ECLI:NL:RBOVE:2026:4634
Anders dan belanghebbende doet voorkomen, is niet sprake van een zakelijk/persoonlijk erfdienstbaarheidsrecht waarbij de woning van belanghebbende lijdend erf is. Voor zover al sprake is van een persoonlijk recht en daarin een waardeverminderende factor geacht moet worden te zijn gelegen, acht de rechtbank een en ander genoegzaam (mee)gewogen door de taxateur via de voor de kavel gebruikte doel...
Rechtbank Overijssel 5 August 2026
ECLI:NL:RBOVE:2026:4634
text/xml
public
2026-08-05T12:00:02
2026-07-29
Raad voor de Rechtspraak
nl
Rechtbank Overijssel
2026-07-29
ak_25_850
Uitspraak
Eerste aanleg - enkelvoudig
NL
Zwolle
Bestuursrecht; Belastingrecht
Rechtspraak.nl
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBOVE:2026:4634
text/html
public
2026-07-29T11:54:09
2026-08-05
Raad voor de Rechtspraak
nl
ECLI:NL:RBOVE:2026:4634 Rechtbank Overijssel , 29-07-2026 / ak_25_850
Anders dan belanghebbende doet voorkomen, is niet sprake van een zakelijk/persoonlijk erfdienstbaarheidsrecht waarbij de woning van belanghebbende lijdend erf is. Voor zover al sprake is van een persoonlijk recht en daarin een waardeverminderende factor geacht moet worden te zijn gelegen, acht de rechtbank een en ander genoegzaam (mee)gewogen door de taxateur via de voor de kavel gebruikte doelmatigheids-kwalificatie van 2 in plaats van 3 (zie ook 4.1 verweerschrift). Beroep ongegrond.
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 25/850 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn,
(gemachtigde: [gemachtigde], tevens WOZ-taxateur).
Inleiding
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) per 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op
€ 602.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hellendoorn voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
Bij uitspraak op bezwaar van 16 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar het door belanghebbende tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard (het bestreden besluit).
Belanghebbende heeft beroep ingesteld en aanvullende beroepsgronden ingediend gedateerd 28 maart 2023 (kennelijk bedoeld is 2025).
De heffingsambtenaar heeft op 27 mei 2025 een aanvullend verweerschrift ingediend en een taxatierapport van 2 april 2025 van [gemachtigde].
Belanghebbende heeft op 5 juli 2026 een schriftelijke reactie op het verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 16 juli 2026 ter zitting behandeld.
Aan de zitting hebben deelgenomen mr. A. Bakker en [gemachtigde], tevens WOZ-taxateur.
De rechtbank heeft de zaak gelijktijdig behandeld met de zaak over de WOZ-waarde van [adres 2] (ZWO 25/849 WOZ).
Feiten
1. Belanghebbende verwierf samen met zijn toenmalige echtgenote in 2018 de eigendom van de twee onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] c.a. van zijn voormalige schoonouders, [naam].
2. In het kader van de verdeling na echtscheiding is belanghebbende op 9 februari 2022 enig eigenaar geworden van beide woningen. De woningen zijn twee-onder-een kap-/geschakelde/verbonden woningen. De door belanghebbende bewoonde woning met huisnummer [adres 1], heeft (eveneens) bouwjaar 1965, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 147 m², twee vrijstaande bergingen van 14 m² respectievelijk 59 m², een loods van
156 m² en een tuinhuis van 4 m² en staat op een kavel van 4500 m² met 10.925 m² extra grond, in totaal 15.425 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
4. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
5. Op grond van vaste rechtspraak staat het de heffingsambtenaar vrij om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning van belanghebbende niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daartoe is verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport met bijbehorende taxatiematrix, opgesteld door [gemachtigde], WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 639.000,- (WOZ-waarde € 602.000,-).
7. Bij deze waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende twee-onder-een kapwoningen te [plaats]:
[adres 3] te [plaats], bouwjaar 1975, met een gbo van 146 m² en (onder meer) een vrijstaande berging van 15 m², een overkapping van 28 m² en een kavel van 554 m², op 11 januari 2023 (datum in matrix) verkocht voor € 401.000,-;
[adres 4] te [plaats], bouwjaar 1956, met een gbo van 109 m², (onder meer) een aangebouwde berging van 17 m², een overkapping van 15 m² en een kavel van 262 m², op 2 augustus 2022 (datum in matrix) verkocht voor € 425.000,-;
[adres 5] te [plaats], bouwjaar 1953, met een gbo van 104 m², (onder meer) een vrijstaande garage van 42 m², een vrijstaande berging van 7 m² en een kavel van 281 m², op 28 april 2022 (datum in matrix) verkocht voor € 418.000,-.
