ABN AMRO: Langdurige zorg kan duurzame nieuwbouw niet betalen

ABN AMRO berekent dat door deze factoren de jaarlijkse kosten van een duurzaam nieuw pand in twee jaar met 83 procent gestegen zijn . Dit kan de sector niet betalen. Steun vanuit de overheid lijkt noodzakelijk.

Sinds het akkoord van Parijs in 2015 waar tot een stevige reductie van CO2 is besloten, wordt in de zorg al wel duurzaam vernieuwd, maar het gaat langzaam, zo blijkt uit de jaarcijfers van de sector. De waarde van het vastgoed in de jaarrekeningen van de zorginstellingen neemt nauwelijks toe, terwijl bij continue vernieuwing, en daarmee verduurzaming, de waarde minimaal in lijn zou moeten zijn met de inflatie. Dat is niet het geval. Dit betekent dat het vastgoed gemiddeld steeds ouder wordt.

In de recent gesloten Greendeal Zorg is overeengekomen dat de CO2-uitstoot in de zorg per 2030 met 55 procent gereduceerd moet zijn ten opzichte van 2018. ABN AMRO schat dat tot 2030 nog 15 tot 20 procent van het vastgoed vernieuwd moet worden om dit doel te halen. Dit is een hele ruwe schatting.

Het vastgoed in de langdurige zorg bestaat met name uit woningen voor de bewoners van verpleegtehuizen, en woningen die zijn gerelateerd aan gehandicaptenzorg en de geestelijke gezondheidszorg. Daarnaast gaat het om een beperkt aantal kantoren van de organisaties die deze zorg leveren. Per ultimo 2021 bedroeg de waarde van het vastgoed in de jaarrekeningen van instellingen in de ouderenzorg 9,3 miljard euro, in de gehandicaptenzorg 5,4 miljard euro en in de ggz 2,2 miljard euro (CBS). Vernieuwing van dit vastgoed zal ook het welzijn van de bewoners verhogen. Bij vernieuwing wordt de inrichting immers weer aangepast aan de wooneisen van de huidige tijd.

De 55 procent CO2-reductie halen door een combinatie van maatregelen

De kostenstijging leidt tot een verandering in het soort beslissingen dat de zorgsector maakt om te verduurzamen. Tot 2021 was nieuwbouw eigenlijk de enige gekozen optie. Dit komt doordat verduurzaming van een bestaand pand lastig is. Het pand is namelijk al bewoond en dat betekent dat de bewoners tijdelijk ergens anders moeten wonen, en het is bovendien duur omdat dan direct aan allerlei eisen voldaan moeten waar bij de bouw van het pand nooit rekening mee is gehouden. Dit zijn bijvoorbeeld eisen rondom brandveiligheid, koeling in de zomer, het sanitair en de omvang van de gezamenlijke ruimte.

Het speelveld is door de energiecrisis wel veranderd. Met de huidige energieprijzen loont het meer om voor de komende tien jaar te kiezen voor kleine verduurzamingsmaatregelen zoals zonnepanelen en warmtepompen. Ook kiezen instellingen vanwege de gestegen prijzen er nu soms voor om oude panden te strippen tot casco, te isoleren, de energievoorziening te veranderen en weer opnieuw in te richten. Een oud gebouw voldoet dan weer tot 2040 aan de eisen van CO2-emissie. De kachel een graadje lager, en de techniek beter afstellen waren overigens simpele zetten die in 2022 en 2023 al veel kosten besparen.

Nieuwbouw is te duur

De veranderde beslissingen rondom het reduceren van de CO2-uitstoot zijn het directe gevolg van de inflatie, resulterend in hogere bouwkosten en hoge rente. In 2022 kon de zorg de hoge energielasten al niet betalen en werden instellingen en bewoners door de omstandigheden gedwongen om de kachel lager te zetten. Dit leidt direct tot een lagere uitstoot.

Tegelijkertijd dwongen stijgende prijzen in de bouw al tot voorzichtigheid om nieuw te bouwen. De stijging in de bouwkosten is recent door het adviescentrum voor zorghuisvesting AcvZ onderzocht. AcvZ geeft aan dat de bouwkosten per vierkante meter vloeroppervlak in twee jaar met 28 procent gestegen zijn. Dit is een combinatie van kostenstijgingen en strengere eisen aan de CO2-emissie van het vastgoed. Het centrum geeft aan dat de kosten per juli 2022 per vierkante meter 2.647 euro bedroegen, waar dit in 2020 nog 2.062 euro per vierkante meter was. Een dergelijke kostenstijging van ruim 28% betekent dat een wooneenheid in 2020 nog gebouwd kon worden voor 175.000 euro dit in 2022 was opgelopen tot 225.000 euro.

