Zorgvastgoed is een cruciale schakel in de exploitatie van een zorginstelling. De juridische structuur van zorgvastgoed kent vele lagen. Eén van de meest complexe en vaak onderschatte onderwerpen is de doorwerking van het dwingendrechtelijke huurrecht woonruimte in de hoofdhuurrelatie tussen een belegger en een zorginstelling. In dit blog gaan we in op de gevolgen van deze doorwerking en de aandachtspunten voor huurovereenkomsten tussen zorginstellingen en beleggers in zorgvastgoedzorginstelling.
De driehoek: belegger, zorginstelling en cliënt
Een veel geziene constructie is dat een belegger een woonzorglocatie verhuurt aan een zorginstelling op basis van een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW. De zorginstelling verhuurt vervolgens zelf woonruimte aan cliënten. De gedachte is dat de hoofdhuurrelatie tussen belegger en zorginstelling onder het relatief lichte huurregime van artikel 7:230a BW valt, waardoor opzegging door de belegger aan het einde van de overeengekomen looptijd eenvoudig is. Het is goed te beseffen dat de (juridische) praktijk weerbarstiger kan zijn.
Huurbescherming, een onverwachte uitdaging
Wanneer de zorginstelling de woonruimten aan haar cliënten verhuurt als zelfstandige woonruimte, dan kan het dwingendrechtelijke huurrecht woonruimte doorwerken naar de hoofdhuurrelatie. Dit betekent dat de belegger – ondanks dat hij een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW met de zorginstelling heeft gesloten, deze huurovereenkomst niet zomaar kan opzeggen. De (zeer) beperkte opzegmogelijkheden voor woonruimte gelden dan ook voor de belegger.
Geen huurbescherming wanneer het zorgelement overheerst
Als het zorgelement overheerst in de relatie tussen zorginstelling en cliënt, dan speelt de hiervoor beschreven problematiek niet. Het zorgelement overheerst als de woonruimte slechts een middel is om zorg te verlenen, en de bewoning ondergeschikt is aan de begeleiding. Of daarvan sprake is, hangt af van de bewoordingen van de zorg- en huurovereenkomst en de feitelijke invulling daarvan. Als het zorgelement overheerst kan de cliënt, huurder van zelfstandige woonruimte, geen beroep doen op huurbescherming, zo is inmiddels de heersende leer in de jurisprudentie (ECLI:NL:GHARL:2024:4572). De belegger loopt dan ook niet het risico dat zijn huurovereenkomst met de zorginstelling wordt “besmet” met huurbescherming.
Belangrijke overwegingen voor beleggers in zorgvastgoed
Beleggers in zorgvastgoed dat door de zorginstelling wordt onderverhuurd als zelfstandige woonruimte waarbij het zorgelement niet overheerst, moeten er rekening mee houden dat:
zij de hoofdhuurovereenkomst met de zorginstelling niet vrij kunnen opzeggen;
zij rekening moeten houden met belangen van de cliënten bij ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst;
zij mogelijk van rechtswege verhuurder worden van cliënten bij beëindiging van de hoofdhuur (art. 7:269 BW), mits sprake is van zelfstandige woonruimte en in dat geval ook de dwingendrechtelijke huur(prijs)bescherming tegen de belegger kan worden ingeroepen.
Conclusie: zorg voor een duidelijke en solide zorgvastgoedstructuur
De juridische kwalificatie van zorgvastgoedconstructies vereist maatwerk en een scherp oog voor de feitelijke invulling. Als een belegger een woonzorglocatie aankoopt die al wordt geëxploiteerd, is het cruciaal om bestaande huurovereenkomsten te toetsen: is sprake van zelfstandige woonruimte en is het zorgelement overheersend? Zo niet, dan kunnen dwingendrechtelijke huurregels doorwerken, met alle gevolgen voor de belegger van dien.
Bij nieuw te sluiten huurcontracten is het zaak om in de contracten zorgvuldig vast te leggen welke contracten de zorginstelling met de bewoners mag aangaan.
