vonnis
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/709467 / HA ZA 21-975
Vonnis van 27 juli 2022
in de zaak van
2. [eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. C.B. van Die te Bilthoven,
tegen
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. A.P.L.C. Trouwborst te Heilig Landstichting.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] worden genoemd.
1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 26 oktober 2021, met producties,
de conclusie van antwoord, met producties,
het tussenvonnis van 16 maart 2022, waarin een mondelinge behandeling is gelast,
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 10 juni 2022, en de daarin opgenomen proceshandelingen en processtukken.
1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.
2.1.Op 18 januari 2006 is door Woningstichting Rochdale de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] gesplitst in vier appartementsrechten. Daarbij is ook de “Vereniging van Eigenaars [adres 1] en [adres 2] ” (verder: de VvE) opgericht.
2.1.1.De appartementsrechten zijn in de splitsingsakte omschreven:
“(…)
(iv) Het Registergoed zal aldus vier (4) appartementsrechten omvatten, te weten:
1. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond met tuin en tuinberging, plaatselijk bekend te [adres 2] (…) indexnummer 1, (…)
2. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met balkon en berging op de vierde verdieping, plaatselijk bekend te [adres 3] (…) indexnummer 2, uitmakende het (…) (118/527e) onverdeeld aandeel in de (…) gemeenschap,
van welk appartementsrecht:
de bruto-vloeroppervlakte bedraagt: (…) (117,7 m2);
(…)
3. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping met balkon en berging op de vierde verdieping, plaatselijk bekend te Amsterdam als [adres 4] (…) indexnummer 3, uitmakende het (…) (118/527e) onverdeeld aandeel in de (…) gemeenschap,
van welk appartementsrecht:
de bruto-vloeroppervlakte bedraagt: (…) 117,7 m²);
(…)
4. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de derde verdieping met balkon en een ruimte op de vierde verdieping, plaatselijk bekend te [adres 5] (…) indexnummer 4, uitmakende het (…) (170/527e) onverdeeld aandeel in de (…) gemeenschap,
van welk appartementsrecht:
de bruto-vloeroppervlakte bedraagt: (…) (170,1 m2);
(…)”
2.1.2.Aan de splitsingsakte is een pagina gehecht met tekeningen van het gebouw en de afzonderlijke verdiepingen (de splitsingstekeningen). De tekening van de vierde verdieping (hierna ook: de zolderverdieping) ziet er als volgt uit:
De ruimte behorend bij het appartementsrecht met indexnummer 4 ( [adres 5] ) is in de tekening aangeduid als “onbenoemde ruimte”. De ruimte behorend bij het appartementsrecht met indexnummer 2 ( [adres 3] ) is aangeduid als “berging”.
2.1.3.In de splitsingsakte is het Modelreglement 1992 (hierna: het Modelreglement) van toepassing verklaard. Artikel 17, leden 1 tot en met 3, van het Modelreglement luidt als volgt:
“Artikel 17
1. Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.
2. Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik van de privé gedeelten nader geregeld worden.
3. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht bij het gebruik van het privé gedeelte het reglement en het huishoudelijk reglement in acht te nemen.”
In afwijking van de standaardtekst van het Modelreglement is in de splitsingsakte bepaald:
“(…)
D. SPLITSING IN APPARTEMENTSRECHTEN, REGLEMENT VAN SPLITSING
(…)
De bepalingen van bedoeld modelreglement worden geacht woordelijk in deze akte te zijn opgenomen (…) met inachtneming van de navolgende wijzigingen en aanvullingen.
(…)
Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten
Artikel 17
lid 4 komt te luiden als volgt:
“4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming, te weten: woning.
(…)
Een gebruik dat afwijkt van de bestemming als hiervoor bedoeld is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden nagetrokken [de rechtbank begrijpt: ingetrokken]. In geval van een zodanig afwijkend gebruik is artikel 5:119, lid 2 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.”
lid 5 wordt vervangen door:
“5. De vloerbedekking van de privé gedeelten van de appartementsrechten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zoveel mogelijk worden tegengegaan.
Behoudens toepassing in sanitaire ruimten is zogenaamde harde vloerbedekking slechts toegestaan indien deze zodanig wordt aangebracht, dat deze vloerbedekking niet in rechtstreeks contact staat met de ondervloer en de wanden en een contactgeluidisolatie van lco tien decibel of meer gewaarborgd wordt.
