Het klaroengeschal klinkt nog net niet wanneer minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) het één na het andere plan voor de woningmarkt aankondigt. De Jonge straalt ambitie en energie uit met alle plannen om de crisis op de woningmarkt aan te pakken. Een van zijn oplossingen: voldoende sociale huur én een betere verdeling voor aandachtsgroepen. Een betaalbare woning voor wie dat nodig heeft. Wie kan daar nu tegen zijn? Is hij ambitieus genoeg om dat te bereiken? Welk effect hebben de plannen op de woningmarkt? Zijn ze haalbaar? En heeft het kabinet wel genoeg oog voor regionale verschillen? Nu Utrecht de komende zes weken “de meeste” sociale huurwoningen beschikbaar stelt aan statushouders, wordt duidelijk dat andere kwetsbare groepen de prijs betalen voor een sociale woningmarkt.
De Jonge wil dat woningcorporaties tot 2030 250.000 nieuwe sociale huurwoningen bouwen. Het kabinet streeft er naar dat alle gemeenten toegroeien naar 30 procent sociale huur. Gemeenten die voldoen aan dat streefcijfer, mogen zich focussen op woningbouw voor middeninkomens; koop- én huurwoningen. Het doel? Enerzijds een evenwichtigere verdeling. Zo wordt de huidige situatie, waarbij sommige gemeenten 20 procent en andere gemeenten 40 procent sociale huurwoningen hebben, voorkomen. Anderzijds moeten de beleidsplannen ervoor zorgen dat mensen in een (financieel) kwetsbare positie en andere aandachtsgroepen een passende en betaalbare woning tot hun beschikking hebben. “Meer sociale woningen bouwen dus”, aldus De Jonge. De Algemene Rekenkamer stelt in het rapport “Aanpak woningtekort” over de eerdere Woningbouwimpuls die daarvoor moest zorgen ‘dat het de vraag is of er extra woningen zijn gebouwd’.
Zijn De Jonges nieuwe plannen voor de woningmarkt wel haalbaar en doeltreffend? Om daar antwoord op te kunnen geven, is het waardevol om naast sociale huur, ook te kijken naar betaalbare koop en de regionale prijsontwikkelingen van de Nederlandse woningmarkt. Een onderzoek van AEPB Onderzoek en Advies laat zien dat de regionale verschillen enorm zijn. De goedkoopste gebieden liggen in Noord-Groningen, Noord-Friesland en Midden-Limburg. Dit in tegenstelling tot de postcodegebieden in de Randstad, waar tussen 2018 en 2021 de huizenprijzen in korte tijd fors gestegen zijn. Betaalbare koop is in die periode overal drastisch afgenomen (tekst gaat verder na de afbeeldingen).
De stijging van de woningprijzen gaat hard, terwijl het besteedbare budget van de meeste Nederlanders onvoldoende meegroeit. Hierdoor zullen inwoners een steeds groter deel van hun besteedbaar inkomen kwijt zijn aan woonlasten. Voor grote groepen mensen heeft dit gevolgen voor de bereikbaarheid van een betaalbare woning. Voor huishoudens tot en met een minimuminkomen zijn er procentueel steeds minder betaalbare koopwoningen (zie Tabel 1). Kon iemand met een minimumloon-inkomen in 2014 maar in 0,08 procent van postcodegebieden terecht voor een betaalbare koopwoning; in 2021 is dit percentage gehalveerd.
Maar ook andere inkomensgroepen worden hard geraakt. Zo gaan naar verhouding Nederlanders met een modaal inkomen er het hardst op achteruit. Een politieagent kon in 2014 nog in één op de vijf postcodegebieden een betaalbaar huis kopen. In 2021 is dat nog maar in één op de twintig postcodegebieden. Met deze cijfers in het achterhoofd zijn de plannen van De Jonge niet meer dan logisch. Betaalbare koop is onbereikbaar, dus is er betaalbare huur nodig (tekst gaat verder na de afbeelding).
Maar er is één probleem: het kabinet gaat in zijn woningmarktplannen voorbij aan de vraag waarom er in de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen regionale verschillen zijn. Een belangrijke reden: regio’s verschillen structureel in baanperspectief en de aanwezigheid van andere lokale voorzieningen die de kwaliteit van de woon- en leefomgeving beïnvloeden. In de meeste regio’s geldt dit ook voor de arbeidsmarkt, ondanks de enorme krapte. Uit CBS-cijfers (2021) over de regionale arbeidsmarkt komt naar voren dat de beschikbaarheid en bereikbaarheid van banen tussen regio’s alsnog aanzienlijk verschilt. (1) Naast de toenemende werkgelegenheid in de meeste provincies, waren er ook achterblijvers. Zo was er in Limburg sprake van een krimp: maar liefst 500 arbeidsjaren gingen daar verloren.
