering. Herstelkosten.
RECHTBANK
NOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11991882 CV EXPL 25-8055
Vonnis van 24 juni 2026
in de zaak van
STICHTING PRÉ WONEN,
te Velserbroek,
eisende partij,
hierna te noemen: Stichting Pré Wonen,
gemachtigde: mr. D.A. Fransen,
tegen
[gedaagde]
,
te [plaats 1],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
verschenen bij: M. Rits
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- dagvaarding van 24 november 2025, met producties;
- conclusie van antwoord van 28 januari 2026, met producties;
- het tussenvonnis van 18 februari 2026, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de mondelinge behandeling van 2 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft van (de rechtsvoorganger van) Stichting Pré Wonen gehuurd de woning gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2]. Op de overeenkomst waren algemene voorwaarden van toepassing.
2.2.
Bij aanvang van de huurovereenkomst is geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt.
2.3.
Op 5 september 2023 heeft er een inspectie in het gehuurde plaatsgevonden. Daarbij waren [gedaagde], [betrokkene 1] (de verhuurmakelaar van Stichting Pré Wonen) en [bedrijf 1] (de vaste aannemer van Stichting Pré Wonen) aanwezig. Er is toen geconstateerd dat [gedaagde] verschillende zelf aangebrachte voorzieningen in het gehuurde had aangebracht.
2.4.
Op 24 januari 2024 heeft mr. [betrokkene 2] namens Stichting Pré Wonen daarover het volgende bericht: “(…) Pré Wonen kan de woning in huidige staat niet volledig accepteren. Op een aantal punten zal de heer [gedaagde] (herstel)werkzaamheden moeten uitvoeren. Het betreft de volgende punten.
De serre is zonder toestemming van de Key aangebouwd tussen de achtergevel en de schuur. Vanuit de keuken loopt men direct de serre in, waarbij het oorspronkelijk kozijn en achterdeur zijn verwijderd. In de serre zijn schuifdeuren naar de achtertuin gemaakt. Pré Wonen heeft de serre gecontroleerd en deze is niet technisch in orde. Mede daarom dient de serre te worden verwijderd. Vervolgens dient een kunststofkozijn met deur (terug) geplaatst (te) worden. De aannemer heeft een offerte gemaakt die ik heb bijgevoegd bij deze brief. Daarin staat opgenomen de kosten van het verwijderen van de serre en de kosten van het (terug)plaatsen van kozijn en deur.
In de offerte van de aannemer staat ook opgenomen het verwijderen van de serre en aanbouw en de gipsplaten en tegels in de achtertuin. Pré Wonen is bereid een deel van de kosten op zich te nemen, namelijk de kosten voor het verwijderen van de serre, aanbouw, gipsplaten en tegels. De heer [gedaagde] dient dan te zorgen voor het terugplaatsen van een kozijn en deur in de oorspronkelijke gevel. (…)
Pré Wonen zal dan (de kosten van) het verwijderen van de sanibroyeur in de badkamer voor haar rekening nemen. (…)”
2.5.
Op 23 september 2024 heeft een vooroplevering van de woning plaatsgevonden. [gedaagde] kreeg tot en met 21 november 2024 de tijd om te voldoen aan dit opleverrapport.
2.6.
Op 30 oktober 2024 heeft mr. [betrokkene 2] namens Stichting Pré Wonen het volgende aan [gedaagde] gemaild:
“(…) Ten eerste wenst Pré Wonen te benadrukken dat u de woning in een goede staat dient op te leveren. Wat een ‘goede’ staat is, blijkt mede uit het opnamerapport van de voorinspectie. Hetgeen daarin is vermeld, dient u uit te voeren. Doet u dat niet, dan kan Pré Wonen die werkzaamheden uitvoeren en de kosten op u verhalen. Nu heeft u aangegeven dat u zelf de kozijnen en deuren van de oorspronkelijke gevel zult terugplaatsen, acht Pré Wonen het van belang om aan te geven aan welke eisen dit dient te voldoen. De volgende eisen gelden:
- De kozijnen (inclusief glas) en de deuren dienen van dezelfde kwaliteit te zijn als die in de oorspronkelijke gevel bevestigd waren. Het betreft in ieder geval een kunststof kozijn met deur, inclusief glas.