(…).
Vergadering van eigenaars
(…)
Artikel 34
lid 2 komt te luiden als volgt:
“2. Het maximum aantal stemmen in de vergadering is vier (4). Per appartementsrecht kan in de vergadering één (1) stem worden uitgebracht.”
(…)
(…)”
2.1.4.De VvE heeft geen huishoudelijk reglement vastgesteld.
2.2.In 2016 is de toenmalige eigenaar van het appartementsrecht [adres 3] door de VvE toegestaan een waterleiding aan te brengen naar de bij dat appartement behorende ruimte op de vierde verdieping. Ook heeft de VvE toen aan voornoemde eigenaar toestemming verleend om een dakterras aan te leggen op het gedeelte van het dak boven diens ruimte op de vierde verdieping.
2.3. [eisers] is sinds 15 augustus 2016 eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 4 (verder ook: appartement [adres 5] ).
2.4. [gedaagden] is sinds 14 december 2018 eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 2 (verder ook: appartement [adres 3] ). [gedaagden] heeft via de bij zijn appartement behorende ruimte op de vierde verdieping toegang tot zijn daarboven gelegen dakterras.
2.5.In de notulen van de VvE-vergadering, gehouden op 16 april 2019, is opgenomen:
“(…) 5. [gedaagde 1] and [gedaagde 2] [ [gedaagden] , rb] indicated that he was investigating the possibility to use the storage room as a guest room. (…) [eiser 1] and [eiser 2] [ [eisers] , rb] indicated they have no problem with incidental use a guest room, but rather as an exception, as happened in the past.
(…)”
2.6.In de notulen van een volgende vergadering van de VvE, gehouden op 17 oktober 2019, staat vermeld:
“(…)
[gedaagde 1] geeft aan dat zij de eerdere vergunningsaanvraag bij de gemeente voor de verandering van de bestemming van de berging van [adres 3] hebben ingetrokken. Er hoeft dus door de VvE geen besluit meer genomen te worden t.a.v. goedkeuring verandering bestemming n.a.v. eerdere discussie.
(…)
2a) Gebruik van de berging
In plaats daarvan verzoeken [gedaagde 1] en [gedaagde 2] of de berging wel op incidentele basis gebruikt kan worden als logeerruimte voor familie en vrienden (…), het gaat dan om maximaal één of enkele weken per jaar.
i. Aanvulling [gedaagde 1] : The request was more for infrequent use for family and friends, I would rather not say 1 or 2 weeks and more say reasonable (low intensity) use in which we can discuss what is deemed to be reasonable. (…)
[eiser 1] en [eiser 2] , als bewoners van de onderliggende woning [adres 5] , willen hier wel mee akkoord gaan, mits de lage gebruiksintensiteit van de berging is gewaarborgd (per huishoudelijk reglement) en afdoende geluidsisolatie aan wordt gebracht. Die geluidsisolatie is in de huidige toestand onvoldoende. (…)
(…)
[gedaagde 2] en [gedaagde 1] vragen verder of de VvE kan aangeven of de eerder gegeven toestemming voor watertoevoer, ook toestemming voor waterafvoer impliceert. Aanwezigen geven aan dat, hoewel zij niet bij het besluit betrokken zijn geweest, dat waarschijnlijk wel het geval zal zijn. Als er in de berging een kraan wordt gemonteerd, is het aannemelijk dat het water ook moet worden afgevoerd.
(…)”
2.7.In februari/maart 2021 heeft [gedaagden] een aantal werkzaamheden laten uitvoeren in de bij zijn appartement behorende ruimte op de vierde verdieping. Daarbij is aangebracht: een warmwatervoorziening, een toilet met een extra wateraansluitpunt in de muur en twee wasbakken. Een tegelvloer en tegelwanden zijn aangebracht in de toiletruimte, waarin ook een inloopdouche kan worden geplaatst. Verder is de ruimte op de vierde verdieping voorzien van een nieuwe vloer en ondervloer. [gedaagden] gebruikt die ruimte af en toe ook als werkkamer.
