ECLI:NL:GHDHA:2025:634
text/xml
public
2025-07-10T12:00:28
2025-04-14
Raad voor de Rechtspraak
nl
Gerechtshof Den Haag
2025-05-13
200.339.831/01
Uitspraak
Hoger beroep
NL
Den Haag
Civiel recht
Rechtspraak.nl
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:634
text/html
public
2025-07-10T11:56:59
2025-07-10
Raad voor de Rechtspraak
nl
ECLI:NL:GHDHA:2025:634 Gerechtshof Den Haag , 13-05-2025 / 200.339.831/01
VvE-zaak. Wie heeft zeggenschap in het appartementencomplex? (Objectieve) uitleg van splitsingsakte en akte wijziging splitsingsreglement.
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.339.831/01
Zaak- en rekestnummer rechtbank : 10780507 RP VERZ 23-50635
Beschikking van 13 mei 2025
in de zaak van
1 Vereniging van Eigenaren [sub vereniging 2] ,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
hierna: [sub vereniging 2]
2. [appellant 2],wonende in [woonplaats] ,hierna: [appellant 2] ,appellanten,appellanten samen hierna ook: [appellant 2] cs ,
advocaat: aanvankelijk mr. J.G. Galama, kantoorhoudend in Utrecht, heeft zich onttrokken op 11 december 2024,
tegen
1. Vereniging van Eigenaren [Hoofd-VvE],
gevestigd in [vestigingsplaats] ,hierna: de Hoofd-VvE,
2. Casa Vastgoedmanagement B.V.,
gevestigd in Enschede,hierna: Casa,
verweerders,
verweerders hierna samen ook: de Hoofd-VvE cs,
advocaat: mr. H.J.G. Braakhuis, kantoorhoudend in Arnhem.
1De zaak in het kort
1.1
Dit geschil gaat over een (voormalige) appartementseigenaar, die een conflict heeft met de vereniging van eigenaren (VvE). Meer concreet gaat het over de zeggenschap in het appartementencomplex, en wel om de vraag of de professionele bestuurder/beheerder Casa die positie rechtsgeldig bekleedt. De appartementseigenaar krijgt zowel bij de rechtbank als het hof ongelijk. Het hof komt tot dit oordeel op basis van uitleg van de splitsingsakte en de akte wijziging splitsingsreglement.
2Procesverloop in hoger beroep
2.1
Bij beroepschrift, ter griffie geregistreerd als ingekomen op 7 maart 2024, is [appellant 2] cs in hoger beroep gekomen van de beschikking van de rechtbank Den Haag van 25 januari 2024.
2.2
De Hoofd-VvE cs heeft een verweerschrift ingediend dat op 11 juli 2024 is ontvangen bij de griffie van het hof. Op 27 maart 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [appellant 2] en mr. Braakhuis zijn daarbij verschenen en hebben hun standpunten uiteen gezet. Vervolgens is uitspraak bepaald op 13 mei 2025 (waarbij aan [appellant 2] is uitgelegd dat hij voor de uitspraak niet naar het hof moet komen en dat de uitspraak naar hem zal worden gestuurd).
3Feitelijke achtergrond
3.1
Blijkens de notariële akte van splitsing van 27 november 1970 is een in die akte nader aangeduide zaak aan de [straat] (met kadastrale nummers [nummers] ) gesplitst in zes appartementsrechten. In de splitsingsakte is toen ook het splitsingsreglement vastgesteld en is omtrent de oprichting van de vereniging van eigenaren (de Hoofd-VvE) het volgende bepaald:
“Artikel 5.
1. Bij deze wordt opgericht een vereniging van eigenaren als bedoeld in artikel 638 g lid 2 van het Burgerlijk Wetboek.
2. De vereniging draagt de naam ”Vereniging van Eigenaren [Hoofd-VvE] ” en is gevestigd te [vestigingsplaats] .
3.2
Casa fungeert als professioneel bestuurder van de Hoofd-VvE.
