ECLI:NL:RBZWB:2026:4582
WOZ niet-woning, ongegrond.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant 1 June 2026
ECLI:NL:RBZWB:2026:4582
text/xml
public
2026-06-01T12:00:06
2026-05-26
Raad voor de Rechtspraak
nl
Rechtbank Zeeland-West-Brabant
2026-05-22
BRE 25/6692
Uitspraak
Eerste aanleg - enkelvoudig
NL
Breda
Bestuursrecht; Belastingrecht
Rechtspraak.nl
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:4582
text/html
public
2026-05-29T09:59:22
2026-06-01
Raad voor de Rechtspraak
nl
ECLI:NL:RBZWB:2026:4582 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 22-05-2026 / BRE 25/6692
WOZ niet-woning, ongegrond.
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/6692 WOZNW
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 22 mei 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde], verbonden aan JUIST),
en
De heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 november 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 2.711.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Roosendaal voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. Hierbij heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd tot € 1.654.000.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 13 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [naam 1] en namens de heffingsambtenaar [naam 2], [naam 3] en mr. S. Hunte.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een pand bestaande uit opslagunits (bouwjaar 2011) met een gebruiksoppervlakte van 6.911 m². Het perceel heeft een oppervlakte van 2.320 m².
2.1.
De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar een proceskosten-vergoeding toegekend van € 161,74. Deze vergoeding bestaat uit 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting. Hierop is een vermenigvuldigingsfactor toegepast van 0,125.
2.2.
In de door belanghebbende overgelegde offerte met betrekking tot de door gemachtigde te verrichten werkzaamheden wordt ten aanzien van de vergoeding vermeld:
“De startfee wordt in rekening gebracht voor de administratieve handelingen voorafgaand aan de inhoudelijke behandeling, het verwerken van de aanslagbiljetten, het screenen van de objecten op de aanslagbiljetten en het verzenden van het initiële bezwaarschrift. De besparingsfee is op basis van no cure no pay. Bij een ongegronde procedure zal de besparingsfee niet in rekening worden gebracht, ongeacht onze inspanningen. Voor kalenderjaar 2025 is afgesproken dat geen startfee gefactureerd wordt, bij insturen van aanslagbiljetten vanaf 1 januari 2026 zal wel een startfee gelden.”
2.3.
In de volmacht wordt het volgende vermeld:
“De kosten ter vergoeding van onze werkzaamheden komen neer op het totaal van die op grond van art 7:15, 8:75, 4:17 en 8:88 Awb aan u in een uitspraak worden toegewezen.”
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de waarde zoals verminderd door middel van de uitspraak op bezwaar van € 1.654.000. Belanghebbende verzoekt om de WOZ-waarde lager vast te stellen. Daarnaast beoordeelt de rechtbank of belanghebbende recht heeft op een hogere vergoeding voor de kosten van het bezwaar, omdat sprake is van een bijzonder geval.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de onroerende zaak zoals vastgesteld niet te hoog. Verder heeft belanghebbende geen recht op een hogere vergoeding voor de kosten van het bezwaar.
Toetsingskader van de rechtbank met betrekking tot de WOZ-waarde
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
3.3.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
3.4.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde
3.5.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 1.654.000. De heffingsambtenaar heeft een kapitalisatiefactor gehanteerd van 9,0. Ter onderbouwing heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de verkoopcijfers van de referentieobjecten [adres 2] en [adres 3] alsmede naar een bottom-up berekening. Voor de onderbouwing van de huurwaarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de referentieobjecten [adres 4] en [adres 5].
3.6.
Belanghebbende heeft eerst ter zitting, onder verwijzing naar de koopaktes, gesteld dat de door de heffingsambtenaar aangedragen verkooptransacties niet gebruikt kunnen worden. In aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar hierop niet heeft kunnen reageren, verklaart de rechtbank deze stelling van belanghebbende tardief.
3.7.
Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar heeft nagelaten een deugdelijke onderbouwing te geven van de toegepaste kapitalisatiefactor en van de huurwaarde.
3.8.
De rechtbank overweegt dat de referentieobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor qua type, ligging en oppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn. De referentieobjecten zijn ook voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht. De toegepaste kapitalisatiefactor ligt lager dan de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten en wordt voorts onderbouwd door de bottom-up berekening. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is.