2.8. [eisers] heeft onder meer tijdens een VvE-vergadering op 25 mei 2021 het standpunt ingenomen dat een ander gebruik door [gedaagden] van diens ruimte op de vierde verdieping dan het gebruik als berging in strijd is met de splitsingsakte en toestemming van de VvE vereist.
2.9.Op de VvE-vergadering van 15 december 2021 hebben de leden onder meer gestemd over de door [gedaagden] gedane verzoeken tot 1) toestemming voor het aanbrengen en behoud van de door hem in 2021 uitgevoerde werkzaamheden in/aan/om zijn zolderruimte inclusief het (aan/afvoer)leidingwerk in de gemeenschappelijke ruimtes van het gebouw en 2) toestemming voor gebruik van de zolderruimte van [gedaagden] als verblijfsruimte voor persoonlijk (dat wil zeggen: niet-commercieel) gebruik onder de voorwaarde dat de splitsingsakte daarvoor niet gewijzigd hoeft te worden. Over de rechtsgeldigheid van de over deze verzoeken tijdens die VvE-vergadering (vermeend) genomen besluiten, heeft [eisers] op 14 januari 2022 een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter aanhangig gemaakt. In die procedure is nog geen uitspraak gedaan.
3.1. [eisers] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
te verklaren voor recht dat de berging op de zolderverdieping behorend bij het appartementsrecht van [gedaagden] , geen verblijfsruimte voor personen is;
[gedaagden] hoofdelijk te gebieden zich te onthouden van een gebruik van de onder 1 bedoelde berging als verblijfsruimte voor personen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag;
[gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om er voor zorg te dragen dat de door of namens hem in de periode februari tot en met april 2021 aangebrachte voorzieningen, te weten o.a. (dus niet beperkt tot) water (afvoer)leidingen, elektriciteitsleidingen en -aansluitingen, sanitaire voorzieningen, zoals wasbakken, toilet, een warmwatervoorziening, inloopdouche, tegelvloeren en tegelwanden, binnen twee maanden na dit vonnis, zijn verwijderd door een erkend en gecertificeerd aannemingsbedrijf en de berging en de verdiepingsvloeren in het complex in oude staat te herstellen;
[gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om binnen 4 weken nadat de werkzaamheden als bedoeld onder 3 zijn afgerond bewijsstukken (offerte, factuur en betalingsbewijs) te overleggen aan [eisers] waaruit blijkt dat de onder 3 bedoelde werkzaamheden correct zijn uitgevoerd; zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag;
[gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente.
[eisers] stelt daartoe – samengevat – dat [gedaagden] de ruimte op de zolderverdieping uitsluitend mag gebruiken als berging. [gedaagden] gebruikt die berging als een verblijfs- en woonruimte en dat is niet toegestaan volgens de splitsingsakte.
Voor de in 2021 uitgevoerde werkzaamheden is geen toestemming gegeven door de VvE. De aangebrachte aanpassingen leiden tot nadeel voor [eisers] (overlast en hinder). Ook dat is in strijd met de splitsingsakte. De aangebrachte wijzigingen moeten daarom ongedaan worden gemaakt, aldus steeds [eisers] .
3.3. [gedaagden] voert – kort gezegd – aan dat [eisers] niet ontvankelijk is in zijn vorderingen, omdat die door de VvE dienen te worden ingesteld. Voor zover [eisers] wel ontvankelijk is, moeten de vorderingen volgens [gedaagden] worden afgewezen. De ruimte op de vierde verdieping is volgens de splitsingsakte bestemd als woonruimte. Het appartementsrecht van [gedaagden] omvat namelijk ook het uitsluitend gebruik van zijn privégedeelte op de vierde verdieping. De bestemming van het gehele privégedeelte is in het in de splitsingsakte aangepaste artikel 17 lid 4 van het Modelreglement gedefinieerd als woning. Tijdens de VvE-vergadering op 21 december 2021 heeft de VvE bovendien toestemming gegeven voor het gebruik van de ruimte op de vierde verdieping als verblijfsruimte, in ieder geval logeerruimte, aldus steeds [gedaagden]
3.4.Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.1.Het verweer van [gedaagden] dat [eisers] niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen wordt niet gevolgd.