3.3
Blijkens de notariële akte wijziging splitsingsreglement van 24 mei 2005 heeft op verzoek van de zes appartementseigenaren (onder wie [appellant 2] als eigenaar van het appartement [appartement 1] ) een wijziging van het splitsingsreglement plaatsgevonden. Tevens zijn toen twee verenigingen opgericht, die in de akte subverenigingen zijn genoemd. In deze akte is, voor zover van belang, het navolgende opgenomen:
“Voormelde registergoederen onder l tot en met 6 zijn gesplitst bij akte van splitsing in appartementsrechten en vaststelling reglement van splitsing, bij afschrift overgeschreven op het betreffende hypotheekkantoor op zeventwintig november negentienhonderd zeventig (..) en werd opgericht de Vereniging van Eigenaren [Hoofd-VvE] .
De verschenen personen verklaarden dat zij nu wensen over te gaan tot wijziging van voormeld splitsingsreglement vastgesteld bij voormelde akte van splitsing in appartementsrechten.
Vervolgens verklaarde[n] de verschenen personen dat, voor zover hierna niet anders is bepaald, als reglement van splitsing, bedoeld in artikel 111 sub d van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek wordt vastgesteld en zal gelden het reglement, door de Koninklijke Notariële Broederschap, thans geheten Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie in Nederland vastgesteld bij akte op twee januari negentienhonderd twee en negentig (..). Ter aanvulling van en/of afwijking van voormeld reglement (voor zover mogelijk) onder verwijzing naar de artikelen van gemeld reglement) wordt nog het volgende bepaald:
1. De hoofdvereniging van eigenaren (….), zoals opgericht bij voormelde akte van splitsing blijft bestaan;
2. Opgericht worden twee subvereniging[en] genaamd: ‘ [sub vereniging 1] ’ [hof: hierna: [sub vereniging 1] ] , en ‘ [sub vereniging 2] ’ [hof: hierna: [sub vereniging 2] ] beiden gevestigd te [vestigingsplaats] . De benoeming van de voorzitter van elke vereniging geschiedt voor de eerste maal in de eerste vergadering van eigenaars.
3. Het boekjaar van de subverenigingen valt samen met het boekjaar van de hoofdvereniging.
4. Werkzaamheden aan de trap, het licht in het portaal alsmede de fundering zullen worden uitgevoerd door en de kosten tot het onderhoud of vernieuwen van de trap, het licht in het portaal alsmede de fundering zijn voor rekening van de hoofdvereniging.
5. Werkzaamheden aan het buitenschilderwerk, de ramen en het (eventueel aanwezige) balkon zullen worden uitgevoerd door en de kosten tot het onderhouden en vernieuwen van het buitenschilderwerk, de ramen, kozijnen en het (eventueel aanwezige) zijn voor rekening van de eigenaar van het appartementsrecht waartoe deze zaken behoren, ook al bevinden deze zaken zich in de gemeenschappelijke gedeelten of zaken. Voor deze werkzaamheden is de goedkeuring van de vergadering van eigenaars niet vereist.
6. Werkzaamheden aan het dak zullen worden uitgevoerd door en de kosten van het onderhoud en vernieuwen van het dak zijn voor rekening van de subverenigingen en wel de subvereniging “ [sub vereniging 1] ” voor een/tweede deel en de subvereniging “ [sub vereniging 2] ”voor een/tweede deel.
7. Overige werkzaamheden, anders dan hiervoor vermeld, zullen worden uitgevoerd door en de kosten van onderhoud en vernieuwen daarvan komen voor rekening van de “ [sub vereniging 1] ” indien de werkzaamheden hun zijde van het pand betreft en van de “ [sub vereniging 2] ”indien de werkzaamheden hun zijde van het pand betreft.
8. De contributie aan de Vereniging van Eigenaren blijft ongewijzigd.”
3.4
[appellant 2] heeft bij de mondelinge behandeling van 27 maart 2025 verklaard dat de hierna verder te bespreken twee subverenigingen (door hem ook wel de ‘twee hoofdverenigingen’ genoemd), in 2017 ledenvergaderingen hebben gehouden.
3.5
Als productie 4 bij inleidend verzoekschrift zijn notulen overgelegd van de hierna (respectievelijk in overwegingen 3.6, 3.7 en 3.8) vermelde vergaderingen.