- De gevelaanzichten van zowel voor- en achterkant dienen na verwijdering van de serre hetzelfde te zijn als van de omliggende (naastgelegen) woningen. Ik verwijs u naar bijgaande plattegronden waaruit een en ander blijkt.
- De werkzaamheden dienen (1) op vakkundige wijze en (2) door een erkende installateur/aannemer te worden verricht.
- De betreffende installateur/aannemer dient door cliënte eerst te worden goedgekeurd.
- De woning/gevel dient op nette wijze te worden afgewerkt.
Als de werkzaamheden niet op juiste, vakkundige wijze worden uitgevoerd, heeft cliënte het recht de werkzaamheden alsnog zelf uit te voeren en de kosten op u te verhalen. In dat kader adviseer ik u dan ook om de werkzaamheden in nauw overleg met Pré Wonen uit te voeren waarbij u aannemer en de soort kozijnen en deuren die u wilt plaatsen op voorhand bespreekt met Pré Wonen.
Als u de woning oplevert conform het voorgaande, neemt Pré Wonen het verwijderen van de serre, aanbouwen, gipsplaten en tegels voor haar rekening.
Pré Wonen stelt voor om de eindoplevering van de woning in te plannen op 21 november 2024 om 14:00 uur. (…)”
2.7.
Op 31 oktober 2024 heeft mr. [betrokkene 2] namens Stichting Pré Wonen in aanvulling op de vorige e-mail de plattegronden met het gevelaanzicht gemaild.
2.8.
Op 4 december 2024 heeft een eindinspectie in het gehuurde plaatsgevonden. Toen is gebleken dat [gedaagde] niet tot volledig herstel is overgegaan. Stichting Pré Wonen heeft hierna [bedrijf 2] de opdracht gegeven om de herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren.
2.9.
Stichting Pré Wonen heeft € 16.880,00 aan herstelkosten bij [gedaagde] in rekening gebracht. [gedaagde] heeft ondanks sommatie de kosten niet voldaan.
3Het geschil
3.1.
Stichting Pré Wonen Pré vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van
€ 16.880,00 aan herstelkosten en € 503,60 aan achterstallige huur, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
Stichting Pré Wonen legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] de woning niet in goede staat heeft opgeleverd en dat hij daarom de herstelkosten moet vergoeden. Ook is [gedaagde] nog huur verschuldigd.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Stichting Pré Wonen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Stichting Pré Wonen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4De beoordeling
4.1.
Vooropgesteld wordt dat [gedaagde] in het gehuurde diverse voorzieningen had aangebracht, terwijl hij daar geen toestemming voor had gekregen. Dat de rechtsvoorganger van Pré Wonen mondeling akkoord was gegaan met het plaatsen van de serre en de extra schuur is niet gebleken. Dat heeft [gedaagde] niet aannemelijk gemaakt.
[gedaagde] heeft de woning niet in goede staat opgeleverd
4.2.
De onderhavige huurovereenkomst is door [gedaagde] en de (rechtsvoorgangster van) Stichting Pré Wonen aangegaan vanaf 9 juli 1999. Dit was ruim vóór de inwerkingtreding van titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) op 1 augustus 2003. Op grond van de overgangsbepaling artikel 208b Overgangswet nieuw BW moet aan de hand van artikel 7A:1599 BW (oud) worden beoordeeld of [gedaagde] het gehuurde correct heeft opgeleverd.
4.3.
Niet in geschil is dat bij aanvang van de huurovereenkomst in 1999 geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Ook staat niet ter discussie dat [gedaagde] de woning in 1999 in goede staat (van onderhoud) heeft gekregen. Op grond van artikel 7A:1599 BW (oud) rust op [gedaagde] dan de verplichting om bij het einde van de huur de woning in dezelfde staat aan Stichting Pré Wonen terug te geven. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. Zo heeft hij de serre en de schuur niet verwijderd, terwijl daar wel door Stichting Pré Wonen herhaaldelijk om is verzocht. Daarnaast heeft [gedaagde] de kozijnen en deuren van de oorspronkelijke gevel niet teruggeplaatst. Dit wordt ook niet door hem betwist. [gedaagde] is daarom een vergoeding voor de herstelkosten verschuldigd aan Stichting Pré Wonen.