4.2.Partijen zijn als appartementseigenaren en leden van de VvE gebonden aan het bepaalde in de splitsingsakte en het Modelreglement. In beginsel is het de VvE die toeziet op nakoming van de verplichtingen die voor de appartementseigenaren jegens elkaar uit die regels voortvloeien (artikel 5:126 lid 6 BW). Dit neemt niet weg dat het voor [eisers] mogelijk is om in dit geval rechtstreeks, en dus zonder tussenkomst van de VvE, [gedaagden] aan te spreken op de vermeende overtreding van de VvE-regels. De splitsingsakte en daarop gebaseerde regels van de VvE zijn namelijk bedoeld om de belangen van de (overige) appartementseigenaren te beschermen, wat maakt dat zij op grond van artikel 3:296 BW een vordering tot nakoming van die regels in kunnen stellen (vergelijk Hof Amsterdam 14 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2900, rechtsoverweging 3.7). Dat betekent dat [eisers] – behoudens het hierna in 4.17 te bespreken punt – kan worden ontvangen in zijn vorderingen.
Uitleg splitsingsakte
4.3.Daarmee komt de rechtbank toe aan een inhoudelijke beoordeling. De eerste vraag die in dat verband moet worden beantwoord, en tegelijk ook het belangrijkste punt dat partijen verdeeld houdt, is of [gedaagden] op grond van de splitsingsakte en het Modelreglement gerechtigd is om de ruimte op de vierde verdieping behorend bij zijn appartementsrecht [adres 3] (indexnummer 2) te gebruiken als verblijfs- en woonruimte.
4.4.Voorop wordt gesteld dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).
4.5.In de splitsingsakte – als aanvulling op en nadere uitwerking van het Modelreglement – is bepaald dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming en dat de bestemming van de privégedeeltes ‘woning’ is. In de Splitsingsakte wordt het appartementsrecht van [gedaagden] omschreven als rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping (met balkon) en berging op de vierde verdieping. Op de bijbehorende splitsingstekening zijn de verschillende ruimtes op de eerste verdieping aangeduid als woonkamer, badkamer, wc, hal, kast en slaapkamers. De ruimte op de vierde verdieping is aangeduid als berging.
4.6.Volgens de splitsingsakte is de bestemming van het appartementsrecht van [gedaagden] woning. Het gebruik van de berging als woning is als zodanig niet in strijd met de in de splitsingsakte neergelegde woonbestemming van het appartementsrecht. Echter, de in de splitsingsakte neergelegde bestemming betreft het appartementsrecht van [gedaagden] als geheel. Uit de aanduiding van de ruimte op de vierde verdieping in de splitsingsakte en op de splitsingstekening als berging, wordt afgeleid dat degene die destijds tot splitsing is overgegaan bij de splitsingsakte het gebruik van die ruimte volgens de woonbestemming aan nadere beperkingen heeft willen onderwerpen, in die zin dat de ruimte op de vierde verdieping bedoeld is te worden gebruikt als berging, dus als een ruimte om iets op te bergen, een opslagruimte. Dat de ruimte op de vierde verdieping is aangeduid als berging, onderstreept dat kennelijk een verschil in gebruik is beoogd tussen die ruimte en de ruimten op de eerste verdieping.
4.7.Daarbij is ook van belang dat [gedaagden] slechts toegang heeft tot de ruimte op de vierde verdieping middels het gemeenschappelijke trappenhuis. Er is geen directe verbinding tussen zijn privégedeelte op de eerste verdieping en zijn in zoverre afzonderlijke privégedeelte op de vierde verdieping.
[eisers] heeft verder terecht gewezen op de in de splitsingsakte vastgestelde bruto vloeroppervlakte van de appartementsrechten. Op de onderlinge verhouding van de bruto vloeroppervlakte zijn de breukdelen van ieders aandeel in de VvE gebaseerd. Bij de vaststelling van die vloeroppervlakte zijn voor de appartementsrechten [adres 3] en [adres 4] alleen de oppervlaktes van het privégedeelte gelegen op de eerste respectievelijk de tweede verdieping in aanmerking genomen. De vloeroppervlaktes van de bij deze appartementsrechten behorende privégedeelten op de zolderverdieping zijn daarbij buiten beschouwing gelaten. Ook deze omstandigheid wijst erop dat in de splitsingsakte een verschil in gebruik is beoogd met betrekking tot de ruimte van onder andere [gedaagden] op de zolderverdieping.