3.6
De notulen van [hof: de vergadering] onder de leden van [Hoofd-VvE] , gehouden op 23 juni 2017. In deze notulen is onder meer vermeld:
“BESLUIT:
1/ De meerderheid is na deze uitleg en de bewijsstukken met [appellant 2] eens om onmiddellijk CASA vastgoedmanagement B.V. af te zetten (ontslaan) als bestuurder van onze [Hoofd-VvE] . [appellant 2] zal deze besluit per brief aan CASA doorgeven.
2/ Alle genomen besluiten met tussenkomst van CASA als onrechtmatig bestuurder zijn nietig.
Voor aanvullende besluiten zoals de onrechtmatig geïncasseerde bijdragen door CASA zullen in de volgende vergadering genomen worden.
(…)”
3.7
De notulen van [hof: de vergadering] onder de leden van [Hoofd-VvE] , gehouden op 17 juli 2017. Hierin is onder meer vermeld:
“(…) De heer [appellant 2] opent de vergadering (…). Deze vergadering is het vervolg op een eerder gehouden leden vergadering [hof: van 23 juni 2017]. Toen was de opkomst niet naar tevredenheid maar wij hebben toch het besluit kunnen nemen om CASA vastgoedmanagement B.V. te ontslaan. (…)BESLUITTerugvordering van alle geïncasseerde bijdragen door CASA als onrechtmatige bestuurder van onze [Hoofd-VvE] . (…)”
3.8
De notulen van de algemene ledenvergadering van [sub vereniging 2] [hof, zoals gezegd: [sub vereniging 2] ), gehouden op locatie van beheerder WijSamen op 11 augustus 2021. Hierin is onder meer vermeld:
“Met meerderheid van stemmen (2/3) wordt bovenvermeld vergaderbesluit [hof: van 23 juni en 17 juli 2017] om Casa Vastgoedmanagement B.V. met terugwerkende kracht te ontslaan vastgesteld en bekrachtigd.”
3.9
Als productie 1 bij inleidend verzoekschrift zijn notulen overgelegd van de ledenvergadering van de [Hoofd-VvE] [hof: de Hoofd-VvE] van 28 september 2023. Casa heeft deze notulen per een email van 29 september 2023 gemaild naar [eigenaar appartement 1] , eigenaar van [appartement 2] . Blijkens deze notulen is toen onder meer besloten (1) tot een eenmalige extra bijdrage van de leden van €1.250,- in verband met werkzaamheden aan de gemeenschappelijke geveldelen conform aanschrijving van de Gemeente en (2) tot verhoging van de maandelijkse bijdrage naar € 90,-.
3.10
[appellant 2] is inmiddels geen eigenaar meer van [appartement 1] .
4Procedure bij de rechtbank
4.1
Bij verzoekschrift, gericht tegen de Hoofd-VvE en Casa, hebben [appellant 2] en [sub vereniging 2] de rechtbank verzocht (a) de notulen van de ledenvergadering van de Hoofd-VvE van 28 september 2023 te vernietigen, (b) op grond van de besluiten op de ledenvergaderingen van 2017 (en 2021) Casa te royeren als bestuurder en (c) de schade door het onrechtmatig bestuurderschap van Casa te doen vergoeden.
4.2
De rechtbank heeft [appellant 2] en [sub vereniging 2] bij beschikking van 25 januari 2024 niet-ontvankelijk verklaard in verzoek (c) en de verzoeken (a) en (b) afgewezen. De rechtbank heeft daarbij onder meer verwezen naar een arrest van 20 september 2022 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarbij is vastgesteld dat Casa bestuurder was van de Hoofd-VvE. De rechtbank heeft daarbij geoordeeld dat er geen enkele reden was om aan te nemen dat het arrest vervalst zou zijn.