Het vertaalt zich in regionale verschillen in werkgelegenheid. Gemiddeld waren er in Nederland in het eerste kwartaal van 2022 338 duizend mensen werkloos. Dat is 3,5 procent van de beroepsbevolking. (2) Met 4,5 procent is Groningen de provincie met de hoogste werkeloosheid. Als Groningen een land was geweest, zou het op de ranglijst van EU-lidstaten de zevende plek innemen, met een hogere werkloosheid dan Roemenië en Slovenië. Andere provincies, zoals Utrecht en Flevoland, doen het dan weer beter dan het landelijk gemiddelde. (3)
De beschikbaarheid van een baan verschilt per regio en volgt een langetermijntrend, wat zich vertaalt in krimpgebieden en anticipeergebieden. (4) De bereikbaarheid tot werkgelegenheid heeft een effect op de woningprijzen. Ditzelfde geldt voor het kwaliteitsniveau van omgevingskenmerken, zoals de nabijheid van winkels, openbaar vervoer en scholen. Fysieke, sociale en functionele woonomgevingskenmerken hebben invloed op de woningwaarde. (5) De coronapandemie blijkt (tot nu toe) geen invloed te hebben op woonvoorkeuren. Voor woningzoekenden geldt nog steeds: locatie, locatie, locatie! (6)
De wens om aandachtgroepen te spreiden over Nederland sluit daarmee niet aan bij woonvoorkeuren en de kans op werk. Het is dat ook verstandig dat het Amsterdamse aandeel sociale huurwoningen – 37 procent – boven het streefcijfer zit. (7) De enorme economische aantrekkingskracht van Amsterdam leidt volgens prognoses van ABN AMRO in 2030 tot het grootste woningtekort van Nederland. (8) Daarbij wordt de hoofdstad gevolgd door Den Haag, Rotterdam en Utrecht, met respectievelijk een tekort van 19.000, 15.000 en 13.000 woningen. (9)
Het gevolg is dat jonge volwassenen gedwongen worden om langer bij hun ouders te wonen. Koppels en vrouwen stellen hun kinderwens uit vanwege te krappe woningen en de problemen op de woningmarkt. Mensen worden financieel gedwongen om een woning te delen, omdat ze alleen geen betaalbare woning kunnen bemachtigen.
Om de grote steden in de Randstad bereikbaar te houden voor mensen met een normaal inkomen, zijn meer sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen noodzakelijk. Maar een beleid dat zich richt op geografische spreiding van inwoners schiet zijn doel voorbij. Zo heeft bijvoorbeeld het Zeeuwse Sluis naar verwachting een overschot van ruim 1.300 woningen. En zo zijn er meer gemeenten aan de randen van Nederland met een woningoverschot. Het grootste overschot ontstaat volgens ABN AMRO in het Limburgse Kerkrade. Daar zijn in 2030 ruim 1.400 woningen te veel. (10) Het gevolg van een gedwongen geografische verdeling van sociale huurwoningen is dat wanneer je een normale baan hebt, zoals een politieagent of verpleger, je situatie op de woningmarkt verder zal verslechteren. De betaalbare koop neemt af en de betaalbare huur wordt naar alle kwetsbare regio’s verplaatst.
De Utrechtse aanpak ten aanzien van statushouders illustreert dat het helpen van de ene kwetsbare groep op de woningmarkt dan ten koste gaat van andere kwetsbare groepen. En dat in een gemeente met 36 procent sociale huur. Dat een agent of een verpleger geen kinderen wil omdat de woning te klein is of de woonlasten te hoog zijn, is schrijnend.
Het kabinet stelt: “met regionale verschillen wordt rekening gehouden en maatwerk moet mogelijk blijven.” Maar door alle gemeenten te laten toegroeien naar 30 procent sociale huur, geeft De Jonge geen ruimte voor maatwerk. Daar is de crisis op de woningmarkt simpelweg te groot voor. Deze norm zorgt ervoor dat kwetsbare inwoners in toch al kwetsbare regio’s terecht komen. Zij betalen uiteindelijk de prijs voor de plannen om deze woningmarktcrisis op te lossen.
https://www.uwv.nl/overuwv/pers/nieuwsberichten/2021/regio-in-beeld-2021-in-35-arbeidsmarktregio-s-verschenen.aspx
https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/dashboard-arbeidsmarkt/werklozen#:~:text=Werkloosheid%20verder%20gedaald,5%20procent%20van%20de%20beroepsbevolking.
https://www.cbs.nl/nl-nl/longread/diversen/2021/de-regionale-economie-2020/4-regionale-arbeidsmarkt
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bevolkingsdaling/documenten/publicaties/2018/01/23/indeling-gemeenten-krimpregios-en-anticipeerregios-per-1-1-2018
https://www.pbl.nl/sites/default/files/downloads/De_prijs_van_de_plek.pdf
Pagina 63 (conclusie), par 6.2 en pagina 56 (analyse): https://www.pbl.nl/sites/default/files/downloads/pbl-2021-thuiswerken-en-de-gevolgen-voor-wonen-werken-en-mobiliteit.pdf
https://onderzoek.amsterdam.nl/artikel/weer-minder-kans-op-betaalbare-woning-in-regio-amsterdam
https://stadszaken.nl/artikel/2151/zoveel-woningen-komt-uw-gemeente-in-2030-tekort
https://stadszaken.nl/artikel/2151/zoveel-woningen-komt-uw-gemeente-in-2030-tekort
https://stadszaken.nl/artikel/2151/zoveel-woningen-komt-uw-gemeente-in-2030-tekort