8. Bovengenoemde referentieobjecten zijn afkomstig uit het taxatierapport van 2 april 2025 en daarmee zijn vervallen de door belanghebbende in zijn aanvullend beroepschrift ongeschikt geachte / betwiste referentiewoningen die de heffingsambtenaar eerder gebruikte. Deze behoeven geen bespreking meer omdat het de heffingsambtenaar vrijstaat vergelijkingsobjecten in een procedure steeds te vervangen.
9. Voor het overige geldt dat de rechtbank met het aanvullend verweerschrift van de heffingsambtenaar van 27 mei 2025 genoegzaam weerlegd acht hetgeen belanghebbende in zijn aanvullend beroepschrift naar voren heeft gebracht. De rechtbank conformeert zich aan en neemt over het verweerschrift en maakt de overwegingen daarin tot de hare.
In aanvulling hierop overweegt de rechtbank nog het volgende.
10. De gemachtigde voert in zijn aanvulling en ter zitting aan dat ten onrechte in de taxatiematrix in beroep geen rekening is gehouden een persoonlijk erfdienstbaarheidsrecht, waarbij de woning die belanghebbende bewoont (huisnummer [adres 1]) dienstbaar is aan respectievelijk lijdend erf is van de woning (huisnummer [adres 2]) waarvan belanghebbende zelf eveneens eigenaar is.
11. Dat [adres 2] gebruik maakt van het perceel van belanghebbende om de openbare weg te bereiken, is niet in geschil. Juridisch is daarover niets vastgelegd.
12. Anders dan belanghebbende doet voorkomen, is niet sprake van een zakelijk/persoonlijk erfdienstbaarheidsrecht waarbij de woning van belanghebbende lijdend erf is.
Voor zover al sprake is van een persoonlijk recht en daarin een waardeverminderende factor geacht moet worden te zijn gelegen, acht de rechtbank een en ander genoegzaam (mee)gewogen door de taxateur via de voor de kavel gebruikte doelmatigheidskwalificatie van 2 in plaats van 3 (zie ook 4.1 verweerschrift). Naar het oordeel van de rechtbank is de kwalificatie 2 zonder meer voldoende, omdat de bewoner van [adres 2] - belanghebbendes voormalige schoonvader - feitelijk (gratis) woongenot van woning [adres 2] heeft bedongen bij de verkoop en levering van [adres 1] en [adres 2] aan belanghebbende, en belanghebbende als eigenaar laatstgenoemde woning te zijner tijd kan verkopen/verhuren onder door hem te stellen voorwaarden en condities. De beroepsgrond slaagt niet.
13. De gemachtigde voert verder aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de matig tot slechte ligging van de woning.
Anders dan twee van de drie vergelijkingsobjecten, ligt de woning buiten de bebouwde kom. Hierdoor zijn bepaalde voorzieningen niet of in beperkte mate aanwezig, zoals bijvoorbeeld riolering en openbaar vervoer.
14. De rechtbank overweegt als volgt. In de taxatiematrix in beroep is de ligging gekwalificeerd als ‘gemiddeld’ (3). De in de taxatiematrix opgenomen objecten [adres 4] en [adres 5] liggen (inderdaad) in de bebouwde kom, en niet buiten de bebouwde kom - zoals belanghebbendes woning(en) [adres 1] (en [adres 2]) - maar aan eerstgenoemde objecten zijn daarom aanzienlijk hogere grondwaarden toegekend dan aan de woning, zoals opgenomen in de matrix.
15. Een ligging in buitengebied is bovendien niet per se onder gemiddeld. De woning ligt in een rustige omgeving wat kopers individueel kunnen waarderen. De gemachtigde heeft ook niet aangegeven welke essentiële voorzieningen concreet ontbreken.
16. Ten slotte is het perceel van [adres 2] aanzienlijk verkleind, met een stuk grond van 320 m² ten gunste van belanghebbendes woning wat (ook) niet waardeverminderend is.
17. De rechtbank volgt gelet op al het voorgaande de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat de waardering van de ligging niet (verder) neerwaarts behoeft te worden bijgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
18. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd tegen taxatiewaarde in de matrix in beroep ad € 639.000,- leidt er niet toe en brengt niet met zich dat de beschikte (lagere) WOZ-waarde ad € 602.000,- de rechterlijke toetsing niet kan doorstaan.
De heffingsambtenaar heeft aannemelijk heeft gemaakt dat een waarde van de onroerende zaak van € 602.000,- per waardepeildatum 1 januari 2023 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
19. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van € 602.000,- in stand blijft. Belanghebbende krijgt het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat evenmin aanleiding.
Beslissing:
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
J.M. van Westerlaak, griffier.
De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44