[gedaagden] heeft nog aangevoerd dat de bruto vloeroppervlakte van de appartementen verkeerd is vastgesteld en dat bij het opstellen van de splitsingsakte dus een fout moet zijn gemaakt. Dit verweer wordt niet gevolgd. Het is, gelet op de consistente wijze van berekening van de vloeroppervlaktes en de aanduiding van de ruimtes van [adres 3] en [adres 4] als berging op de splitsingstekening, duidelijk dat in dit geval de vloeroppervlakte van de ruimtes van [adres 3] en [adres 4] op de vierde verdieping welbewust buiten beschouwing zijn gelaten bij de vaststelling van de totale bruto vloeroppervlakte van die appartementsrechten.
4.9.Het dossier bevat verder geen aanwijzingen dat degene die tot splitsing is overgegaan met het gebruik van het woord berging in de splitsingsakte een andere bestemming van die ruimte op de vierde verdieping heeft beoogd dan een ruimte om iets in op te bergen. De indeling van het gebouw, met op de bovenste verdieping (ook) bergruimtes voor de afzonderlijke appartementen, is bovendien een in Amsterdam gebruikelijke en veelvoorkomende indeling.
4.10.Het voorgaande betekent dat volgens de bestemming in de splitsingsakte [gedaagden] niet gerechtigd is om de berging op de vierde verdieping behorend bij zijn appartementsrecht als verblijfs- en woonruimte te gebruiken.
De vorderingen 1 en 2 van [eisers]
4.11. vordert een verklaring voor recht dat de berging van [gedaagden] op de zolderverdieping geen verblijfsruimte voor personen is. Uit het hiervoor gegeven oordeel over de uitleg die aan de splitsingsakte moet worden gegeven, volgt dat deze verklaring voor recht in beginsel toewijsbaar is, met dien verstande dat daarin tot uitdrukking moet worden gebracht dat dat volgt uit de bestemming in de splitsingsakte.
4.12. [gedaagden] heeft bij wijze van subsidiair verweer nog aangevoerd dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een gebruik van zijn ruimte op de zolderverdieping als woon- en verblijfsruimte was toegestaan. Hij heeft daarbij onder meer gewezen op de feitelijke situatie en inrichting van de ruimte op de zolderverdieping ten tijde van de aankoop van het appartementsrecht in 2018. De rechtbank verwerpt dit verweer, omdat de uit de splitsingsakte kenbare bedoeling maakt dat geen sprake kan zijn van gerechtvaardigd vertrouwen.
4.13.Verder heeft [gedaagden] bij wijze van subsidiair verweer nog aangevoerd dat de VvE op 21 december 2021 toestemming heeft verleend voor het gebruik als woonruimte. Of dat zo is, kan naar het oordeel van de rechtbank in het kader van deze procedure in het midden blijven. Ook als de VvE een rechtsgeldig daartoe strekkend besluit zou hebben genomen (hetgeen thans onderwerp is van de procedure bij de kantonrechter), staat dat aan toewijzing van de hiervoor genoemde verklaring voor recht niet in de weg, nu ook volgens de eigen stelling van [gedaagden] met een dergelijk besluit niet de bestemming in de splitsingsakte wordt gewijzigd.
4.14.Het voorgaande betekent dat de door [eisers] gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is op de wijze als in 4.11 is gepreciseerd.
De tweede vordering ( [gedaagden] hoofdelijk te gebieden zich te onthouden van een gebruik van de bedoelde berging als verblijfsruimte voor personen, op straffe van een dwangsom) is in de huidige vorm niet toewijsbaar.