5Vorderingen in hoger beroep, grieven en verweer
5.1
[appellant 2] cs verzoekt in hoger beroep – dit heeft hij op vragen van het hof bij de mondelinge behandeling bevestigd – vernietiging van de bestreden beschikking en opnieuw rechtdoende:
i) te verklaren voor recht dat er twee hoofdverenigingen zijn, respectievelijk met kadastraal nummer [nummer] ( [sub vereniging 1] ) en kadastraal nummer [nummer] ( [sub vereniging 2] );
ii) om Casa te royeren conform de (in overwegingen 3.6, 3.7 en 3.8 vermelde) vergaderbesluiten van 2017 en 2021;
iii) om Casa de schade te laten vergoeden wegens onrechtmatig bestuurderschap;
iv) vernietiging van de notulen van 28 september 2023.
5.2
[appellant 2] cs heeft zes grieven aangevoerd. De Hoofd-VvE cs heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
6Beoordeling van de vorderingen in hoger beroep
Vordering (i): de gestelde twee hoofdverenigingen
6.1
Zoals [appellant 2] zelf uitvoerig heeft betoogd bij de mondelinge behandeling, stelt hij zich op het standpunt dat uit de splitsingsakte van 27 november 1970 blijkt dat toen twee hoofd-VvE’s zijn opgericht, te weten (a) [sub vereniging 1] en (b) [sub vereniging 2] . Verweerders hebben dit gemotiveerd bestreden en stellen dat, zoals gebruikelijk, slechts één VvE (de Hoofd-VvE) is opgericht.
6.2
Het hof geeft [appellant 2] ongelijk en wijst de vordering af. Het hof heeft hiervoor de volgende argumenten.
6.3
Ter beoordeling van deze kwestie heeft het hof allereerst de notariële splitsingsakte (van 27 november 1970) uitgelegd. Deze notariële akte moet objectief worden uitgelegd, juist ook in verband met de bescherming van derden, die op de notariële akte moeten kunnen afgaan. Dit betekent dat de tekst ervan bij deze uitleg heel belangrijk is.
6.4
De tekst van de splitsingsakte uit 1970 is volkomen duidelijk. Hier is geen speld tussen te krijgen. Artikel 5 heeft het uitdrukkelijk over ‘een vereniging van eigenaren’ en ‘de vereniging’. Deze vereniging wordt genoemd: de “ [Hoofd-VvE] ”. Nergens in de akte is enige aanwijzing te vinden dat er toen twee VvE’s zijn opgericht. Dit laatste is bovendien zeer ongebruikelijk. De omstandigheid dat de gesplitste zaak twee kadastrale nummers heeft en twee portieken, maakt dit niet anders. Niet alleen komt dit veel vaker voor, maar het weegt bij lange na niet op tegen de ondubbelzinnige tekst van de akte, waarin is aangegeven dat sprake is van één VvE. De vele stukken die [appellant 2] cs heeft overgelegd (laatstelijk nog machtigingen en reeds eerder overgelegde notulen), brengen het hof niet tot een ander oordeel. Ook de opmerking van [appellant 2] bij de mondelinge behandeling dat een notaris hem gelijk heeft gegeven, overtuigt het hof niet.
6.5
Hier komt bij dat de (eveneens objectief uit te leggen) notariële akte van 24 mei 2005 (wijziging splitsingsreglement), in deze lijn doorgaat. Het hof wijst in dit verband op de beschrijving daarin dat in 1970 een VvE is opgericht. Daarnaast is in de akte van 2005 vastgelegd: “1. De hoofdvereniging van eigenaren (….), zoals opgericht bij voormelde akte van splitsing blijft bestaan;” en “3.Het boekjaar van de subverenigingen valt samen met het boekjaar van de hoofdvereniging. Ook de akte uit 2005 heeft het dus herhaalde malen over één hoofdvereniging, waarmee is bedoeld de enige in 1970 opgerichte VvE.
6.6
De ‘twee hoofd-VvE’s’ die [appellant 2] noemt zijn non-existent (bestaan juridisch niet), zeker niet naast de Hoofd-VvE die blijkens de akte van 2005 is blijven bestaan. Duidelijk is wél dat in 2005 twee subverenigingen zijn opgericht. [appellant 2] erkent dit ook en geeft aan dat dit te maken heeft met het toen gewijzigde onderhoud.