Herstelkosten
4.4.
Partijen twisten over de hoogte van de herstelkosten. De kantonrechter oordeelt dat een bedrag van € 7.004,00 aan herstelkosten toewijsbaar is en overweegt daartoe als volgt.
Herstelkosten verwijderen serre en schuur, terugplaatsen kozijnen en verwijderen van losse pluggen en schroeven
4.5.
Stichting Pré Wonen heeft voldoende toegelicht en onderbouwd dat [gedaagde] de zelf aangebrachte serre en schuur niet heeft verwijderd, terwijl hij daar wel (meermaals) de gelegenheid voor heeft gekregen. Bij de voorinspectie is [gedaagde] ook gewezen op de kosten als hij de serre en schuur niet zelf zou verwijderen. De door Stichting Pré Wonen gevorderde herstelkosten € 2.875,00 zijn daarom toewijsbaar.
4.6.
Dit geldt ook voor de kosten voor het leveren en plaatsen van een kunststof kozijn ter hoogte van € 4.068,00 en de kosten voor de losse pluggen en schroeven ter hoogte van
€ 61,00. Redengevend is dat [gedaagde] bij de voorinspectie van de woning in oktober 2024 gewezen is op deze werkzaamheden. Daarbij heeft Stichting Pré Wonen aangegeven dat als [gedaagde] niet tot herstel overgaat, dat Stichting Pré Wonen dit zou doen op kosten van [gedaagde]. Dit is nadien nogmaals aan [gedaagde] bevestigd. Dat [gedaagde] het rapport van de eindoplevering niet heeft ondertekend, maakt het voorgaande ook niet anders.
4.7.
[gedaagde] heeft nog betoogd dat hem de mogelijkheid om (deugdelijk) te herstellen is ontnomen. Dit omdat Stichting Pré Wonen de vereiste documenten (lees: afmetingen/ maten kozijnen) niet heeft overgelegd. De door [gedaagde] ingeschakelde aannemer wist hierdoor niet wat de afmetingen waren en kon zodoende niet tot (deugdelijk) herstel overgaan. Het betoog van [gedaagde] slaagt niet. [gedaagde] heeft dit betoog onvoldoende onderbouwd. Nergens is uit gebleken dat [gedaagde] Stichting Pré Wonen (telefonisch) heeft benaderd met de vraag of Stichting Pré Wonen de benodigde stukken kan overleggen. Daar komt bij dat uit de door Stichting Pré Wonen overgelegde stukken blijkt dat zij op 31 oktober 2024 (zie rechtsoverweging 2.4) onder meer de gevelaanzichten heeft gemaild. Ook heeft Stichting Pré Wonen meermaals aangegeven dat [gedaagde] wordt aangeraden om de herstelwerkzaamheden in nauw overleg met Stichting Pré Wonen uit te voeren. Verder heeft de (toenmalige) gemachtigde van Stichting Pré Wonen meerdere keren aangegeven dat met hem contact kan worden gezocht. Dat Stichting Pré Wonen het herstel heeft belemmerd dan wel [gedaagde] de kans heeft ontnomen om tot herstel van het kozijn over te gaan, is hiermee niet gebleken. Voor zover [gedaagde] heeft willen betogen dat hij de e-mails van Stichting Pré Wonen hierover niet heeft ontvangen, komt dit voor zijn rekening en risico. Het ligt op zijn weg om een juist e-mailadres aan Stichting Pré Wonen te verstrekken.
Herstelkosten opnieuw opbouwen van de schuur
4.8.