3.9.
Ook de voor de onderbouwing van de huurwaarde gebruikte referentieobjecten zijn voor wat betreft type, ligging, uitstraling en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De transactiedatum van [adres 4] ligt meer dan een jaar van de waardepeildatum, maar het betreft een goed vergelijkbaar object. Bovendien is de huurprijs in het voordeel van belanghebbende niet naar de waardepeildatum geïndexeerd. Het referentieobject [adres 5] onderbouwt voor het onderdeel opslag een huurprijs per vierkante meter van € 59,71. Het referentieobject [adres 4] onderbouwt voor het onderdeel opslag een huurprijs per vierkante meter van € 33,17. Bij het onderhavige object heeft de heffingsambtenaar een huurprijs per vierkante meter toegepast van € 26,60. De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde huurwaarde.
3.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
De kostenvergoeding in de bezwaarfase
3.11.
De heffingsambtenaar heeft bij het vaststellen van de vergoeding voor de kosten van het bezwaar de in artikel 30a, eerste lid, van de Wet WOZ genoemde vermenigvuldigingsfactor van 0,125 toegepast. Belanghebbende stelt dat deze vermenigvuldigingsfactor niet van toepassing is, omdat sprake is van een bijzonder geval. Belanghebbende verwijst in dit kader naar de overgelegde facturen en betalingsbewijzen.
3.12.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 17 januari 2025 ten aanzien van de beperking van de proceskostenvergoeding als volgt geoordeeld:
“3.5.1 Uit hetgeen hiervoor in 3.4.1 tot en met 3.4.6 is overwogen, volgt dat de wetgever met de beperkingen van proceskostenvergoedingen in procedures over de Wet WOZ en de bpm het oog heeft gehad op gevallen die zich daardoor kenmerken dat aan de belanghebbende rechtsbijstand wordt verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan het bedrijfsmodel eruit bestaat dat (i) wordt opgetreden op basis van no cure no pay, (ii) daarbij zodanige afspraken met de cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en (iii) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen. Aanwijzingen dat dit laatste het geval is, kunnen bijvoorbeeld worden gevonden in de omstandigheid dat vaak geheel of ten dele gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde tekstblokken die niet zijn toegespitst op de desbetreffende zaak.
3.5.2
Gevallen die kennelijk niet de hiervoor in 3.5.1 bedoelde kenmerken hebben, moeten in het licht van het doel van de regeling over proceskostenvergoedingen in de WHpkv worden aangemerkt als bijzondere gevallen in de zin van de tweede volzin van artikel 19a, leden 1 en 2, van de Wet bpm en artikel 30a, leden 1 en 2, van de Wet WOZ, met als gevolg dat in die gevallen geen aanleiding bestaat tot vermenigvuldiging van de op basis van het Besluit berekende forfaitaire vergoeding met de factor 0,25 of 0,10. Een dergelijke uitleg van het begrip bijzondere gevallen draagt bij aan de verwezenlijking van het in artikel 17, lid 1, van de Grondwet begrepen recht op toegang tot een onafhankelijke en onpartijdige rechter. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot feiten die meebrengen dat het om zo’n bijzonder geval gaat, rusten op de belanghebbende.”
3.13.
De rechtbank overweegt dat uit de bij het beroepschrift overgelegde offerte en de volmacht volgt dat de gemachtigde van belanghebbende optreedt op basis van no cure no pay, waarbij de proceskostenvergoeding en andere vergoedingen aan de gemachtigde of zijn kantoor worden afgedragen. In de door belanghebbende overgelegde stukken ziet de rechtbank geen aanknopingspunten om ervan uit te gaan dat geen sprake is van no cure no pay. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de door gemachtigde zelf gemaakte selectie van facturen en betalingen geen representatief beeld geeft van de bedrijfsvoering. Dat betekent dat belanghebbende geen recht heeft op een hogere vergoeding voor de kosten van het bezwaar dan de vergoeding die de heffingsambtenaar reeds heeft toegekend.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar, de WOZ-waarde en de aanslag in stand blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C.J.A. Miseré, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
Hoge Raad 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46.