Een bestendig gebruik als verblijfsruimte mag dan in strijd zijn met de splitsingsakte, dat laat echter onverlet dat incidenteel en in onderling overleg – zoals dat in het verleden ook heeft plaatsgevonden met instemming van [eisers] , zie onder 2.5 en 2.6 – het gebruik als logeerruimte voor familie en vrienden niet onverenigbaar is met de bestemming berging. Niet (duidelijk) gesteld of gebleken is dat dergelijk incidenteel gebruik in het verleden heeft geleid tot overlast voor [eisers] Voor zover [eisers] dit wel bedoeld heeft te stellen, heeft hij die stelling onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat hij zegt voetstappen te kunnen horen, is niet zwaarwegend genoeg. Bovendien is onvoldoende betwist dat [gedaagden] begin 2021 een nieuwe, isolerende ondervloer heeft aangebracht in zijn berging op de vierde verdieping. Gelet op deze omstandigheden ontbreekt het [eisers] op dit moment aan een rechtens te respecteren belang om zich te verzetten tegen een incidenteel gebruik van de ruimte van [gedaagden] op de vierde verdieping als verblijfsruimte.
De vorderingen 3 en 4 van [eisers]
4.16.De derde vordering strekt ertoe [gedaagden] te veroordelen de door hem in februari/maart 2021 aangebrachte voorzieningen in de berging op de vierde verdieping te verwijderen. Hierbij moet onderscheid worden gemaakt tussen wijzigingen aan de gemeenschappelijke gedeelten en wijzigingen aan het privé gedeelte van [gedaagden]
4.17.Als het gaat om de wijzigingen aan de gemeenschappelijke zaken komt [eisers] in feite uitsluitend op voor de belangen van de VvE, zodoende (in tegenstelling tot zijn andere vorderingen) niet (ook) voor zijn eigen belangen als individuele appartementseigenaar. Dat betekent dat [eisers] in zoverre niet-ontvankelijk is in dit deel van de vordering. Ook als hij wel ontvankelijk zou zijn, zou het gevorderde op dit onderdeel echter niet toewijsbaar zijn. Onweersproken is dat de veranderingen die [gedaagden] in het kader van de begin 2021 verrichte werkzaamheden aan de gemeenschappelijke zaken heeft aangebracht, zich beperken tot het aanbrengen van kleine sparingen in de verdiepingsvloer voor de doorvoer van waterleidingen en het aansluiten van water(afvoer)leidingen op de bestaande standleiding. De VvE heeft in 2016 toestemming gegeven voor de aanleg van een waterleiding naar de berging van [adres 3] op de vierde verdieping. Die toestemming impliceerde dat ook een afvoer mocht worden aangelegd, zo heeft de VvE in 2019 desgevraagd beslist. Deze toestemmingen houden logischerwijs ook de toestemming in om een beperkte verandering aan een gemeenschappelijk gedeelte aan te brengen voor zover dat voor de aanleg van de watertoevoer en -afvoer noodzakelijk is. Sparingen in een verdiepingsvloer en de aansluiting op een standleiding zijn in dit verband als zodanig aan te merken. Anders dan [eisers] heeft gesteld, zijn deze veranderingen dus niet zonder toestemming van de VvE aangebracht.
Over de wijzigingen aan het privé gedeelte van [gedaagden] heeft [eisers] gesteld dat:
1) deze veranderingen nadelig zijn voor [eisers] als bedoeld in artikel 5:119 BW terwijl daar geen toestemming van de VvE voor is gegeven,
2) deze veranderingen onredelijke hinder voor [eisers] veroorzaken en
3) de aangebrachte harde vloerbedekking in strijd met artikel 17 lid 5 van het Modelreglement zonder toestemming van de VvE is aangebracht.
4.19.De rechtbank stelt voorop dat de berging op de vierde verdieping van [gedaagden] onderdeel is van het privégedeelte waarvan [gedaagden] het exclusieve gebruiksrecht heeft. Hoe hij die ruimte wil inrichten, is daarom dan ook geheel aan hem, voor zover geen nadeel als bedoeld in artikel 5:119 BW wordt toegebracht of onredelijke hinder wordt veroorzaakt.