Ten overvloede
6.7
Ter voorkoming van (verdere) misverstanden overweegt het hof in dit verband ten overvloede nog als volgt. Er zijn geen aanwijzingen dat de twee subverenigingen (ondanks de naam Vereniging van Eigenaar) VvE’s zijn in de zin van boek 5 BW en evenmin dat zij formele verenigingen zijn in de zin van artikel 2:27 BW. Daartoe overweegt het hof als volgt.
6.8
Blijkens de notariële akte van 2005 is geen sprake is geweest van een ondersplitsing. Slechts is toen (a) het splitsingsreglement van de Hoofd-VvE gewijzigd in die zin dat het oorspronkelijke modelreglement van de Hoofd-VvE uit 1969 is vervangen door het Modelreglement van de Koninklijke Notariële Broederschap uit 1992, met een aantal afwijkingen (met name ten aanzien van de verdeling van de onderhoudslasten). Blijkens dezelfde akte zijn toen (b) naast de Hoofd-VvE – deze bleef bestaan, met ongewijzigde contributie – twee subverenigingen opgericht.
6.9
Omtrent de subverenigingen bevat de notariële akte uit 2005 slechts (i) de namen van deze beide subverenigingen, (ii) een regeling voor de benoeming van de eerste voorzitter en (iii) de koppeling van het boekjaar van de subverenigingen aan dat van de Hoofd-VvE. In de akte is geen melding gemaakt van de verdere wettelijke eisen die worden gesteld aan de oprichting van een formele vereniging (zoals bedoeld in artikel 2:27 BW en artikel 5:111 en 112 BW). Dit betekent dat de twee subverenigingen ( [sub vereniging 1] en [sub vereniging 2] ) hoogstens kunnen worden aangemerkt als twee informele verenigingen (in de zin van artikel 2:30 BW) met beperkte rechtspersoonlijkheid.
Vordering (ii): het gevorderde royement/ontslag van Casa op grond van de vergaderbesluiten van 2017 en 2021 (als weergegeven in overwegingen 3.6, 3.7 en 3.8)
6.10
Vast staat dat Casa al langere tijd als bestuurder/beheerder van de Hoofd-VvE functioneert. Ook [appellant 2] cs gaat hiervan uit. Niet voor niets wordt in de notulen van de vergaderingen van 2017 en 2021 gesproken over het royement/ontslag van Casa. Dat zou niet aan de orde zijn geweest als Casa niet als zodanig fungeerde.
6.11
Het orgaan dat over het royement/ontslag van Casa kan beslissen is de algemene ledenvergadering (ALV) van de Hoofd-VvE. De ledenvergaderingen van 2017 (en die van 2021) waren daartoe niet bevoegd. Dat betrof immers vergaderingen van andere entiteiten (namelijk volgens [appellant 2] bij de mondelinge behandeling van 27 maart 2025: de subverenigingen, althans de door hem genoemde, naar het oordeel van het hof juridisch niet bestaande, ‘twee Hoofd-VvE’s’). Dit betekent dat de betreffende besluiten van 2017/2021 tot ontslag/royement van Casa als bestuurder/beheerder van de Hoofd-VvE geen rechtsgevolg hebben gehad (krachteloos zijn). Het hof wijst ook deze vordering af
Vordering (iii): schadevergoeding Casa wegens onrechtmatig bestuurderschap
6.12
Nu de ontslag/royementbesluiten van Casa door de vergaderingen van 2017/2021 geen effect hebben gehad, ontvalt reeds hierom de grondslag aan deze, overigens onvoldoende onderbouwde, vordering. Het hof laat onder deze omstandigheden de wisselbepaling van artikel 69 Rv buiten toepassing.