Wat kost nieuwbouw per jaar?

De jaarlijkse kosten voor vastgoed zijn sterk afhankelijk van de rente die voor de benodigde leningen betaald moeten worden. Tot 2021 was de rente heel laag: rond 1,5 procent per jaar voor een lening met een looptijd van tien jaar. Vanaf medio 2022 is de rente opgelopen tot 4,5 procent, een verdrievoudiging. De sterk gestegen rente vormt nu een belangrijke factor binnen de totale jaarlijkse kosten van nieuw vastgoed.

Een nieuwe wooneenheid voor een bewoner van een instelling voor langdurige zorg kostte in 2020 per jaar 8.534 euro bij een afschrijving over dertig jaar; voor panden waarvan de bouw in 2022 gestart is, is dit opgelopen tot 15.600 euro per jaar. Dit is een stijging van 83 procent.

De langdurige zorg sector kan nieuw vastgoed niet betalen

De extra woonlasten van ruim 7000 euro per bewoner voor nieuw zorgvastgoed zijn eigenlijk door niemand in de sector op te vangen. De inflatie geeft immers al veel financiële uitdagingen zonder de genoemde extra kosten voor duurzaam vastgoed. Uit een recente enquête onder financials in de zorg blijkt dat 44 procent van de zorginstellingen verwacht 2022 verlieslatend af te sluiten. In de ggz geldt dit zelfs voor 67 procent van de instellingen. Deze sombere vooruitzichten worden vooral veroorzaakt door personeelstekorten en hoge energielasten.

In 2020 en 2021 zijn gelukkig wel goede resultaten behaald. Doordat de vermogens goed zijn en veel organisaties stevige cash-buffers hebben, leiden de lagere resultaten over 2022 nauwelijks tot extra problemen met de banken. De financiële vooruitzichten voor 2023 laten echter geen substantiële verbetering zien. De inflatie blijft hoog en wordt maar gedeeltelijk vergoed, en ook het tekort aan personeel loopt niet terug. De energiekosten zullen wel iets afnemen. Een resultaat rondom nul lijkt daarmee een realistische verwachting.

Banken toetsen de financierbaarheid van investeringen op de verdiencapaciteit in de toekomst. De verdiencapaciteit lijkt de komende jaren gering. Dit laatste is wel een vereiste om de jaarlijkse lasten die horen bij een investering te betalen. Wanneer onvoldoende geld verdiend wordt om de extra rente en de aflossing te betalen, zullen banken huiverig zijn om een lening ter beschikking te stellen om de vernieuwing te financieren. In dat geval raken de duurzaamheidsdoelen voor 2030 buiten bereik. De kachels kunnen niet nog lager gezet worden.

Duurzame oplossing is gewenst

De gestegen kosten en rente hebben de inzichten rondom de verduurzaming in 2023 radicaal veranderd. De voorheen onbespreekbare stap om de kachel lager te zetten is al genomen. Renovatie en vervanging van de energievoorziening zijn nu ook serieuze opties. Omdat alle investeringen dusdanig hoge kosten met zich meebrengen die zorginstellingen zelf niet kunnen dragen, zijn extra maatregelen vanuit de overheid nodig. Hierbij kan gedacht worden aan subsidie op verduurzaming op specifieke investeringen zoals zonnepanelen en warmtepompen. De eerste subsidieregeling DUMAVA was in oktober 2022 binnen één dag gevuld met aanvragen, waarbij een groot deel van de aanvragen niet gehonoreerd kon worden. Daarnaast kan voor volledige nieuwbouw of renovatietrajecten wellicht ondersteuning geboden worden vanuit het klimaatfonds.

Wanneer er voldoende geld beschikbaar is om de investeringen terug te betalen is de kans een stuk groter dat de banken positief staan tegen over de financiering van de investeringen. Zelfs als de enorme inflatie in 2022 ervoor heeft gezorgd dat de organisatie verlies leidt. Van de banken wordt immers verwacht dat zij zich ook inspannen om de verduurzamingsdoelstellingen te behalen.