4.20.Artikel 5:119 lid 1 BW bepaalt dat veranderingen aan het privé gedeelte mogen worden aangebracht, mits deze geen nadeel aan een ander gedeelte toebrengen. De rechtbank begrijpt dat met nadeel in de zin van deze bepaling wordt bedoeld de directe gevolgen van een aangebrachte verandering. Daaronder kan niet worden begrepen de mogelijke gevolgen van het gebruikmaken van de - met de veranderingen aangebrachte - voorzieningen. Niet gebleken is dat de veranderingen in de berging van [gedaagden] nadeel toebrengen als hiervoor bedoeld aan het privé gedeelte van [eisers]
Op grond van artikel 17 lid 1 van het Modelreglement heeft iedere eigenaar het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars geen onredelijke hinder toebrengt. [eisers] vreest vooral dat onredelijke hinder zal ontstaan bij een bestendig en structureel gebruik van de berging als woon- en verblijfsruimte. Een dergelijke gebruik is op grond van de bestemming in de splitsingsakte niet toegestaan. Gelet op de procedure bij de kantonrechter staat nog niet vast of de VvE-vergadering heeft besloten om een bestendig gebruik als verblijfsruimte toe te staan. Dat betekent dat de rechtbank zich hier zal beperken tot de toets of sprake is van onredelijke hinder als gevolg van het incidentele gebruik van de berging als verblijfsruimte.
Dat [eisers] onredelijke hinder ondervindt als gevolg van het incidenteel gebruik door [gedaagden] van de berging als verblijfsruimte en het in dat kader gebruikmaken van de aangebrachte voorzieningen, is onvoldoende feitelijk onderbouwd door [eisers] Hij heeft gesteld dat hij gesprekken in de ruimte op de vierde verdieping heeft kunnen horen en dat hij de voetstappen van [gedaagden] kan horen. Dit is echter geen omstandigheid waaruit zonder meer kan worden afgeleid dat sprake is van onredelijke hinder. Dit kan anders zijn indien het kunnen volgen van gesprekken en het horen van voetstappen de grenzen van het aanvaardbare te buiten gaat en verwordt tot overlast. Een dergelijke mate van geluidsoverlast dient echter te worden onderbouwd en geobjectiveerd. Dat heeft [eisers] nagelaten. Verder heeft [eisers] onvoldoende betwist dat [gedaagden] begin 2021 een nieuwe, isolerende ondervloer heeft aangebracht in de berging op de vierde verdieping. Dat onredelijke hinder wordt veroorzaakt, is dus niet komen vast te staan.
4.22. [eisers] heeft gesteld dat de door [gedaagden] aangebrachte harde vloerbedekking in de berging op de vierde verdieping niet is toegestaan, omdat deze zonder toestemming van (het bestuur van) de VvE is aangelegd. [eisers] heeft hierbij verwezen naar artikel 17 lid 5 uit het Modelreglement. Daarbij ziet [eisers] echter over het hoofd dat in plaats van de standaardbepaling uit het Modelreglement een aangepaste bepaling in de splitsingsakte is opgenomen (zie 2.1.3). Op grond van het aangepaste artikel 17 lid 5 geldt niet het vereiste van toestemming van de VvE, maar geldt het vereiste van, kort gezegd, voldoende contactgeluidisolatie. [gedaagden] heeft hierover onweersproken naar voren gebracht dat hij de oude laminaatvloer heeft vervangen - vanwege de wens van [eisers] van een geluiddempende laag - en de nieuwe laminaatvloer zwevend heeft gelegd op een geluiddempende ondervloer. Volgens [gedaagden] voldoet de nieuwe laminaatvloer daarmee aan de eisen van artikel 17 lid 5. Aangezien [eisers] hier verder niet meer op is ingegaan, staat als onweersproken vast dat de laminaatvloer in de berging van [gedaagden] voldoet aan de daaraan te stellen eisen.
4.23.Uit het voorgaande volgt dat er geen grond is om [gedaagden] te veroordelen de begin 2021 aangebrachte voorzieningen te verwijderen. De derde vordering moet dus worden afgewezen.
4.24.Het onder 4 gevorderde vloeit voort uit het onder 3 gevorderde en deelt dus het lot van die vordering.
Afsluitende overweging
4.25.Partijen zijn over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Ook is sprake van een burenrelatie. In deze omstandigheden ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten te compenseren zodat ieder de eigen kosten draagt.
De rechtbank
5.1.verklaart voor recht dat volgens de bestemming in de splitsingsakte de berging op de zolderverdieping behorend bij het appartementsrecht van [gedaagden] ( [adres 3] , indexnummer 2) geen verblijfsruimte voor personen is,
5.2.wijst af het meer of anders gevorderde,
5.3.compenseert de proceskosten aldus dat ieder de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Kruis, rechter, bijgestaan door mr. R. Verloo, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 27 juli 2022.