Vordering (iv): vernietiging van de notulen van de vergadering van 28 september 2023
6.13
Het hof begrijpt dat [appellant 2] cs vernietiging vordert van de besluiten van deze vergadering, namelijk de besluiten van de ALV van de Hoofd-VvE. [appellant 2] cs is in deze vordering niet-ontvankelijk. Het hoger beroep tegen de afwijzende beslissing van de rechtbank (de mondelinge uitspraak van 25 januari 2024 waarbij [appellant 2] aanwezig was) is immers in strijd met artikel 5:130 lid 3 BW ingesteld méér dan een maand na de dag van deze uitspraak. Deze uitspraakdag was, zoals gezegd 25 januari 2024. Toen is de beroepstermijn aangevangen. De beroepstermijn liep dus tot en met uiterlijk 25 februari 2024. Omdat dit een zondag was, verschoof de termijn (met toepassing van de Algemene Termijnenwet) een dag, dus tot en met maandag 26 februari 2024. Zelfs als het hof uitgaat van de datum die [appellant 2] op zijn beroepsschrift heeft vermeld (29 februari 2024), dan nog is [appellant 2] met zijn beroep te laat. Overigens heeft [appellant 2] deze vordering, anders dan met voormelde – door het hof verworpen – argumenten niet onderbouwd. Conclusie en proceskosten
6.14
Het hof wijst de vorderingen (i), (ii) en (iii) af en verklaart [appellant 2] cs niet-ontvankelijk in vordering (iv). Daarom kunnen de verdere, deels formele, verweren van Hoofd-VvE cs onbesproken blijven. [appellant 2] cs zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
6.15
De Hoofd-VvE cs heeft, onder meer met verwijzing naar de waarschuwing in overweging 1.5 van de bestreden beslissing, (kort samengevat) aangevoerd dat [appellant 2] tegen beter weten in blijft procederen en dat de maat voor de Hoofd-VvE cs meer dan vol is. [appellant 2] jaagt de Hoofd-VvE onnodig op kosten, maakt misbruik van procesrecht en handelt hiermee onrechtmatig, aldus de Hoofd-VvE cs. Zij verzoekt het hof rekening te houden met de nodeloze wijze van procederen van [appellant 2] cs en af te wijken van de gebruikelijke (forfaitaire) proceskostenveroordeling.
6.16
Het hof zal deze keer nog volstaan met veroordeling van [appellant 2] cs in de forfaitaire proceskosten. Wél krijgt [appellant 2] ook van het hof een stevige waarschuwing. Het hof heeft bij de mondelinge behandeling ruim tijd genomen om [appellant 2] zijn kant van het verhaal te laten vertellen. Ook heeft het hof veel tijd genomen om uit te leggen wat de juridische kanten zijn van deze zaak. [appellant 2] wil echter niet luisteren, gaat niet in op de door het hof geschetste complicaties en blijft maar zeggen dat hij gelijk heeft. Eens houdt het echter op. Als [appellant 2] blijft doorprocederen over dezelfde kwesties, is de kans groot dat de volgende rechter hem zal veroordelen in de werkelijke kosten van de advocaat van de tegenpartij (wegens onrechtmatig procederen), althans hem tot meer dan de gebruikelijke proceskosten zal veroordelen.
6.17
Het hof begroot de proceskosten van Hoofd-VvE cs als volgt:
griffierecht € 798,-
salaris advocaat € 2.428,- (2 punten × tarief II)
nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 3.404,-.
7Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de beslissing van de rechtbank Den Haag van 25 januari 2024, met dien verstande dat het hof ten aanzien van vordering (iii) tot een afwijzing komt (en niet een niet-ontvankelijkheid, zoals de rechtbank heeft gedaan);
wijst af de (voor het eerst in hoger beroep geformuleerde) vordering (i);
veroordeelt [appellant 2] cs in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van verweerders begroot op € 3.404,-;
bepaalt dat als [appellant 2] cs niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en deze beschikking vervolgens wordt betekend, [appellant 2] cs de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-;
verklaart deze beschikking ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.A.F. Tan - de Sonnaville, mr. H.J.M. Burg en mr. J.M. Heikens en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2025 in aanwezigheid van de griffier.
Inmiddels (na invoering van het nieuw Burgerlijk Wetboek) vernummerd tot artikel 5:112 lid 1.e.
Burgerlijk Wetboek (BW).
HR 20 april 1918, ECLI:NL:HR:2018:650; NJ 2020/337