Ten aanzien van de herstelkosten voor het opnieuw opbouwen van de schuur ter hoogte van € 10.850,00 geldt het volgende. Stichting Pré Wonen heeft betoogd dat [gedaagde] deze kosten moet betalen, omdat de door [gedaagde] geplaatste serre tegen de schuur was aangebouwd. Met de afbouw van de serre is de schuur in elkaar gestort. Om die reden komen deze herstelkosten voor rekening van [gedaagde]. [gedaagde] heeft deze kosten gemotiveerd betwist door aan te voeren dat hij van Stichting Pré Wonen enkel en alleen een nieuw kozijn moest plaatsen.
4.9.
Uit de door Stichting Pré Wonen overgelegde stukken blijkt niet, althans onvoldoende, dat tijdens de voorinspectie over het opnieuw opbouwen van een schuur is gesproken en dat dit noodzakelijk was om het gehuurde weer in goede staat te krijgen. Stichting Pré Wonen heeft [gedaagde] nimmer op de opbouw van de schuur gewezen en hem ook niet in de gelegenheid gesteld om dit zelf te herstellen. [gedaagde] hoefde er daarom niet op bedacht te zijn dat er bij de eindoplevering nog herstelpunten zouden worden gemeld die niet in het voorinspectierapport zijn opgenomen, of dat hij na de eindoplevering zou worden geconfronteerd met een kostenpost voor herstelwerkzaamheden die daarin niet (voldoende duidelijk) zijn opgenomen. Gelet hierop zijn de gevorderde herstelkosten voor het opnieuw opbouwen van de schuur van ruim € 10.000,00 niet toewijsbaar. De kosten van het opbouwen van de schuur lijken eerder te zien - gelet op de lange huurrelatie - op onderhoud en renovatie van het gehuurde.
4.10.
Dat deze kosten niet eerder waren voorzien zoals Stichting Pré Wonen heeft betoogd acht de kantonrechter niet aannemelijk. Bij zowel de vooroplevering in september 2023 als bij de voorinspectie in september 2024 is de vaste aannemer van Stichting Pré Wonen betrokken geweest. De aannemer heeft het gehuurde geïnspecteerd. Dergelijke werkzaamheden (en kosten) moet de aannemer zijn opgevallen, temeer over de afbraak van de serre en de door [gedaagde] aangebrachte schuur is gesproken.
4.11.
Gelet op het voorgaande moet [gedaagde] dus een bedrag van € 7.004,00 aan herstelkosten betalen.
Huurachterstand
4.12.
Vast staat dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgezegd op 14 oktober 2024. De huurder (in dit geval [gedaagde]) moet hierbij een opzegtermijn van één maand in acht nemen. Daarbij moet de opzegging tegen een voor de huurbetaling overeengekomen dag plaatsvinden. Dit betekent dat in dit geval de huur tot 1 december 2024 liep. [gedaagde] was tot dan huur verschuldigd. Dat [gedaagde] eerder de sleutel van het gehuurde heeft ingeleverd, maakt dit niet anders. [gedaagde] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij de huur over de maanden oktober 2024 en november 2024 heeft voldaan. De gevorderde huurachterstand van € 503,60 is daarom toewijsbaar.
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
4.13.
Stichting Pré Wonen maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is en dat Stichting Pré Wonen een aanmaning overeenkomstig artikel 6:96 lid 6 BW heeft verzonden aan [gedaagde], waarvan de ontvangst niet is betwist. [gedaagde] is dan ook buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. Gelet op de toewijsbare hoofdsom van € 7.507,60 is een bedrag van € 907,96 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar. De gevorderde rente is eveneens toewijsbaar.
Proceskosten
4.14.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting Pré Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
1.461,00
- salaris gemachtigde
€
720,00
(2 punten × € 360,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.470,45
4.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Stichting Pré Wonen te betalen een bedrag van € 7.004,00 aan herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag, met ingang van 4 januari 2025 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Stichting Pré Wonen te betalen een bedrag van € 503,60 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag, vanaf 1 november 2024 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Stichting Pré Wonen te betalen een bedrag van € 907,96 aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.470,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2026.
Artikel 7A:1599 BW (oud).
